万科企业股份有限公司2008年度报告摘要

http://www.sina.com.cn 2009年03月10日 07:30 全景网络－证券时报

　　§１重要提示

　　１．１本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应阅读年度报告全文。

　　１．２没有董事、监事、高级管理人员声明对年度报告内容的真实性、准确性和完整性无法保证或存在异议。

　　１．３除下列董事外，其他董事出席了审议本次年报的董事会会议。

　　１．４毕马威华振会计师事务所为本公司２００８年度财务报告出具了标准无保留意见的审计报告。

　　１．５董事会主席王石，董事、总裁郁亮，执行副总裁、财务负责人王文金声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。

　　§２公司基本情况简介

　　２．１基本情况简介

　　２．２联系人和联系方式

　　§３致股东

　　回顾２００８并非易事———这一年有如此众多的事件发生，这一年与２００７的反差如此强烈。无论对中国住宅行业还是万科而言，２００８显然无法以辉煌载入史册。但惟其如此，它带来了更多引人深思的内容，而这或许是我们得以在２００８收获的最大财富。

　　收益与空间

　　由“房地产”联想到“高利润”，将房价上涨视为对房地产业的利好因素，恐怕已是行业内外常见的一种习惯性思维。尽管万科在这个问题上一直持有不同的看法，在２００５年就提出了“房价过快上涨无人受益，平稳发展才是行业之福”的观点。但即使对于万科，可能也直到２００８年，才从事实中获得了最深刻的体验。

　　其实从原理上看，中国住宅业根本不应该是一个高收益行业。它是一个自由准入的行业，也不存在高耸的技术壁垒；在土地交易完全市场化的背景下，部分先发企业在不可替代资源上的独占性已不复存在，随着存量土地资源的逐步消耗，这一方面的先发者优势正在迅速弱化并日渐消亡。这样一个行业，所能够期待的，只能是一个公平的收益水平。

　　一个自由准入的行业，如果行业内外却普遍认为它是高收益的，其结果可想而知。外部资金的涌入和行业内的习惯性思维，造成了２００７年土地市场的亢奋，造成了“面粉贵过面包”的异常情形。而这一故事在２００８年嘎然而止———２００７年高价获取的土地，至少数年之内，恐怕不要说超额收益，甚至连获得社会平均收益水平都变得艰难。

　　是这样，２００７年的繁荣盛景确实曾经发生，但就如构建在沙滩之上的七宝楼台，不可能长久存在。也不要问２００７年的情景会否重现。中国崛起及其对世界经济格局的改变还远未完成，中国住宅行业也依然有待成熟，因此这一情景未来并非不可能、只是不应该再出现了———它并非一个美丽的憧憬，而是一种值得警惕的情形。

　　而反过来说，２００８或许并不辉煌，但它的存在是必要的。它是中国住宅行业一个完整周期、是中国住宅企业一个完整历程中，不可能缺少的一个环节。当２００８在时光册页上定格之后，中国房地产行业运转逻辑的完整脉络，才得以全部呈现为事实。

　　那么，打破高收益神话后，中国房地产行业的吸引力究竟何在？其实，这个行业真正的价值，从来都不在于高收益率，而在于其高成长性。它真实的魅力，也根本不在过去，而在未来。作为人口最多、迅速崛起的经济大国，最终问鼎世界经济舞台王座的中国行业，可能不止一个；而在它们当中，成长空间如此之大、目前的集中度却又如此之低的，则首推房地产。

　　下面这段文字曾经出现在万科２００７年度报告中，请允许我们在此复述一遍。因为，它并非一时的感触，而是我们对行业长期持有的信念：

　　“类似中国正在经历的高速现代化、城市化发展进程，在每个国家的历史上恐怕都只有一次机会。身处这一特定历史阶段，又与城市化紧密相关的中国住宅行业，其足迹注定无法平凡。类似的亢奋和接踵而来的回归，在未来仍可能再次甚至多次降临。作为这个领域的从业者，万科团队的成员将尽力守住一颗平常心。

