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上海张江高科技园区开发股份有限公司2008年度报告摘要

  §1 重要提示

  1.1 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏,并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。

  本年度报告摘要摘自年度报告全文,投资者欲了解详细内容,应当仔细阅读年度报告全文。

  1.2 公司全体董事出席董事会会议。

  1.3 立信会计师事务所有限公司为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。

  1.4 公司董事长刘小龙、主管会计工作负责人须超先生及会计机构负责人卢缨女士声明:保证年度报告中财务报告的真实、完整。

  §2 公司基本情况简介

  2.1 基本情况简介

  

  2.2 联系人和联系方式

  

  §3 会计数据和业务数据摘要:

  3.1 主要会计数据

  单位:元 币种:人民币

  

  3.2 主要财务指标

  

  非经常性损益项目

  √适用 □不适用

  单位:元 币种:人民币

  

  3.3 境内外会计准则差异:

  □适用 √不适用

  §4 股本变动及股东情况

  4.1 股份变动情况表

  √适用 □不适用

  单位:股

  

  限售股份变动情况表

  √适用 □不适用

  单位:股

  

  4.2 股东数量和持股情况

  单位:股

  

  4.3 控股股东及实际控制人情况介绍

  4.3.1 控股股东及实际控制人变更情况

  □适用 √不适用

  4.3.2 控股股东及实际控制人具体情况介绍

  4.3.2.1 法人控股股东情况

  单位:元 币种:人民币

  

  4.3.2.2 法人实际控制人情况

  单位: 元 币种:人民币

  

  4.3.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图

  

  §5 董事、监事和高级管理人员

  5.1 董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况

  单位:股

  

  §6 董事会报告

  6.1 管理层讨论与分析

  (一)报告期内公司经营情况的回顾

  2008年,面对恶劣的经济环境,公司各项经营活动按照董事会确定的目标积极、卓有成效地开展,情况良好。公司经营层带领全体员工,着力落实“一体两翼”互动战略,取得了较好的经营成绩。

  一、总体经营成果和利润与上度相比发生重大变化的原因

  单位:元 币种:人民币

  

  1、本年营业收入较上年上升的主要原因:

  公司08年度实现营业收入175,723万元,较07年度增加了46.39%,其中:主营业务收入172,582万元,其它业务收入3,141万元;上年实现主营业务收入117,258万元,其它业务收入2,784万元。由于08年度公司根据市场的需求加大房产销售力度,销售价格稳中有升,本年度公司房地产销售实现营业收入112,774万元,较去年增加了49,604万元,增长率为78%。08年度公司各类经营性物业的出租形势仍保持良性态势,出租率继续保持95%以上(除新购建招租期外的成熟物业),房产租赁均价也较去年同期有所上升,本年度实现房产租赁收入40,715万元,较去年增加9,488万元.增长率为30%。 本期公司房地产销售实现主营利润72,883万元,是上年同期的3.36倍;房产租赁实现主营业务利润24160万元,比上年同期增长22%。显示公司始终立足于园区的开发建设,园区开发主业业绩贡献突出且稳定,进入08年度后呈现跨越式提升。

  2、本年期间费用较上年上升的原因:

  本年期间费用占利润总额比例较上年基本持平。其中销管两项费用合计同比增加27%,考虑本年因新增合并子公司上海数讯信息技术有限公司而合并入该公司报告期销管两项费用2609万元,剔除该因素后两项费用与上年同期基本持平。财务费用较上年同期增加8625万元,主要系贷款规模扩张造成利息支出增加。

  3、本年投资收益占利润总额比例较上年下降的原因:

  本年投资收益较上年减少了16134万元,上年度公司投资收益主要源自股权投资收益中权益法下确认投资收益16061万元及交易性金融资产处置收益9345万元。而本年度公司权益法下确认投资收益为10079万元,比上年减少5982万元,而交易性金融资产处置收益仅实现33万元,较上年减少9312万元。

  二、完成经营计划情况

  2008年度公司预算主营业务收入为21亿,其中:房地产业务预算实现收入约18亿;2008年实现主营业务收入17.3亿元,实际完成全年计划82%。房地产业务收入15.3亿,实际完成全年计划85%。计划执行发生偏差主要在房产销售,主要原因系公司根据经营需要和市场情况,在销售毛利较预算有所提升的情况下,适度调减部分集电港二期西块的房产销售面积,故使本期销售收入较原经营计划减少约2亿元。

