——专访万科副总裁兼董秘肖莉

　　□ 本报记者 庄少文

　　 今年下半年以来，中国房地产业日渐风雨飘摇，但近日公布的房地产类上市公司三季度业绩报显示，其前三季度增长依旧强势。

　　 今日，深圳万科企业股份有限公司公布了三季度业绩报告。1-9月份，万科共实现营业收入225.4亿元，净利润22.8亿元，分别较去年同期增长59.1%和18.8%。

　　 10月27日，《证券日报》记者就市场关心的问题，专访了万科执行副总裁兼董秘肖莉女士。

　　对市场怀着敬畏之心

　　 《证券日报》：万科如何理解有关部门10月22日出台的地产扶持政策？

　　 肖莉：目前，全球经济、金融局势正处于历史上极其罕见的特殊时刻。发达国家正面临数十年来最严峻的金融动荡，且由金融系统爆发的危机已呈现向实体经济蔓延的趋势。在全球化的今天，这不可避免地将对包括中国在内的新兴经济体构成全方面冲击。为应对这场数十年不遇的全球金融危机，世界各国也纷纷以历史上罕见的力度，推出了各项提振经济、稳定市场信心的措施。

　　 在这一背景下，国家选择和国民经济密切相连的房地产行业作为突破口，提振内需、增强经济活力，带动众多相关行业的健康发展，有助于实现国民经济平稳过渡，进而在未来的世界经济格局中为中国争取更为有利的地位。这应该是从整体宏观经济的战略高度做出的全局性考虑。

　　 《证券日报》：政策出台后，万科还会继续降价吗？

　　 肖莉：市场是一个非常复杂的系统，市场变化是由很多因素共同决定的。作为企业，我们在市场面前只能怀着敬畏之心，怀着谦恭的态度去适应市场变化、迎合市场需要。

　　 同时中国的市场很大，各地情况存在较大的差异。万科旗下各项目的定价均由各地子公司根据当地市场的具体环境，综合考虑多种因素，兼顾现金流、利润、周转和机会把握，兼顾对股东利益的长期与短期影响，从中谋求一个最有利的平衡。

　　 万科认为，本次的市场调整根源在于07年市场过热、房价过快上涨，部分市场房价超出了一般家庭的支付能力。在市场成交量已经急剧萎缩的情况下，开发企业进行适度让利，促进成交量的上升，对于开发企业本身、购房者和行业健康发展甚至对整体宏观经济、金融的稳定都有积极意义。

　　 10月22日新的宏观调控政策出台后，首付、利率的下调降低了自住购房的成本、提升了购买力，对于部分去年房价上涨过快而今年调整不明显的城市，这反而应该是开发企业顺应时势合理定价、适度让利、促进成交的一个机会。

　　坚持稳健经营策略

　　 《证券日报》：目前外围经济环境波动较大，短期内住宅市场的成交量似难见起色，万科的财务和资金状况是否稳健？

　　 肖莉：2008年以来，房地产市场进入调整期，交易量出现大幅萎缩。而万科早在2007年即不断加大面向普通家庭的产品比例，并在业内率先推出向购房者让利的举措，销售情况跑赢大市。1～8月，万科的市场占有率从去年年底的2.1%提高到2.6％（9月份统计数据尚未公布）。

　　 此外，万科一贯坚持稳健的经营策略，是行业内财务状况最安全、资金状况最良好的企业之一。目前万科的这一优势进一步扩大，财务、资金状况处于非常健康、高度安全的状态。

　　 截至2008年9月底，万科总资产为1214.7亿，公司期末总负债率69.7%，净负债率仅34.8%，比中期末的净负债率37.1％进一步下降。报告期末公司拥有货币资金199.4亿元，比中期末的153.7亿元增加了29.8%，体现了公司一贯重视的“经营稳健性和财务安全性”原则。期末，公司各类短期借款和一年内到期的长期借款合计170.7亿元，低于公司所持有的货币资金。

