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万科 不追求短期内规模增长

http://www.sina.com.cn  2009年03月11日 04:07  中国证券报-中证网

  □本报记者 万晶

  经历一年房地产市场纷纷扰扰的洗礼之后,万科的2008年年报终于尘埃落定,2008年实现营业收入409.9亿元,同比上升15.4%,净利润40.3亿元,同比下降16.7%。实现结算面积451.4万平方米,结算收入404.9亿元,同比分别上升14.6%和15.1%。

  万科总裁郁亮在总结策略时称,过去一年中,万科不刻意追求短期内的规模增长,首先确保经营的稳健性和财务的安全性。在经营上继续贯彻“现金为王”的策略,一方面采取各种策略积极促进销售,另一方面,根据销售进度对新项目的开发节奏做出调整,将存货规模控制在合理的范围内。

  灵活调整销售和存货

  对比2007年以来万科的定期报告不难看出,万科时刻根据市场灵活调整经营策略,一方面快速销售周转,另一方面调整开工竣工,控制存货结构。早在2007年10月房地产市场热度尚未散去时,万科就开始做出反应,在市场总体已经出现交易缩量的2007年四季度,万科销售金额高达155.6亿元。

  昨天公布的2008年年报中,万科管理层坦陈,对企业来说,面对高度不确定的市场波动,应坚持“应对重于预测”的基本原则,在确保经营安全性的前提下,增强对市场的感知能力和快速反应能力,并在形势趋于明朗时迅速付诸行动。2008年全年万科实际完成新开工面积523.3万平方米,比2007年减少32.6%,比年初的计划数减少38.3%;完成竣工面积529.4万平方米,比2007年增加18.9%,比年初的计划数减少23.2%。

  在对2009年的展望中,万科管理层表示,在项目获取上总体上仍将保持谨慎,也会灵活把握行业整合带来的机会,通过并购、合作等多种方式获取真正质优价廉的土地,为未来的业绩发展储备必备的资源。在项目开发方面仍然会坚持开发节奏和销售节奏相匹配,在存货上坚持“量出为入”,2009年新开工面积计划约403万平方米,比2008年实际完成数下调约23%。竣工面积计划为619万平方米,比2008年竣工量增加约17%。万科还表示,开发节奏也会根据市场形势的变化随时调整,一旦市场销售呈现出好转,公司随时可以增加新的开工面积。

  后续业绩稳定可期

  安信证券房地产行业研究员陶学明表示,万科“船大”却能快速调整,销售和经营策略调整及时,化解了市场压力。她认为,万科2008年的业绩下降幅度稍微超出预期,受对13个项目计提存货跌价准备12.3亿元影响净利润出现了负增长,但这为2009年业绩增长留足了空间。考虑到万科在2008年末仍然有273.4亿已销售资源未竣工结算,陶学明认为,在调低2008年利润的情况下,会相应提高2009年业绩的确定性,有利于实现业绩的后续表现。

  而万科199.8亿元的货币资金、33.1%的净负债率,陶学明给予稳健的评价。她解释,万科2008年末拥有货币资金199.8亿元,比2007年末的170.5亿元增加了17.2%,短期借款和一年内到期的长期借款合计178.7亿元,显示出充裕的现金流动性。加之2008年三季度,万科还顺利发行了59亿元公司债券,流动资产对于流动负债的覆盖能力得到提升,短期偿债能力得到进一步增强。

  “我认为万科一贯的风格不会改变,快速周转不会改变,2009年万科可能会采取以销定产的策略,更从容更灵活。”陶学明认为,预计万科经营策略会随着市场而变化,尽管中短期市场显示回暖,但这是之前积压的刚性需求的爆发,长期走势还要看外围经济,需要持续观察。

  国海证券研究员赵铎则表示,万科在年报中加大了存货跌价损失的计提比例,比他们之前预期8亿左右的规模大了一半,约为万科建成、在建和拟建存货总额的2.1%。今年以来市场阶段性回暖房价有所企稳,目前看进一步计提跌价准备的压力不大,但是如果下半年房价再出现明显下跌,2009年业绩仍可能受存货跌价损失影响。

  赵铎还认为,万科缩减开发规模有助于资金需求和存货压力的降低,由于万科储备相对于开发规模仍较充足,即使行业短时间回暖也足够满足两三年内的开发所需。在市场还未明显回暖之前,万科更注重风险控制和现有项目的优化处理是理性的选择。

  长江证券研究员苏雪晶还格外重视万科的预收账款,他认为2008年房地产市场成交萎缩,预收账款方面很多公司都出现了下降,万科下降不足为奇。但万科的每股预收账款下降幅度要小于许多其他的房地产公司,说明万科在销售方面较其他房地产企业出色,也体现其快速周转的战略。

  对于万科的存货结构,苏雪晶认为此存货类型构成较健康,已售未结算的有273.4亿,占到了32%,为万科09年的业绩打下了一个坚实的基础。同时08年末货币资金同比上升近10个百分点,现金状况较好。


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