　　撇去表面的喧哗，真实的购买力始终在悄然生长，而住宅业迈向成熟的步伐也从未停歇。作为一个自由准入的行业，所有资源和机会对每个参与者正日益变得公平。凭借一笔先得的资源就可以坐收利润的时代已经结束，未来只有那些真正创造价值的企业才能在这个充满竞争的行业中长存；只有那些转化资源效率最高、能以最低消耗创造最高性价比产品的企业才能最终赢得胜利者的桂冠。”

　　自由准入、充分竞争、公平收益、广阔空间———至少对于万科来说，我们认为这是值得期待的未来。

　　预测与应变

　　２００７年第四季度，当行业中亢奋心态还颇为盛行的时候，万科一个截然不同的观点受到了社会的普遍关注，并被命名为“拐点论”。这一观点迅速引发了业内普遍的争论，并承受了尖锐的质疑。

　　随着２００８年行业调整的全面来临，在事实面前这些争论和质疑已变得不再需要。而希望万科对未来市场做出预测的声音在不断增加，其中问得最多的一个问题是———市场的底部在哪里，而它又将在何时出现？

　　然而遗憾的是，这是一个万科无法回答的问题。在我们看来，市场的顶点和底部根本无法预测。２００７年市场顶点出现和“拐点论”引发争议，这两件事情确实在２００７年的第四季度同时发生，但这只是时间上的巧合。万科对市场亢奋情绪的警惕，早在２００７年的中期报告中已经有明确的表述，只是并未马上引起市场的关注而已。换句话说，对２００７年的市场顶点，万科从未做出过具体时间上的预测。

　　市场的顶点与底部无法预测，这是因为，市场是一个分散决策的复杂系统。市场的每个参与者都具有各不相同的心态和判断，各自决定自己的行为，而他们的行为或多或少都影响着市场的结果。最极端的买方行为决定了市场的顶点，而最极端的卖方行为决定着市场的底部。但对不确定对象的极端行为做出准确预测，这本来就是一件不可能的事情。

　　另一方面，房地产一直、也永远是一个与宏观经济环境紧密相关的行业。因此，宏观经济短期趋势的可预测性，很大程度上决定着房地产市场的可预测性。而当前全球经济正处于极为特殊的时刻，中国住宅市场短期内的变动可能也极其复杂，已经超出了企业的预测能力。

　　企业难以对未来即将发生的短期波动做出精确的事先描述，这看似一个并不乐观的结论。但所幸的是，对于企业而言，更重要的并不是预测，而是应变。企业可以也应该做到的，是对行业长期的发展方向始终保持认识，对市场环境已经发生的改变及时做出判断，在此基础上对未来可能出现的各种短期变动进行分析，并分别制订应对的预案，在相关变化逐渐明朗的同时迅速采取行动。

　　锐见与慎行

　　外界对万科的预测能力，或许给予了过高的评价或期望。而与之相伴生的是另一个疑问：既然万科早在２００７年年中，就已经对市场的过热作出了预警，那为何在２００７年的下半年，万科依然购置了一些高价土地？万科是否存在言行不一的情况，万科的执行力是否存在问题？

　　多年以来，房地产一直备受关注，而万科始终生活在聚光灯下。这提升了万科的影响力和号召力，尤其在进入新城市的时候，它为万科业务的迅速展开提供了助益。但另一方面，万科的一举一动，其中包含的信息，却也都存在被舆论放大的可能。

　　万科在２００７年下半年的购地行为，被舆论所高度关注。但万科放弃的地块有多少，恐怕并不为外界所知。而万科在２００７年销售额增长超过一倍的情况下，购置土地面积反而低于２００６年，这一事实则多少被忽略了。