  三、公司主营业务及其经营状况

  1. 主营业务分行业、产品情况表

  单位:元 币种:人民币

  

  2、 主要业务分布地区

                        单位:元 币种:人民币

  

  3、主营业务盈利能力与上年发生重大变化的原因说明

  单位:元 币种:人民币

  

  本年度公司房地产主营业务利润较上年增加55,569万元,其中房地产销售实现主营利润72,883万元,较上年增加51,174万元;房产租赁实现主营利润24,160万元,较上年增加4,395万元。毛利率与上年度相比提升了19个百分点。 房地产毛利的持续提升显示08年度虽然整个宏观经济对房地产行业有较大调控,但公司作为园区开发服务类企业,其销售价格稳中有升,并未受到明显的价格冲击。相比周边和同类地区,园区租赁价格也保持增长态势,客户认同园区的入驻价值并接受价格的提涨。本年度公司房地产平均销售毛利率为64%,上年同期仅为34%。提升原因主要系下属子公司集电公司上年度毛利率较低的土地销售占比重较大稀释了上年毛利。

  本年度服务业实现主营业务利润3,108万元,比上年大幅上升的原因系本年度新增合并子公司上海数讯信息技术有限公司,其实现主营业务利润2,682万元,毛利率为25%。

  本年度工业、商业及服务业营业额占公司营业总额比例甚小,故其毛利率波动对公司的主营业务利润影响甚微。

  4.同公允价值计量相关的内部控制制度情况

  公司依据会计准则的要求,制订出了涵盖公允价值计量和披露的相关制度,收集证实计量所使用假设和估计的证据,最后选择适当的方法进行计量。内部审核方面,公司由专人负责进行公允价值会计和内部审核工作。同时,公司接受外部审计的内控评价,以改进公司内部控制的一些缺陷。

  与公允价值计量相关的项目

  √适用 不适用

  单位:元 币种:人民币

  

  注:表中计入权益的累计公允价值变动是扣除所得税影响额后的可供出售金融资产公允价值变动净额。

    公司在本报告期内主要资产采用的计量属性:对于投资性房产项目采用成本模式进行核算,对于交易性金融资产及可供出售金融资产,公司采用期末该些资产市价(年末收盘价)作为其公允价值,公允价值在报告期内的波动分别计入当期损益和所有者权益资本公积项目。主要资产计量属性在报告期内未发生重大变化。

  公司所持有的交易性金融资产的公允价值(期末市价)在报告期内的波动计入当期损益,金额为-357.92万元,占净利润比重很小。而公司持有的可供出售金融资产期末公允价值有一定幅度的下跌,其中中芯国际公允价值累计下跌折人民币27099.57万元,展讯通信公允价值累计下跌折人民币605.03万元,上述公允价值变动扣除递延所得税影响后计入所有者权益资本公积项目。

  公司所持有的中芯国际和展讯通信股票08年度内市价有较大幅度的下跌,股价已远低于其每股净资产,主要系受累于美国金融风暴对经济和股市的严重影响(系统性风险)和两公司因内部业务重整而使业绩出现阶段性下滑。公司对上述两项投资的意图并非追逐短期的资本差价,而系对核心主业在张江园区内的优质且行业龙头企业的战略性投资, 公司持股意图不受短期股价波动影响。

  根据上述两家公司公布的业绩公告显示,该两公司08年度主营业务仍有序开展经营,基本面并未受到重创,业绩阶段性下滑原因之一也是由于该两公司对其产品研发和布局向高端调整而造成的营运成本增加或损失。而中芯国际最近完成了大唐电信的战略投资引入,与我国移动通信技术的领导者-大唐形成的战略伙伴关系有望为中芯国际进一步抢占中国市场带来先机。而我国正在实施的众多刺激经济政策,包括最近发行的3 G(“第三代” )移动通信牌照及刚出台的电子信息产业振兴规划,对上述两家公司未来业绩实现都会带来正面影响和机遇。

