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　　保利2008年新增项目12个，均以出让底价获得，土地成本1031元平方米，比2007年下降55.56%

　　理财周报记者 王熙上/文

　　位于环市东的保利中环广场去年年底曾以“开盘成交5.7亿元”成功刷新广州市中心豪宅盘单日成交纪录。今年2月21日，其南区楼王G栋正式发售，销售均价为19500元/平米，当天入场人数超过700人，抢购120套单位。

　　2月24日，理财周报记者走访了中环广场，销售代表何小姐介绍：“小三房已售毕，两房还有3套，其中新楼盘G栋仅剩一套，旧楼盘E栋剩两套。”而截至记者发稿时，经向保利地产方面咨询，得到的答复是“120套单位全部售罄。”

　　保利楼盘“有价有市”底气何在？由于背靠大股东保利集团，保利地产经常能在中心城市的核心地段以划算的价格拿到优质地块，使公司具备良好的成本优势，这种资源优势是其他房地产公司无法比拟也不可复制的。

　　低廉底价拿地

　　查阅公司过往的拿地记录不难发现，保利地产(600048.SH)拿地的方式多种多样，除了参加“招拍挂”等公开转让方式，还经常通过合作开发、协议转让方式获得不少优质开发项目。

　　公司2008年年报显示，保利地产2008年新拓展项目12个，新增土地储备594万平方米，截至2008年底土地储备数比上年同期净增189万平方米。这些项目均以出让底价获得，平均土地成本1031元/平方米，比2007年2320元/平方米的新增土地成本下降55.56%。

　　与低廉的拿地成本相对应的则是售价的大幅提升。保利地产2008年结算均价为7846元/平方米，相比2007年结算均价6735元/平方米提高16.5%。

　　2009年业绩已锁定65%

　　尽管2008年业绩亮丽，保利地产董秘岳勇坚仍不敢过于乐观，他告诉记者，公司已将2009年战略调整为“强化管理、降本增效、严控风险、把握机遇”。

　　岳勇坚表示，“防范风险方面，公司年内将谨慎开发商业地产，产品以普通住宅为主，并且开发区域尽量选择在城市中心，避免郊区地段。”

　　事实上，市场对保利地产2009年业绩普遍表示乐观。由于公司报告期内已售未结转面积173.99万平方米，金额计138.85亿元，加上2009年1月份销售金额13.76亿元，到目前为止，总可结转金额为152.61亿元，这一数据已达到券商对公司2009年结算收入预测的近65%。

　　土地储备方面，截至2008年12月31日，保利地产共有在建拟建项目68个，总建筑面积为2234万平方米，权益可结转资源面积为1828万平方米。

　　海通证券帅虎认为，行业见底最乐观预期是在2010年年中后，庞大的土地储备将对保利地产的经营产生一定压力。

　　针对行业内的这一担忧，岳勇坚回应道：“公司土地储备实际上就1300万-1400万平方米，去年公司消耗的土地是456万平方米，照这样的速度大概能维持三年时间，而房地产的一个周转期正好是三年，所以这么大的土地储备和公司规模和发展速度是匹配的。”

　　80亿定向增发降低负债率

　　值得注意的是，保利地产2008年资产负债率70.8%，同比上升2.2个百分点；净负债率109%，上升50.7个百分点，处于行业高位。

　　“我认为短期公司偿债压力不大。弱市中公司选择加快销售结转同时也保持一定的销售速度，”岳勇坚表示，“同时公司在负债结构上进行调整，短期借款和一年内到期的非流动负债占总金融机构借款的比例从上年的25.66%降至19.08%，此举充分缓解了公司短期还款压力。”

　　此外，大多数券商和机构看好保利近期公布的定向增发80亿计划，认为此举有利于降低公司的负债率。

　　“如果增发成功公司资产负债率将从70.8%下降到64.7%，这将有效地降低财务风险。”参与了保利地产定向增发机构调研活动的长江证券房地产行业研究员苏雪晶表示，“同时公司的三项费用比例在不断地下降，内部管理效率不断提升的保利值得满足其融资需求。”

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