房地

　　产业

　　房地产行业一直以来是最市场化的行业，没有准入限制，没有资格限制，而由于竞争激烈，开发商日子不好过，房价在过去许多年并没有大幅度上涨，但恰恰从2004年开始，国家开始调控这个行业，土地信贷控制得很厉害，供给预期减少导致了房价的催升。目前房价出现调整是经济规律使然，而非政策调控，也就是说即使房地产政策放松，房价仍将下跌，同股市一样，政策逆着市场规律不会见效。

　　如果政府不救市，目前市场的低迷必然导致新开工面积的下降以及房地产投资额的降低，也将导致二到三年后房地产市场供给的减少，从而短期内房价的调整和房地产市场的低迷就成为下一阶段行业健康发展的新的基石，这个过程中房地产企业优胜劣汰，房屋质量将进一步提升，购房者得到实惠。

　　而关键是地产行业很难按照市场规律进行调整，最近已经陆续有地方政府出台政策来保护这个行业，我们估计长则在明年上半年，短则在今年年底，这种迹象将更加明显。政策放松结果有两个：一方面土地和信贷的放松将增加供给，将是雪上加霜；另一方面按揭政策的放松将继续吹泡沫，理性的调整无法实现；所以我们认为政府不需要也不应该救市，也许救市就是害市。

　　综上分析，如果政府不救市，尽管短期内情绪可能更悲观些，但我们可以乐观地看中长期；如果政府救市，短期可能乐观，但中长期会悲观。

　　（中金公司 白宏炜）

　　三类公司可以投资

　　房地产公司与房地产行业景气度相关，但优质的企业能够相对好地应对市场波动，经过前期较大的跌幅，地产公司股票价值已经出现，这个阶段是以一种苛刻的态度选择公司的阶段，选择那些可以胜出的优质公司，那么标准是什么？我们认为三类公司可以投资：

　　1.便宜的：手中土地储备购于2007年之前，最好2006年之前，房价再跌他们都有钱赚，这些以区域公司为主，代表性公司如A股的华发股份、阳光股份，H股的首创置业、雅居乐；

　　2.市场化的：拥有较好的产品管理能力的公司，可以持续经营，等待下一个繁荣期的到来，这些以龙头企业为主，主要以A股的金地集团和万科，H股的中国海外和绿城中国为代表；

　　3.垄断的：拥有获取廉价土地资源和强融资能力的，这些公司以中央及地方国企为主，如A股的招商地产、保利地产和H股的华润置地。

　　同样的，被淘汰的公司主要是那些管理很差、负债率很高、成本控制能力很弱、扩张很快的公司。如果不容易判断就去看它开发的项目，如果你喜欢，性价比又好，就是好公司，你可以去买它的股票。（白宏炜）