　　２００７年土地价格出现了远高于房价的大幅上涨，到下半年更达到了历史的顶峰。在这样的情况下，企业除非完全停止购地，否则购入的一定是高价土地。

　　但完全停止购地，这是一个不容易作出的决定。土地不同于其他的生产原料，难以从市场上随时购得，企业如不能提前购入一定量土地，经营的持续性都会遭遇挑战，更遑论发展。而万科是全球大型住宅企业当中，土地保有年限最短的企业之一；从２００４年开始，万科每年年底的土地储备量，都低于未来两年的开工量。对万科而言，完全停止购地，是一个非常极端的决定。

　　作出极端行为，是一种大胆、但风险很高的经营风格。极端行为可能带来伟大的成功，但也可能招致致命的失误。从万科的企业性格来看，稳健经营是万科一贯坚持的风格。恐怕我们宁可放弃伟大成功的机会，也要确保不犯下致命的错误。早在２００５年，当市场尚存疑虑的时候，万科做出了将未来三年设定为高速发展期的决定，事实也验证了万科的这一判断。但即便如此，万科也从没有试图超越自身的能力和资源去谋求超常规的扩张。

　　稳健的经营风格，来自于内心深处的敬畏。在我们看来，世界充满不确定性，而我们的认知能力是有限的。市场中许多机会稍纵即逝，企业需要及时作出决定。但与此同时，我们需要对自身理性的局限有清醒的认识，尤其当我们的观点与市场普遍看法存在巨大差异的时候，对自信保持一定的克制，恐怕是应该的。

　　锐利的观察和鲜明的观点，这是我们一直期望能够不断提升的一种能力。但如果离开谨慎行事的自制力，则这种能力给企业带来的，可能不仅仅是成功和辉煌。

　　大道与原点

　　２００８年行业发生的调整其实并不可怕，它是必然的，甚至是必需的；它带来的也可能是机会；但与此相对应，真正值得警惕的是之前短暂的过度繁荣。某种程度上说，我们应该感谢这一次市场调整的到来。

　　调整给我们带来的第一个机会，其实是让我们冷静下来进行反思和自我完善的机会。

　　当行业处于牛市状态时，企业对专业能力的追求、奋发图强的斗志容易出现松懈。当看上去任何房屋都可以顺利售出的时候，当房价上升使赚钱变得越来越“容易”的时候，我们是否还孜孜以求地执着于研究客户需求，不断改善产品、服务的品质和性价比？我们是否做到了尽可能精打细算，最合理地分配成本、控制费用，以实现股东利益的最大化？我们是否还在竭尽全力分析市场、寻找最有效率的销售渠道和方式？———对这些问题进行深入反思的动力，正是２００８带给我们的珍贵礼物。

　　无论２００８有多么艰难，也无论２００９有多少不确定性，行业发展的大趋势仍未发生任何根本性的动摇，而商业社会的基本逻辑更属永恒不变。这一基本逻辑就是，企业存在的最终理由，是为投资者创造价值；企业活动的最终目标，是以尽可能少的资源消耗，去尽可能多、尽可能好地满足社会需求。

　　在２００９年乃至更远的未来，我们需要回到商业逻辑的原点，需要更加尊重市场规律，更加重视客户需求。我们需要更加信守一贯主张的价值观念———简单、透明、规范与责任。无论在内部还是外部，我们需要进一步体现企业创立时的初衷———对人的尊重，需要进一步体现“健康丰盛”的生活追求。

　　尽管市场仍然处在调整期内，但万科在产业化的道路上的探索不会松懈。这不仅是行业发展必由的方向，也是万科未来核心竞争力的重要来源之一。

　　做到这些，我们才能持续为股东创造更多的价值。

　　惆怅与感恩

　　２００８年市场发生的一切，基本都在预料之中，并无需惊慌或失落。不能说没有遗憾。

　　遗憾的是，在２００７年，尽管在行业宏观趋势上做出了基本正确的判断，但我们在牛市的大环境中并未能完全脱俗。过于舒适的环境，使得我们在经营细节上暴露出诸多不足，我们一些专业能力表现甚至出现了下滑的迹象。这已经成为２００９年万科面临的最大挑战之一。

