房企股权转让：问的多 买的少

　　本报记者 马玉荣

　　 6月13日国务院会议上，政府明确提出保持房地产市场的稳定，未来针对房地产的信贷调控趋于放松还是值得期待的。但从市场角度来看，政府的态度、市场观望气氛、CPI高企以及行业资金压力等都决定了短期内行业复苏的可能性较小。

　　 我国楼市自去年三季度调整以来，房地产成交量萎缩非常厉害，直到今年3月份才开始有所回暖，但是幅度都不是很大，观望的气氛十分浓厚。根据国家统计局公布的数据，今年1-4月份全国商品房销售金额基本持平，销售面积略有下降，但是由于去年5-10月份的市场成交过于火爆，基数较高，今年成交同比下滑的趋势基本确定。因此，对于银行来说，房贷这部分优质业务的停滞对银行的业绩影响较大，尽管银根紧缩的大环境没有变化，但是银行仍然采取调降房贷利率寄望刺激购房需求和在市场竞争中抢占先机，这应该被视为市场经济中的理性行为。

　　 据悉，截至6月底，在北京产权交易所挂牌交易的房地产项目一共有30多个，仅6月份刚刚挂牌的就有8个。上海地久产权经纪有限公司主管产权交易的副总李祥说：“房地产项目多是相对而言，一段时期感觉房地产企业进场交易的多：一是房地产项目比较大，二是房地产项目交易数量增长比较明显，比去年多了，但总量还是比较小。因素有多种：房地产行业宏观调控明显，房地产开发商多从银行贷款，而调控后开发企业资金面受影响，另外，房地产行业在国民经济各行业中对外资有限制，控制的严、选择路径小，准入‘门槛高’，而恰恰是外资有优势，因此，房地产企业股权转让难度比较大。同时，比较多的房地产开发企业还是国资背景，因此必须进场交易，综合占产权交易比例去年底到今年初不超过10%。”

　　 中国银河证券财经信息中心分析人士认为，以房货新政为分界线，2007年10月起房地产市场进入调整期。从政策角度出发，政府在未来一段时间内不太可能继续针对房地产市场出台新的政策，但也不可能松动之前的各项政策，更有可能的是保护现有调控成果的政策，以及规范行业运行的政策。全国商业地产仍处于供过于求状态。大部分一二线城市的商业地产租金仍延续小幅上涨趋势。一线城市供求状况依旧好于二线城市，部分城市写字楼与零售物业供求状况严重分化。

　　 一研究员表示：“与广州不一样，上海土地供应量与需求量旺盛。上海2000多万人口，广州、深圳有些是外来人口，不大可能在当地购买商品房，做为长期投资，上海房价不像广州有20%-30%向下幅度。北京是政治、经济、文化中心，北京房屋需求基本稳定，像前几年的上涨态势不太可能重现。”“上海目前很少有房卖不掉，有市场需求，我们知道供求关系决定房价有上升还是下降空间，鉴于宏观调控上升空间也小，已到高点。政府监管给企业带来压力，对开发商的影响显而易见，可以预见未来2、3年房地产价格有向下空间，但不大。”

　　 6月27日，在上海联合产权交易所，上海新天地房地产开发有限公司100%股权33489.501459万元挂牌最后一天。李祥说：“这个项目有优势也有劣势，劣势是对企业受让方现金流要求高，大额资金在很短的时间内付清，这是个难点。优点是土地开发项目比较成熟，但也不排除流拍的可能，到27日来他们这里问的人多，但有实质性意向的少，包括保利、名流等知名企业来谈过，但上海新天地房地产开发有限公司是100%国有，没有办法谈条件，降价的事做不了主。”他还表示，多数房地产企业项目一般能按市场价成交，现在土地调控加大，土地储备对后续发展至关重要，企业不能通过一级市场拿到土地，到产权交易所二级市场找土地项目，做开发或做土地储备。