  基于上述原因,虽然08年下半年上述两司的股票市价有所下跌,但因公司无法可靠计量本轮股价下跌现象对该等金融资产在公司预计持有整个期间的未来预计现金流量的影响,亦无法判断该种影响会构成相关资产的非暂时性减值,所以不予计提减值准备。

  5. 持有外币金融资产、金融负债情况

   √适用 不适用

  单位:元 币种:人民币

  

  注:表中计入权益的累计公允价值变动是扣除所得税影响额后的可供出售金融资产公允价值变动净额。

  四、主要供应商、客户情况

  公司向前5名供应商合计的采购金额占年度采购总额的比例

  

  5名客户销售额合计占公司销售总额的比例

  

  五、资产购成与上年度相比发生重大变化的原因分析

  单位:元 币种:人民币

  

  六、费用构成与上年度相比发生重大变化的原因分析

  单位:元 币种:人民币

  

  七、现金流量构成与上年度相比发生重大变化的原因分析

  单位:元 币种:人民币

  

  八、主要控股子公司及参股公司的经营情况及业绩分析 单位:人民币万元

  

  *1:注册资本为美元100万元。

  投资收益对公司净利润影响达到10%以上的参股公司的经营情况及业绩

  单位:元 币种:人民币

  

  

  子公司及参股公司经营业绩同比出现大幅波动分析

  单位:人民币万元

  

  (二)公司未来发展的展望

  一、公司所处行业的发展趋势及面临的市场竞争格局

  1.行业发展趋势

  作为全球高科技企业的聚集地以及国内自主创新企业的培育地,张江高科技园区不仅是上海浦东新区综合配套改革的核心承载平台,更是承接国家“加强技术创新,发展高科技,实现产业化”战略的自主创新示范基地。近年来,张江高科技园区已经形成了集成电路、软件、生物医药三大主导产业的规模集聚,并且通过产业交叉,延伸出了金融服务,文化创意,节能环保等新兴产业。产业的集聚效应和延伸效应,扩张了公司的客户资源,持续吸引国内外高端客户入驻园区,不断增加的优质客户群也为公司未来业务的发展提供了广阔的空间。同时,随着张江高科技园区中区的开发,公司也将迎来新一轮的发展契机。

  2.市场竞争格局

  2008年,我国房地产行业受到国家财税政策、金融政策等宏观调控政策及国际经济危机的影响,步入行业调整期。与普通商品住宅和非普通商品住宅开发企业相比,由于园区房地产业务面临的客户对象大多是从事研发、制造型的企业,在中国经济增长趋势不变的大环境下,他们对研发办公楼、配套居住型物业具有刚性需求,因此房地产政策调控对园区开发类企业的影响相对有限。

  但同时,由于各地纷纷加大了对高新技术企业的招商引资力度,虽然公司所处的张江高科技园区在产业政策、客户结构等方面具备较多的竞争优势,但与周边甚至国内其他开发区之间的竞争在所难免。对此,公司提出了“提高张江高科房产的品质和品牌”的发展思路,通过加强园区开发的深加工能力,全面提升物业的开发深度,彰显公司品牌效应;并拟定了短期、中期、远期的经营规划,形成阶梯性的开发品种,稳步推进园区建设,确保公司平稳发展。

  二、公司发展战略

  公司秉承了“一体两翼产业互动式”的发展战略,紧密结合张江高科技园区的新一轮开发建设,积极参与张江集团优质资源的重新整合,努力成为自主创新园区的特色房产运营商、专业化创新服务集成商和高科技产业投资商。

  报告期内,公司进行了董事会专业换届及公司经营层市场竞聘,一系列自上而下的市场化改革举措,提高了公司的管理效率,确保了公司战略的有力实施。

  三、2009度经营计划

  2009年是公司的“效率年”,一切以效率为先。公司将在在董事会的领导下,以“一体两翼”发展战略为方针,面对全球经济下行、国内经济增速放缓的大环境,以稳定经营业绩,提升上市公司综合实力为重点,抓住张江中区开发建设的历史机遇,继续做好高科技特色房产开发运营、高科技投资、集成服务三大主业,夯实公司资产,为业绩持续提升打下扎实基础。