　　 压力测试表明，万科的财务、资金状况足以应对最严峻的市场变化。

　　 《证券日报》：万科三季报预计年度利润增长低于15％，是否仍然不看好政策出台后的市场？

　　 肖莉：公司预计全年业绩无法达到股权激励要求的15％的增长目标，且不排除全年利润出现同比下降的可能性。做出上述预计的主要原因在于，2007年中国房地产市场出现了过于亢奋的局面，房价和地价出现过快上涨，而同年第四季度市场开始进入调整，这一房价和地价由高涨到下降的过程，以及成交量的急剧萎缩已经给公司带来了成本上升、售价下降以及销售难度加大等实质性影响，这一趋势在季度报告中已经有较为充分的体现。

　　 本次政策的出台，降低了自住购房者的总体支出，有利于自住购房者实现购房愿望。客观上也有利于稳定市场信心，避免出现过度调整，有助于推动市场更快地达成共识，实现房地产市场的“软着陆”，促进行业的健康发展。

　　 但短期来看，市场能多快、多大程度上做出积极反应，对2008年的公司业绩又将产生多大影响，则还有待观察。

　　市场短期具有不确定性

　　 《证券日报》：自中期以来，万科已经两次下调开工计划，是否表明公司对市场的判断日趋悲观？万科对未来的增长还有信心吗？

　　 肖莉：万科依然坚定不移地看好行业的长期发展前景，但从稳健经营的角度出发，公司对短期内的市场风险也给予高度关注。

　　 万科认为，受全球金融动荡的影响，目前宏观经济、政策所面对的局面非常复杂，而住宅行业的发展和经济、政策环境高度相关。另一方面，住宅投资减少给未来市场供求关系增加了新的变数，行业资金紧张对土地市场的影响尚未完全体现，而开发成本未来走势也存在不确定性。因此，短期内市场最大的特征就是高度复杂性和不确定性，不能简单用“乐观”或“悲观”去评价。

　　 在这一背景下，万科认为有必要及时根据市场销售情况调整开竣工计划，使产品结构与目前的市场需求类型更匹配，使推盘计划和销售进度相匹配，合理控制存货规模，增强抵御市场风险的能力。另一方面，这一策略也有利于增强公司的市场应变能力，由于保有足够的现金资源，一旦市场出现转暖的迹象，公司也能够迅速扩大开工，抓住机遇实现增长。

　　 《证券日报》：为什么公司在9月份新增多个项目，是否说明公司认为现在已是买地的好时机呢？

　　 肖莉：目前的市场还处于调整期，短期内市场存在较大的不确定性，行业调整还将持续一段时间，公司在拿地方面仍然会采取审慎的态度。

　　 对于合作条件优厚的项目，公司依然会予以重点关注。9月新增的5个项目中有4个都是通过合作的方式获得，新增项目均价为2497元/平米，相对于项目本身的质量，具备一定的价格优势。

　　保有现金用于发展

　　 《证券日报》：2008年股权激励不能顺利实施，是否会影响管理层在经营上的积极性？

　　 肖莉：股权激励是股东给予万科管理团队的奖励，对于股东的慷慨，万科管理层始终心存感激，唯有尽心竭力，不断提高公司价值，回报股东的厚爱。

　　 目前行业处于调整期，万科的业绩也受到影响。另一方面，今年以来股市持续低迷，投资者普遍受到损失。而管理团队与股东同舟共济，本来就是股权激励计划的初衷。

　　 《证券日报》：目前公司现金充裕，为什么不考虑股票回购？大股东有没有增持的计划？

　　 肖莉：行业正处于调整期，持有足够的现金既是保障公司经营稳定性的基础，也是公司能否及时抓住行业调整机遇的关键。因此在目前的情况下，公司认为保有现金用于发展更有利于股东利益。目前万科第一大股东华润尚没有增持的计划。

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