证券时报记者李坤牛溪

　　在万科披露年报前夕，证券时报记者就万科以及房地产行业的一些热点问题对万科总裁郁亮进行了专访。

　　记者：在新的形势下，万科的发展方向做了哪些调整？

　　郁亮：在新的形势下，万科将从规模速度的发展模式向质量效益模式转变。衡量万科增长的不再是发展速度和经营规模，而是利润的增长以及给股东带来的回报。万科2009年的目标是，一方面在确保经营安全的同时，力争促进业绩增长；另一方面，公司将重新审视在牛市氛围下暴露的不足，尽最大努力提高专业能力，提升组织效能，推进技术创新，奠定长远发展基础。

　　记者：为什么万科2008年销售业绩下降了？

　　郁亮：这主要是2007年增长的特殊性。2007年万科的销售收入从2006年的200多亿跳到了500多亿，增长了1倍多。造成这种结果的原因是当时考虑到房地产市场将出现“拐点”，万科2007年第四季度调整了推盘速度，将原本准备在2008年销售的房子提前到2007年实现，导致2007年的销售基数比较大。当然，2008年营业收入和净利润两项重要指标没有实现增长也对万科管理层产生了压力，因此管理层也放弃了年终奖金。

　　记者：您如何看待保障性住房政策对房地产市场的影响？

　　郁亮：房地产市场的健康发展取决于两个因素，一个是宏观经济发展得好不好，另一个是社会和谐不和谐。社会和谐的一个重要方面就是要保证低收入人群有房住。这段时间要为过去十年没有在保障性住房投入太多资源和精力来一个补课。表面上看，保障住房短期内可能“挤占”房地产市场的空间，但是从长远来看，有利于行业的健康发展。两个领域划分界限后，保障的归保障，市场的归市场，各自都可以得到很好的发展。

　　记者：万科的地王项目怎么样？

　　郁亮：万科在2007年的时候确实拿了一些高价地，但是这部分在万科的土地储备中所占的比重很小。而且2007年的两个地王都已解决了问题。其中在东莞地王开发的棠越项目已经基本卖完了；福州的地王项目当时的地价为27个亿，通过产品创新以及大量的营销工作，福州地王项目单盘的销售实现了当地排名第二的成绩，目前该项目也已经不亏本。

　　记者：您如何看待近两个月房地产行业的热销现象？

　　郁亮：目前的销售形势在转暖。转暖现象是长期还是短期万科不做判断。但是还不能断言房地产市场的调整已经结束，不同的地方、不同的城市也有不同的表现，包括这两个月的形势来看，也不是所有的城市都很火爆。从2008年12月初到现在，市场有一个恢复性增长，但是没有办法判断这是一个长期趋势还是一个短期趋势。因此现在还不能断言房地产市场的调整已经结束。不过调整的方式、阶段、幅度可能会在不同的地区有不同的表现。比如，珠三角虽然还没有结束，但是基本在底部运行，深度下调的可能性不大，但未来如何走出低谷还要观察。因此万科未来的重点仍然是“应对重于预测。”

　　记者：万科今年是否会进行股权再融资？

　　郁亮：我们也在考虑。但是万科今年不会贸然提出股权融资方案。首先我们要确定股东认同，有良好的市场环境；其次确定募集资金能够为股东带来实际利益。不过如果有合适的机会，对投资者有利，万科也不会放弃。

　　记者：万科实现1000亿元的销售目标是否改变？

　　郁亮：1000亿并不是目标，只是原来预计2014年达到的一个结果。对万科来说，到2014年还有6年的时间，万科有信心如期达到这个高度。目前万科要做的就是利用当前的市场环境反思自己，构建一个新的管理平台，为将来更大规模的经营做好准备。

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