  房产开发建设方面,公司将重点依托张江集电港B区开发、张江技术创新区的规划调整及改造、张江中区科学城的开发建设,凸显特色房产开发主业,加快工程建设进度,努力增加经营性物业存量,保持公司主业持续发展的强劲势头。房产销售方面,公司将提高整体资源的整合力度,合理配置销售力量,统筹调配房产资源,加大整体销售推进力度。

  高科技项目投资方面,公司将一手抓好历史投资项目的创新管理,一手抓好新增投资的筛选和实施,切实提高整体投资效益和管理能力。

  创新集成服务方面,公司将继续深化客户服务水平,在服务理念、服务水平、服务效率、服务能级、服务措施、服务平台等方面寻求实质性的突破。

  2009年,公司预算主营业务收入为23亿元,其中房地产业务预算实现收入约20-21亿元,预计销售及管理费用1.6亿。

  四、资金需求、使用计划及来源情况

  进入2009年度,张江版图向南扩张的规划已基本成熟,公司将迎来张江中区新一轮的开发机遇及现有北区(技术创新区)规划调整、空间拓建,而全资子公司集电港也将继续展开B区的全面开发建设,公司房产开发力度和规模将阶越式的提升,其中除了配股项目已有专项资金做保证外,其余开发建设都需要配备一定规模的资金供给。如果上述区域的开发在09年能够实现全面启动,预计2009年度公司在2008年末融资规模基础上将新增资金需求约45-50亿,子公司集电港也将新增融资规模约10亿。

  在目前经济形式不容乐观的情况下,本着持续稳健发展的策略,公司将根据项目的市场前景和盈利能力区分轻重缓急分期投入,以降低财务成本。一方面公司将积极培育市场、提升园区主导产业链的集聚效应、完善商务配套环境和持续提升园区服务品质,另一方面继续坚持稳健严谨的财务战略,在经营活动中严格控制成本,提高获利能力,加快销售资金的回笼。而对发展所形成的资金需求拟通过以下方式进行筹措:

  第一、积极寻找资本市场和金融市场间接融资的良好机会,包括续发短期融资券、启动公司债或中期票据的发行申请。08年度配股的顺利实施极大地夯实公司的净资产,降低了公司的资产负债率。公司的融资平台和品种将更多元化,各类中长期债券(公司债)和中期票据品种更匹配公司的经营模式,是公司未来资金筹措的合适渠道。

  第二、继续保持与银行、信托等金融机构建立的良好合作关系,稳定银行间接融资渠道。目前公司已获批的各家商业银行授信已近百亿,子公司集电港也取得授信逾15亿,为后续开发资金供给提供了有利的保障。 第三、继续密切关注尝试不断推出的金融创新融资品种,通过各种创新模式进行融资,加快资源储备,促进公司的长期稳定持续发展。

  五、主要风险因素

  1.市场的风险

  房地产行业是受经济周期波动影响较为明显的行业之一,有较强的周期性。宏观经济因素的变化会透过房产市场供需的变化对房产市场产生重大影响。目前,房地产行业供求双方观望气氛浓重,虽然公司为园区开发类企业,与单纯的房地产开发企业的经营模式具有本质区别,但园区物业租售的收益水平仍将受到市场波动的影响。

  2.土地政策的风险

  近年来,国家加大了对土地出让方式的规范力度,对包括土地供应方式、土地供应总量和结构、土地审批权限以及土地使用成本在内的各项土地政策进行了进一步的细化和规范。张江高科技园区作为国家级的科技园区,虽然在土地资源利用和产业项目用地方面享有优惠政策,但在土地严控政策背景下,公司获取土地资源的成本可能会有所提高,进而可能对公司的收益产生一定的影响。

  3.经营模式带来的经营风险

  公司致力于对园区进行整体规划、物业开发并吸引相关产业集群企业入驻,为入驻的企业提供物业及配套服务,对物业的经营采取“以租为主,租售结合”的模式。该模式资金回收周期较长,租售现金流入与相应建设现金支出在短期不能完全配比,尤其近年来公司新建项目较多,资金投入量大,使公司经营性活动产生的现金流净额年度间波动较大,从而对公司的筹资能力提出了较高的要求,如公司筹资能力不足,将可能产生资金缺口,进而对公司园区的持续性开发带来相关经营风险。