　　２００８年，万科２４周岁。２４年的岁月在赋予万科强壮体格的同时，并没有改变万科年轻的内心。因为年轻，我们看到了在进入新的发展阶段后自身的不成熟；也因为年轻，所以我们并不缺乏接受批评和直面挫折的勇气。

　　２００９年万科的主题词只有两个字：“零”和“壹”。这一主题词的解读是“万象更新·美好明天”。“零”，既是原点，也是起点。万科将放下往日的成功，修正过去的不足；以永远年轻的锐气，将每一天视为新的起跑点。“壹”，象征着希望，也代表着行动。千里之行，始于足下，从现在开始，万科将一步一步，脚踏实地，与股东共同迎接美好的未来。

　　§４会计数据和业务数据摘要

　　４．１主要会计数据

　　单位：（人民币）元

　　４．２主要财务指标

　　单位：（人民币）元

　　非经常性损益项目

　　√ 适用 □ 不适用

　　单位：（人民币）元

　　注：“其他”主要包括非流动资产处置损益，出售投资单位损益和处置交易性金融负债损失等。

　　４．３境内外会计准则差异

　　□ 适用 √ 不适用

　　§５股本变动及股东情况

　　５．１股份变动情况表

　　单位：股

　　注：公司股本变化详情如下：

　　（１）报告期内，公司实施２００７年度资本公积金转增股本方案，向全体股东每１０股股份转增６股，公司股份相应增加；

　　（２）报告期内，中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司按规定解除高管人员部分限售股份，公司境内自然人持有的有限售条件流通股减少２３５，５０６股，公司无限售条件流通股份相应增加；

　　（３）报告期内，公司２００６年度限制性股票激励计划激励股票完成计入激励对象个人股票账户的过户手续，高管人员共过户２３，６４０，６６３股，公司境内自然人持有的有限售条件流通股相应增加，无限售条件流通股相应减少。

　　限售股份变动情况表

　　单位：股

　　５．２前１０名股东、前１０名无限售条件股东持股情况表

　　单位：股

　　注：截至报告期末，公司首期限制性股票激励计划２００７年度奖励基金持有万科Ａ股股票４６，３４１，７６１股；预提的２００８年度奖励基金持有万科Ａ股股票６０，９２５，８２０股，两个独立计划合并计算后，共持有万科Ａ股股票１０７，２６７，５８１股，占报告期末公司总股份数的０．９８％，超过报告期末公司第３名股东的持股比例。

　　根据万科首期限制性股票激励计划规定，“每一年度股票激励计划作为一个独立的信托计划，依该年度计划提取的激励基金所购入的股票将分设独立的股票账户”，因此，不同年度的激励计划之间是相互独立的，不同年度计划针对的激励对象也将发生一定变化，且上述激励股票在记入激励对象个人账户前不享有投票权和表决权。此外，计划能否实施将取决于每个计划所处年度的经营业绩和股价的达成情况。

　　５．３控股股东及实际控制人情况介绍

　　公司不存在控股股东及实际控制人

　　５．３．１控股股东及实际控制人变更情况

　　□ 适用 √ 不适用

　　５．３．２公司第一大股东具体情况介绍

　　５．３．３公司与第一大股东之间的产权及控制关系的方框图

　　§６董事、监事和高级管理人员

　　６．１董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况

　　董事、监事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况

　　√ 适用 □ 不适用

　　６．２董事出席董事会会议情况

　　连续两次未亲自出席董事会会议的说明

　　§７董事会报告

　　７．１管理层讨论与分析

　　７．２主营业务分行业、产品情况表

　　单位：（人民币）万元

　　注１：营业利润率数据已扣除主营业务税金及附加；

　　７．３主营业务分地区情况

　　７．４采用公允价值计量的项目

　　√ 适用 □ 不适用

　　单位：（人民币）万元

　　７．５募集资金使用情况

　　√ 适用 □ 不适用

　　Ａ．发行公司债券情况

　　经有关部门核准，２００８年９月２日公司公布公司债券发行公告，向社会公开发行面值不超过５９０，０００万元的公司债券。本期债券分为有担保和无担保两个品种，共募集资金５９０，０００万元，扣除发行费用之后的净募集资金５７６，０１２万元已于２００８年９月１０日到位，深圳南方民和会计师事务所为之出具了深南验字（２００８）第１８２号的验资报告。

