外高桥两年后步入收获期 重点疏导资金流

　　 本报记者 田新杰 上海报道

　　 注入资产估值前后差距较大、出售土地等情况，令外界对外高桥(600648.SH)公司猜测甚至质疑不断。6月11日，外高桥公司有关高层终于首次面对媒体，接受了本报记者的专访。

　　 外高桥公司副总经理王海松透露，通过资本市场推进浦东新区综合配套改革和国有企业改革，实现资本市场和区域开发的对接，以加快浦东新区的发展，是上市公司的现实需要。

　　 根据公告内容分析，注入完成后外高桥公司将在外高桥区域拥有约8平方公里有权证的土地储备，其中5.74平方公里为经营性用地，约2.2平方公里为工业用地。这样的地产资源已然跃居浦东四大房地产上市公司之首，只是在建项目少，可售可租房源少，近两年业绩增长存在压力。

　　 外高桥公司董秘王勋则坦言，这两年公司将通过多种方式和渠道疏导资金流，由于投入期资金需求较大，在今年顺利完成资产注入后，也正在研究明年增发等一些融资计划。

　　 租金收入占比增加

　　 记者了解到，去年十月，公司停牌，母公司资产注入开始启动，半年后终于迎来了母公司几乎所有的优质房地产资产，外高桥选择了更为直接的定向增发方式。

　　 在投资者、监管部门等各方看来，母公司与上市公司之间存在的同业竞争问题是最忌讳的，所以这次母公司资产注入，一次性完成了合适资产的整体注入。

　　 王勋表示，上市公司作为港城特色的综合城市运营商，将通过持有开发公司股权取得工业物业稳定回报，形成再融资功能，以推动开发进程；凭借工业物业的开发经营经验，顺应产业梯度转移，不断创新设计外高桥国际贸易、现代物流、先进制造的升级模式，提高产业能级。适应土地开发成本，不断优化规划设计，提高土地能级，保证并提高厂房、仓库、办公物业回报和价值。

　　 “本次重组后，将有效减少上市公司与集团之间的关联交易，外股份公司的产业链更加全面、完整，盈利能力和市场竞争能力将显著提升。”

　　 草案公布后，市场对“高度浓缩”的注入资产产生浓厚兴趣，公司股票出现连续涨停。

　　 最为关键的，还是上市公司地产资源得到丰富，为公司长期稳定的发展和赢利打下了资源基础。

　　 “完成注入后公司将在房地产主业上拥有明显的资源优势，具体表现为：项目储备和出租物业规模庞大，地价成本低，产品类型丰富，地理位置优越，绝大部分为熟地，没有拆迁对成本和进度的负面影响。”国泰君安证券分析师孙建平在其研究报告中指出。

　　 根据资料分析，比较浦东四大上市公司张江高科、浦东金桥、陆家嘴以及外高桥，完成注入后的外高桥将在外高桥区域拥有450万平方米建筑面积的项目储备，其中经营性用地开发约220万平方米，工业用地开发约230万平方米（按容积率1预估）。目前已有220万平方米工业出租物业，经过开发，将达到300万平方米工业出租物业，65万平方米商业出租物业。这样的地产资源规模，已远远超过其他3家公司，跃居首位。

　　 国泰君安的报告还指出，外高桥集团优质资产整体上市，大幅改善上市公司成长前景，上市公司成为外高桥集团和外高桥保税区唯一核心资产。完成此次注入后上市公司在房地产主业上将拥有如下优势：规模庞大、具有规模效应、地价成本低、地理位置优越、产品类型丰富、熟地多。

　　 王海松坦言，本次重组完成后，上市公司的资产质量将得到质的提高，拥有一定的资源储备和后续发展空间巨大。上述改善将有利于上市公司利用资本市场进行融资，从而加快区域的开发进程。

　　 最大的不同就是，此前在这些注入资产中，上市公司仅有相对小部分股权，只能获得股份分红，而无法实现这些资产的租金收益。注入后，租金这块收入将补充进来。

　　 两年“蛰伏期”？

　　 值得一提的是，此次注入的外联发、新发展、三联发三家公司盈利能力和盈利水平明显高于上市公司。相关公司数据显示，2007年末注入标的公司的净资产收益率ROE在8%之上，三家公司的净利润水平远远超过了上市公司，最近3年每家公司的净利润保持在7500万到11000万之间，净利润总和稳定在2.5亿元上下（最近3年上市公司每年净利润不足2000万）。

　　 不过，即使手握如此令人羡慕的资产，外高桥的“黄金时期”却还要再等待约两年时间。

　　 而因为项目开发周期所限，注入资产虽多为熟地，拆迁压力不大，但在建项目不多，完成一个房地产项目的开发周期，就需要两年左右的时间。在近两年内，主要依靠现有物业的租金收入，稳定但无法实现大幅度的增长。

　　 况且，大量资产注入的同时，上市公司的负债总额也相应增加。需要资金投入推动才能最大限度实现这些地产资源的价值，外高桥的当务之急就是融资。

　　 日前，外高桥将运作多年的浦东“森兰·外高桥”土地正式推向市场，首批出让土地总面积达到16万平方米，为今年上海市场上第一幅纯住宅用地。而规模庞大、生态环境一流的森兰项目也被业内看作浦东地区的新江湾城。

　　 王海松告诉记者，森兰项目将是外高桥未来几年发展的核心之一，公司已对项目所在地块进行了多年前期运作，投入了大量资金，选择通过前期出让部分土地实现资金回笼，并希望引进品牌开发商，带动整个项目的开发。

　　 “本月内首批土地将公开挂牌出让，根据开发规划，森兰项目的首批房源将在2010年左右推出。”

　　 外高桥还将研究尝试其他多种融资途径，包括明年在适当的时机考虑增发融资、引入合适的投资者合作等等。而在保持目前以工业物业为主的出租物业规模外，外高桥也将逐步在商业、酒店等物业领域逐步增加持有面积，丰富租金收益来源。

　　 目前，外高桥已经开始试水沪外投资，在江苏启东与当地政府开始合作开发工业园区，输出“外高桥园区开发模式”，还尝试在常熟进行10万平方米普通商品房项目的开发，预计今年年底销售，作为资金流的有效补充。

　　 王海松坦言，我们希望在未来两年内，实现公司业绩稳定增长的同时，积极运作，逐步对手中资源进行有效开发，让投资者对外高桥在两年之后进入一个“收获期”充满信心。