  4.项目开发及投资决策的风险

  作为国家级高科技开发区,目前园区已经形成集成电路、生物医药、信息软件等产业集群,各产业区域的规划、不同客户群体的差异化要求是公司在物业开发过程中一直需要面对的问题。如果各产业区域的规划、物业的设计理念不先进,或技术上有欠缺,都会带来一定的风险。

  同时虽然公司拥有较为完善的对外投资决策的机制、管理制度,但宏观经济或国家政策的发生变化可能对被投资企业发展有所影响,从而会对公司投资收益带来一定的波动影响。

  6.2 主营业务分行业、产品情况表

  详见前述6.1 

  6.3 主营业务分地区情况表

  详见前述6.1 

  6.4 募集资金使用情况

  √适用 □不适用

  单位:亿元 币种:人民币

  

  注:预计收益系假设2008年4月1日完成配股并实施收购的预测结果。而实际配股完成延迟至2008年8月。

  变更项目情况

  □适用 √不适用

  6.5 非募集资金项目情况

  √适用 □不适用

  单位:万元 币种:人民币

  

  6.6 董事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明

  □适用 √不适用

  6.7 董事会本次利润分配或资本公积金转增股本预案

  2008年度,经审计本公司归属于母公司的合并净利润为 528,277,844.56元,按母公司实现净利润181,802,229.03元的10%提取法定盈余公积金 18,180,222.90元,加上年初未分配利润592,964,499 .36元,扣除2007年度现金红利分配218,820,420.00元,加上其他调整,2008年度可分配利润合计为884,438,351.27元。

  公司拟以2008年度末总股本1,548,689,550股为基数,向全体股东每10股派发现金红利1.10元(含税),共计分配股利170,355,850.50元。本年度不进行公积金转增股本。

  公司本报告期内盈利但未提出现金利润分配预案

  □适用 √不适用

  §7 重要事项

  7.1 收购资产

  √适用 □不适用

  单位:元 币种:人民币

  

  7.2 出售资产

  √适用 □不适用

  单位:元 币种:人民币

  

  7.3 重大担保

  √适用 □不适用

  单位:元 币种:人民币

  

  7.4 重大关联交易

  7.4.1 与日常经营相关的关联交易

  √适用 □不适用

  单位:元 币种:人民币

  

  其中:报告期内公司向控股股东及其子公司销售产品或提供劳务的关联交易金额225,530,262.12元。

  7.4.2 关联债权债务往来

  □适用 √不适用

  7.4.3 2008年资金被占用情况及清欠进展情况

  □适用 √不适用

  截止2008年末,上市公司未完成非经营性资金占用的清欠工作的,董事会提出的责任追究方案

  □适用 √不适用

  7.5 委托理财

  □适用 √不适用

  7.6 承诺事项履行情况

  7.6.1 公司或持股5%以上股东在报告期内或持续到报告期内的承诺事项

  √适用 □不适用

  

  张江集团公司于2008年9月16日起通过上海证券交易所交易系统增持本公司股份。张江集团拟在自首次增持之日起六个月内继续通过上海证券交易所证券交易系统增持本公司股份,后续增持计划拟动用资金不超过人民币3亿元,增持价格不高于16元/股,累计增持比例不超过本公司股份总数的2%。张江集团公司承诺,在后续增持计划实施期间内不减持所持有的本公司股份。截至本报告期末,张江集团累计增持本公司股份12,516,086股。

  7.6.2 公司资产或项目存在盈利预测,且报告期仍处在盈利预测期间,公司就资产或项目是否达到原盈利预测及其原因作出说明:

  □适用 √不适用

  7.7 重大诉讼仲裁事项

  □适用 √不适用

  7.8 其他重大事项及其影响和解决方案的分析说明

  7.8.1 证券投资情况

  √适用 □不适用

  

  7.8.2 持有其他上市公司股权情况

  √适用 □不适用

  单位:元

  

  7.8.3 持有非上市金融企业股权情况

  □适用 √不适用

  7.8.4 买卖其他上市公司股份的情况

  √适用 □不适用

  

