高收益公司债值得关注——访宏源证券分析师杨国华

　　问：最近公司债发行密集，怎样看待北辰实业获得通过一事？

　　杨国华：在信贷紧缩、股权融资受阻的情况下，发行公司债是目前房地产企业一个新的融资方式。继2008年3月金地集团公司债成功发行之后，陆续有万科A、保利地产、新湖中宝、北辰实业、中粮地产等公司的公司债申请获批或有条件通过。公司债的获批，既拓宽了公司的资金渠道，同时也是公司资信优良、实力雄厚的表现。

　　问：北辰实业的资金状况如何？

　　杨国华：截至2008年一季度，北辰实业的资产负债率为59.15%，扣除预收帐款后的负债率为45.49%，均低于行业公司（07年主营业务收入在15亿以上的公司）65%、49%的平均水平，可见其资金压力相对而言并不突出。同时，公司的短期借款占总借款的比例为38.4%，也略低于行业公司42%的平均水平，负债结构相对合理。

　　公司2008年计划新开工面积119万平方米，一季度拥有现金26.8亿，则单位新开工面积拥有的现金为2253元/平方米，高于行业主要开发类龙头公司1746元/平方米的平均水平。

　　同时，公司独特的业务模式--发展物业、投资物业、零售商业"五、三、二"的资本配置原则，既可推动公司向前加速发展，又可为公司提供持续稳定的现金流。公司2007年营业收入43.54亿元，其中投资物业和零售商业收入15.59亿元，占全年营业收入的35.81%。公司2007年持有物业及零售商业主要集中在亚运村，共计50万平方米，随着北辰大厦、国家会议中心（包括两家酒店、两栋写字楼及部分商业）及绿色家园B5区商业在未来相继投入运营，2009年公司的持有物业将达到约120万平米。且公司存量和增量投资物业均处于奥运核心区域，涉及写字楼、酒店、服务式公寓，产业链完整，位置临近，各业态相互促进。由于亚奥板块得天独厚的位置优势，以及在北京奥运会、残奥会的利好作用下，预计公司投资物业的营业收入在2008-2010年将加速增长。这无疑将对公司的可持续发展提供强有力的保障。

　　在发展物业上，公司资金回笼情况也比较良好。奥运媒体村二期D2区D2－1至5号楼、7至8号楼于2008年4月16日开盘，共推出1600余套住房，目前已销售726套，月均销售近250套，销售状况非常火热，预计公司从中销售回笼资金已达10亿元左右。同时，公司在北京海淀区温泉项目、绿色家园B5区约9万平方米的写字楼部分、以及已成稀缺资源的部分别墅项目将陆续在08年下半年上市供应，实现回款。

　　整体来看，公司的资金状况基本良好。

　　问：近期发行的公司债利率情况如何？

　　杨国华：已经成功发行公司债的公司利率差别较大，其中金地集团公司债是8年期，利率为5.5%，新湖中宝为8年期，利率9%，保利地产为5年期利率6.5%-7.0%。北辰实业公司债预计发行期为5年，债券持有人有权在第三个付息日将其持有的全部或部分本期债券按票面金额回售给发行人，利率在8-8.5之间，相比较而言，回报更具优势。 （王文清）

　　（公司巡礼）