中国地产股尚有相对收益

　　美国实际房价指数

　　资料来源：CEIC，Bloomberg，招商证券

　　全球房地产指数涨跌幅

　　资料来源：CEIC，Bloomberg，招商证券

　　□招商证券 贾祖国

　　

　　2009年以来，全球主要国家和地区房地产市场新房销售量持续下滑，房屋价格除香港和韩国小幅回升外，其余国家及地区均继续下跌。过去一个月，行业股票继续下探，龙头公司涨跌互现，只有中国地产行业有相对收益。估值方面，目前美国和日本的行业PB已经位于历史底部，而欧洲和香港仍高于历史最低一定幅度；而上述4个国家和地区的行业PE仍较历史最低高出很多。

　　救市政策频出

　　2月18日，美国总统奥巴马公布了惠及900万购房人的房屋救助计划，其核心的部分是通过提供政府补贴帮助房贷公司修改部分问题贷款的条款以帮助房屋所有者负担房贷。内容主要包括：放宽抵押再融资限制；鼓励房贷机构减低月供；加大对“两房”的注资；加倍收购“两房”股票等。

　　2008年以来各国主要采取免税、降息、放松房贷标准、修正房贷条件等以应对房地产市场下滑。

　　市场持续恶化

　　全球主要国家和地区房地产市场新房销售量持续下滑，房屋价格除香港和韩国小幅回升外，其余国家及地区均继续下跌。

　　美国2009年1月新房成交量2.3万套，连续25个月同比下降，单月成交量创历史新低；新房成交中间价20.1万美元/套，回到2003年底的水平；英国2008年11月住房成交量5.6万套，连续15个月同比下降；2009年2月住房成交均价14.8万英镑/套，回到2004年中期的水平；法国2008年四季度新房及公寓销售量双双下滑，其中新房销售2200套，同比下降42.2%，季环比下跌9.3%；公寓销售量为12800套，同比下降48.4%，季环比下降8.0%；日本东京2009年1月新公寓销售情况急剧下滑，销售量1760套，同比下降24.1%，环比大幅下滑73.7%；销售均价同比下降2.5%；香港2009年1月住房成交4875套，同比下降67%；C、D、E类住宅成交均价较上月有所回升。

　　估值仍高于历史最低点

　　从全球股票市场来看，过去的一个月，房地产行业继续下探，龙头公司涨跌互现，只有中国地产行业有相对收益。

　　估值方面，至2009年3月3日，房地产行业静态PB美国为0.99倍，欧洲为0.78倍，日本为0.9倍，香港为0.69倍，平均为0.8倍。美国和日本已位于历史底部，而欧洲和香港均高于历史底部；其中香港本地上市重点公司PB平均为0.54倍，仍比行业估值历史底部高；欧洲重点房地产公司PB平均为0.28倍，已位于行业估值历史底部；内地在港上市主要地产公司PB平均为0.96倍；全球主要房地产服务类公司PB平均为0.95倍。

　　PE方面，除了日本房地产行业目前的PE（12.8倍）较历史最低（11.1倍）较为接近外，美国、欧洲和香港距离历史最低点仍有较大的距离。美国房地产行业目前的PE值（14.26倍）是历史最低（6.0倍）的两倍还要多。

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