□平安证券 刘细辉

　　央行此次降息108个基点，利率调整幅度超过预期，一年期人民币存贷款基准利率各降1.08个百分点，此外，5年以上中长期存贷款利率实行不对称降息，分别减少1.26%、1.08%，5年以上公积金贷款利率减少0.54%。

　　减少实际房价，有利需求回升，并有利首套房贷优惠利率的执行。

　　以100平米、总价100万元房子，购房者贷款80万元、15年偿还为例：如果比较2008年10月30日利率水平，此次利率调整减少每月按揭478元（由7280元下降到6802元），减小幅度为6.6%，相当于实际房价下降6.6%；如果比较2007年12月21日5年期以上利率7.83%，则每月按揭减少765元（从7567元下降到6802元），减少幅度为10.1%，相当于实际房价下降10.1%。因此，本次降息影响购房需求的效果比较明显（如果按首套住房优惠后70%利率计算，则实际房价比此次降息前减少11.3%，比2007年减少20.3%）。

　　此外，由于5年期存款利率下降幅度较大，5年期贷款利率在优惠70%以后仍超过相应存款利率（70%优惠后贷款利率4.284%，同期存款利率3.87%），解决了“首套房贷利率优惠70%”存贷款利率倒挂的现象，有利于首次购房房贷细则的实施。

　　开发商的借款利息有很大幅度减少，但对投资、供给的直接影响有限。

　　2008年3季度末A股地产类上市公司有息负债为1777亿元，按利率减少1.08%估算，全年减少利息费用19亿元，开发商的借款利息有很大幅度减少。2008年A股相关上市公司净利润如果按25%增长，为243亿元，利息费用减少的贡献占比达到7.9%。

　　由于借款期限不同、体现业绩的期间不同，我们无法准确测算对具体上市公司当年业绩的影响。即便如此，我们认为，降息不会对商品房供给、房地产投资等有短期的直接影响，在目前供大于求、市场信心逐步建立的过程中，尽管资产价格涨跌的关键预期还不明确，但长期肯定会促进资金在房地产行业的投资。

　　维持行业“谨慎推荐”评级

　　此次降息措施使得实际房价的降低幅度较大，对房地产成交量的回升具有十分积极的作用。不过，考虑到实际收入下降、改善性需求尚未恢复以及加大廉租房、经济适用房建设对房价可能造成的影响等多重因素的共同作用，我们维持行业“谨慎推荐”评级，未来成交量和成交价是否稳定，仍然是需要关注的重点。

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