  报告期内公司下属子公司上海数讯信息技术有限公司卖出申购取得的新股产生的投资收益总额327,180.40元。

  7.9 公司董事会对公司内部控制出具了自我评估报告,审计机构出具了评价意见,详见公司2008年年度报告全文。

  7.10 公司是否披露履行社会责任的报告:否

  §8 监事会报告

  监事会认为公司依法运作、公司财务情况、公司募集资金使用、公司收购、出售资产交易和关联交易不存在问题。

  8.1 监事会对公司依法运作情况的独立意见

  监事会认为,董事会在本年度认真履行了股东大会的决议,利润分配、重大决策等执行符合有关法律、法规及公司章程的有关规定。公司在本年度各项内控制度进一步完善,公司董事、经理在执行公司章程、履行职务、遵纪守法和维护股东权益方面未发现违反法律、法规和公司章程的行为。

  8.2 监事会对检查公司财务情况的独立意见

  监事会认为,公司财务核算制度健全,会计事项的处理、全年报表的编制及会计制度的执行符合有关制度的要求;公司的财务报表真实地反映了公司的财务状况和经营成果,立信会计师事务所出具的审计意见及所涉及事项是真实的。

  8.3 监事会对公司最近一次募集资金实际投入情况的独立意见

  监事会认为,公司最近一次配股募集资金的使用及效益情况,与配股说明书中承诺的计划一致,并取得了良好的效果。

  8.4 监事会对公司收购、出售资产情况的独立意见

  监事会认为,报告期内公司收购、出售资产的价格合理,并未发现内幕交易和损害股东权益或造成公司资产流失。

  8.5 监事会对公司关联交易情况的独立意见

  监事会认为,报告期内公司进行的关联交易(包括控股子公司与公司控股股东的房产等)重大关联交易能按公平原则和一般市场准则进行,有利于上市公司的长期发展,且未损害全体股东的利益。

  §9 财务会计报告

  9.1 审计意见

  

  9.2 财务报表

  合并资产负债表

  2008年12月31日

  编制单位:上海张江高科技园区开发股份有限公司 单位:元 币种:人民币

  

  公司法定代表人:刘小龙   主管会计工作负责人:须超    会计机构负责人:卢缨

  母公司资产负债表

  2008年12月31日

  编制单位:上海张江高科技园区开发股份有限公司 单位:元 币种:人民币

  

  公司法定代表人:刘小龙   主管会计工作负责人:须超    会计机构负责人:卢缨

  合并利润表

  2008年1—12月 单位:元 币种:人民币

  

  本期发生同一控制下企业合并的,被合并方在合并前实现的净利润为:0.00元。

  公司法定代表人:刘小龙   主管会计工作负责人:须超   会计机构负责人:卢缨

  母公司利润表

  2008年1—12月 单位:元 币种:人民币

  

  公司法定代表人:刘小龙    主管会计工作负责人:须超   会计机构负责人:卢缨

  合并现金流量表

  2008年1—12月 单位:元 币种:人民币

  

  公司法定代表人:刘小龙   主管会计工作负责人:须超    会计机构负责人:卢缨

  母公司现金流量表

  2008年1—12月 单位:元 币种:人民币

  

  公司法定代表人:刘小龙     主管会计工作负责人:须超  会计机构负责人:卢缨

  母公司所有者权益变动表

  2008年1—12月 单位:元 币种:人民币

  

  单位:元 币种:人民币

  

  公司法定代表人:刘小龙 主管会计工作负责人:须超 会计机构负责人:卢缨

  9.3 本报告期无会计政策、会计估计和核算方法变更。

  9.4 本报告期无会计差错更正。

  9.5 报告期内,本年合并报表范围的变更情况1、与上年相比本年新增合并单位1家,原因为:

  1. 公司上年持有上海数讯信息技术有限公司33.97%的股权,本年向该公司其他股东购入24.50%的股权,合计持有58.47%的股权,实现非同一控制下的企业合并,故本年将其纳入合并范围。

  2、本年减少合并单位1家,原因为:本年公司控股子公司上海腾辉物流设备有限公司成立清算组对其进行清算,并业已清算完毕,故本年仅合并其自年初至清算组成立之日的利润表、现金流量表,年末资产负债表不再合并。

  上海张江高科技园区开发股份有限公司

  董事长:刘小龙

  2009年3月10日

  

  


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