　　报告期内有关募集资金严格按照募集说明书规范使用。

　　Ｂ．２００７年公开发行Ａ股情况

　　经有关部门核准，公司于２００７年８月２２日发布招股意向书，向社会公开发行Ａ股股票，发行数量３１７，１５８，２６１股（面值人民币１元／股），发行价格人民币３１．５３元／股，募集资金人民币９，９９９，９９９，９６９．３３元。扣除发行费用人民币６３，３９８，２６８．１１元后，募集资金净额人民币９，９３６，６０１，７０１．２２元于２００７年８月３０日到位，已由深圳南方民和会计师事务所深南验字（２００７）第１５５号验证报告验证在案。

　　上述募集资金投资于１１个项目，截至２００８年１２月３１日，各投资项目的投资、收益、进度情况如下：

　　单位：（人民币）万元

　　Ｃ．２００６年非公开发行Ａ股情况

　　经有关部门核准，公司于２００６年１２月１３日向特定对象非公开发行Ａ股股票募集资金总额人民币４２亿元，扣除发行费用后募集资金净额人民币４１．９６７亿元于２００６年１２月１９日到位，并经深圳大华天诚会计师事务所深华（２００６）验字１０８号验资报告验证在案。２００８年之前，非公开发行股票募集资金按照承诺已使用人民币４１８，０９３万元，除拟投入武汉金色家园项目的募集资金１，５７７万元尚未使用外，其他项目募集资金承诺投资金额已全部使用完毕。２００８年拟投入武汉金色家园项目的募集资金人民币１，５７７万元也已全部使用完毕，使用情况如下：

　　单位：（人民币）万元

　　变更项目情况

　　√ 适用 □ 不适用

　　Ｄ．２００４年发行可转换公司债券情况

　　经有关部门核准，公司于２００４年９月２４日向社会公开发行人民币１９．９亿元的可转换公司债券。截至２００７年末，有关募集资金除拟投入上海七宝５３＃地块的尚剩余１０，６１２万元未使用以外，其他项目募集资金承诺投资金额已全部使用完毕。募集资金整体投资情况良好，高于募集说明书承诺水平。

　　上海七宝５３＃项目位于上海市闵行区七宝镇，由于政府地铁建设等原因，一直未能开工，募集资金也一直未能按计划使用完毕。报告期内，由于政府调整规划，该项目由原有包含住宅和商业的综合项目改变为以商业为主的开发项目，且项目动工时间依然无法确认。为了提高募集资金的使用效率，经２００７年度股东大会审议，公司将计划投向该项目募集资金的未使用部分１０，６１２万元，变更投入到上海四季花城二期三区项目使用。请见公司于２００８年３月１８日和４月２４日在《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》和香港英文《虎报》发布的公告。

　　报告期内，有关募集资金的使用情况如下：

　　单位：（人民币）万元

　　７．６非募集资金项目情况

　　√ 适用 □ 不适用

　　单位：（人民币）万元

　　７．７董事会对公司会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的原因及影响的说明

　　□ 适用 √ 不适用

　　７．８董事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明

　　□ 适用 √ 不适用

　　７．９董事会本次利润分配或资本公积金转增股本预案

　　根据《企业会计准则２００６》，公司对子公司的投资采用成本法核算，母公司利润和合并利润出现明显差异。按照公司法进行利润分配以母公司为主体，公司２００８年利润分配依据母公司的可分配利润。

　　２００８年度公司按照中国会计标准之合并及母公司可分配利润情况如下：