全景网3月10日讯 也许09年地产商的日子并没有我们想象中难过。无论是万科、保利地产等巨头的年报，还是不断回暖的销售数据，它们都透露着这样一个讯息——熬过08年急速降温的考验后，地产商们的生存能力显然已大幅提高。

　　起码资金链要缓和多了。截至今日，有25家房企发布年报。尽管经营活动产生的现金流仍为负数，但已由07年的-156.6亿元下降至-130.7亿元。

　　而万科财务表现更为稳健，08年末持有货币资金近200亿元，较年初时增加17.2%；净负债率33.1%，较中期下降4.1个百分点。而尽管保利地产资产负债率仍保持在70%的高位，但扣除98亿元的预收售楼款后，实际资产负债率只有64%，新增借款中大多为长期借款， 占81%，短期偿债压力得到缓解。

　　去库存情况也出乎意料地快。根据北京、上海和深圳的政府网站数据，瑞银推算，近三个月已获预售许可的可售房屋总量分别减少了7.1%、8.3%和15%。“我们预计整体存货水平将继续下降，因为希望改善现金流的开发商们对项目的定价将趋于实际，以便清空存货。”

　　08年下半年货币政策转向是局面好转的重要原因之一，但正如潘石屹所说，“真正解决资金的困难问题还得靠市场上的销售，没有好的销售业绩，其他融资办法都是过渡性、暂时的。”

　　万科全国率先降价促销，得以跑赢大势。2008年万科累计销售面积557万平方米，销售金额478. 7亿元，分别下降9.22%和8.56%。但央行数据显示，2008年，全国完成商品房销售面积6.21亿平方米，比上年下降19.7%；商品房销售额2.41万亿元，比上年下降19.5%。

　　明者打折、暗者送精装修——08年所有的地产商都在践行“销售为王”这个真理。万科还在08年中期和三季度两度下调开竣工面积，18.9%，比年初的计划数减少23.2%，使得全年的开发面积与销售面积基本匹配。

　　09年越来越多迹象显示，地产业复苏的预期或要提前。

　　中金跟踪调查显示，年初至今，全国16个大城市累计成交量均值升幅为31%，中值升幅为31%。其中，上周各城市周均成交量已经达到09 年最高点，其中天津、广州和四个中西部城市（重庆、成都、武汉、长沙）更是超过了08年最高水平并接近07年11月份时的高点。

　　来自地产商的销售数据也印证了这点。万科2009年1~2月份累计销售面积80.2万平方米，销售金额60.8亿元，分别比同期增长88.3%和77.9%。招商地产、金地集团、保利地产同期销售数据一样喜人。

　　连投行都不得不一改年前悲观论调。瑞银指出，“鉴于2009年销量可能超出我们的预测，我们相信大部分开发商09年底时的净负债比率好于我们预期的可能性也上升了。”

　　申万称，“短期库存消化加快的结果是使得价格得到基本的支撑和平衡，甚至前期超跌的价格会出现一定幅度的反弹；中期来看，房地产新开工及投资也加快回升，这使得房地产与经济重新开始“正循环”的可能性在加大。”

　　除了冀望销售回暖，地产商融资渠道在09年也有望重新疏通。银行信贷继续放松、REITS推出在即——近日保利公告增发不超过80亿元，而万科也在年报中流露出股市融资之意。显然，房企的融资渠道正在获得修补。（全景网/韦海莉）

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