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　　申银万国：政府救市短期有望刺激地产行业成交量回升

　　申银万国10月23日发布投资报告，针对政府联手救市政策出台认为，短期内可能会给地产行业带来成交量的回升，维持地产行业"中性"评级。

　　申银万国表示，政策强度超过预期，中央政府救市特别是保经济态度坚决，未来仍存在出台利好政策的可能。此次央行及财政部联手在同一时间出台多项政策，力度之大、动作之迅速均是远远超过市场预期的。尤其是降低首付比例至两成这一政策，会加大金融风险，其出台是在很多人预期之外的。这表明中央，已经意识到房地产市场的迅速下滑将对经济将产生极大的冲击，在目前出口形势严峻，政府希望通过救房地产来刺激消费和投资、保经济增长的态度已经非常鲜明。

　　申银万国认为，政策改变博弈格局，短期或刺激成交量回升，长期效果仍有待观察。申银万国判断，在这一揽子政策的出台，短期内可能会带来成交量的回升。一方面，政策的出台本身会刺激一部分购房者入市，特别是前期累计了部分住房需求者可能会顺时入市；另一方面，我们判断部分开发商也会借政策之机加大促销力度，加速现金回流。因此，我们很有可能看到2008年的最后两个月，各地成交量出现环比一定幅度上升。但是政府的加入，使得长期博弈的格局变得更为复杂：一方面，经济形势向下，居民消费和投资意愿减弱，而另一方面，政策会不断提升居民购买力，刺激居民购房，而开发商（尤其是中小开发商）降价意愿的减弱也有望在一定程度上缓和居民对房价下跌的预期，增强居民购房意愿。因此，从长期来看，政策的效果将延缓房价下跌的速度，成交量将适当恢复，行业调整周期由此拉长。另外，如果成交量恢复，深圳、广州等地的调整将率先结束，而上海也有望恢复正常。

　　申银万国表示，后期仍存在政策预期，地方政府将各显神通。政策救市的态度已经非常坚决。如果政策达不到预期的效果，申银万国认为后期有可能出台更为强烈的政策，包括进一步降息、个人所得税抵退购房款等等。同时，申万注意到政策还提到，"地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策"，这不仅意味着地方政府可能在财政部政策的基础上进一步降低购房的相关税费，这也表明中央对地方政府出台政策自行救市的支持。申银万国认为，各地政府基于财政和GDP增长的压力，未来将在其能力范围，进一步放大政策力度。

　　申银万国表示，短期内，尽管地产板块已经有不小的涨幅，但可能仍存在反弹机会，特别是部分前期涨幅明显偏弱的股票。我们判断未来三个月房地产板块仍会走平或略强于大盘，主要原因是：（1）此次政策出台的力度普遍超过大家的预期；（2）政策的出台可能会带来短期成交量的回升，提升市场信心；（3）投资者对政府救市的决心及后续政策的出台有着强烈的预期。因此，如果股价出现下跌，仍可适当加仓配置。由于我们认为政策的长期效果和经济的走势仍存在很大的不确定性，申银万国仍然维持地产行业"中性"的评级。

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