文化地产＋金融投资凤凰集团倾力重组ST耀华

　　证券时报记者望江

　　 凤凰集团重组ST耀华（600716）一事可谓一波三折。本月24日，ST耀华临时股东大会将再次审议重组议案，引起市场关注。日前，证券时报记者赶赴南京与凤凰出版传媒集团的一高层人士就市场最为关注的问题进行了交流。该高层表示，除了注入旗下核心板块文化地产之外，还将把盈利能力较强的南京证券股权作为重组对价，表明了凤凰集团重组ST耀华的决心。

　　 对于上次重组方案遭否的ST耀华股东大会，凤凰集团高管认为是与投资者一次极好的沟通机会。“现阶段，凤凰集团对于融资并不十分迫切，短期内既无融资计划也无融资必要，但市场有点误解。”上述高管表示，凤凰集团有充沛的资金实力，并有巨额的银行授信额度尚未使用。

　　 据了解，凤凰集团的主要经济指标多年盈利排列国内行业第一，在全国文化企业30强中排列出版发行类第一，今年销售规模将跨上100亿平台。

　　 根据公告，本次注入的资产构成，核心要素是文化地产和金融投资。“凤凰集团的近期战略就是要按照这一要素打造出一个优质的资本平台，集团相关的优质资源向这一平台逐步归集。”上述高管介绍说。

　　 据介绍，文化地产是凤凰集团的核心业务之一，项目导向是建设图书城、文化城、文化CBD、文化街区。在党中央提出“文化大发展大繁荣”、“兴起社会主义文化建设新高潮”的宏观背景下，文化地产提供的是文化发展急需的硬件支撑。本次拟注入的凤凰置业的文化地产，具有可操作的商业运作模式和持续的发展前景。

　　 本次置入资产中新增了一块南京主城区的开发用地，面积达6.5万平方米，开发面积将达到24万平方米。“如此大的地块同时还是地铁板块，在南京主城区是非常稀缺的资源。”上述高管指出。

　　 从总体来看，置入资产的开发用地全部在南京和苏州的主城区，且均位于当地城市地铁口，开发面积已达96万平方米，已经完全能满足凤凰置业2013年前的开发需求。对此，有独立中介机构作出的盈利预测称，两年的净利润将达到3.3亿元。凤凰集团还对这一目标的实现追加了补充承诺，称如若达不到这一盈利水平，凤凰集团将以现金补足。

　　 对于凤凰置业未来的发展前景，该高管表示，凤凰集团既然把文化地产归集注入上市公司，就一定会在资金上持续给予全力支持，支持其项目的开发，支持其金融投资力度的加大，“保守地说，凤凰置业至少在未来五年的发展历程中都不会出现资金危机”。

　　 置入资产除了文化地产外，还包括金融投资类资产，这是显著区别于上次重组方案的部分。据介绍，凤凰集团所拥有的南京证券公司的股权已经开始归集，重组成功后，共计近2亿股的股权凤凰集团已经承诺都将逐步注入上市公司。

　　 对于南京证券的盈利贡献，该高管显得有些谨慎。“因为无法量化未来的潜在分红收益，本着负责任的原则，凤凰置业的盈利预测中并不包含南京证券未来的分红收益。也就是说，南京证券的未来分红收益，将是凤凰置业未来业绩超预期的可能来源之一。”上述高管指出。不过，如果南京证券未来完成上市，则凤凰置业的公司价值将获得巨大提升。据了解，去年南京证券每股分红达到了0.30元，今年盈利状况在业内也保持领先水平。除了拟注入南京证券相关股权外，凤凰集团拟将划拨出江苏银行1亿元股权。

　　 另外，从凤凰集团采用的资产评估方法也可窥见其重组之心。据研读过重组披露材料的专家介绍，本次凤凰集团采用基础法评估资产价值，若按照收益法评估，则凤凰集团拟注入资产将升值2亿多元。“坚决挤干注入资产泡沫，保证注入的资产都是实实在在的。”上述高管表示。

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