利率趋升不影响长江实业估值

　　道亨证券

　　 近期美元转强，由于联汇关系，香港借贷利率以及按揭息率将跟随美息上调，加上中港股市下跌产生之负财富效应，预料下半年香港房地产尤其是豪华住宅市场转趋淡静，价格显著回落。香港地产发展股2008年度之市盈率约18.5倍，较恒生指数之市盈率15.1倍高出22%，估值并不便宜，但本行对长江实业(“长实”)仍持正面看法，其2008年的市盈率为18.7倍，2009年为12.3倍，建议买入，12个月之目标价为130元，主要原因如下:

　　 增加住宅市场占有率。 跟据政府差饷物业估价处资料，香港私人住宅落成量于2008及2009年间分别约11,000及12,700个单位，较过去十年平均每年落成量23,700个单位大幅减少。由于长实于楼市低潮时积极购入土地，预计于2008至2010年间可落成超过10,000个住宅单位，主要位于将军澳及大围，占未来三年私人住宅市场份额达25%。

　　 物业销售利润增长强劲。 根据本地媒体报导，以本年至今的销售收入计，长实在香港的地产商中名列第一。公司于3月份已预售住于将军澳名为“首都”之住宅项目约2,100个住宅单位，录得收入100亿元(将于08年入账)。而五月份则已预售名为“半山壹号”之豪宅项目约420个住宅单位，录得收入为110亿元(将于2009年入账)。两个项目合共带来210亿元销售收入。再加上公司将于第三季度推出大围站的大型住宅项目，本行认为长实于2008年度的物业销售收入可达到250亿元，将可保证公司于未来两年在物业发展业务可录得强劲的盈利。公司于2007年入账的物业销售收入仅134亿元。

　　 长实之联营公司和记黄埔(“和黄”)之股价转势明显。长实持有和黄49.9%权益，去年盈利约55%来和黄。截至6月16日，长实、和黄及恒生指数分别跌4.8%、5.2%和6.2%。本行认为长实股价表现优于大巿是因为公司主席在市场上的积极增持。根据港交所资料，主席李嘉诚于四月份买入1.65亿元长实股票，平均价每股115.6元，并于5月30日再以每股119.9元，合共2.73亿港元增持228万股长实股票。本行认为大股东增持对股价有正面作用。

　　 2009年市盈率降至12.3倍。 截至2007年12月31日，长实的资产净值为每股98.1元，其中和黄及其它业务(主要是中港两地之地产业务)分别占68%及32%。显而易见，和黄的估值将影响长实的公允价值，这意味着它们两者间股价价差的扩阔是不可持续的。本行预期和黄之股价于未来12个月可跑羸大市，目标价为90元，而长实之目标价为130元。根据彭博通讯社的资料显示，长实2008年的市盈率为18.7倍，2009年预计为12.3倍。