资金压力渐显泛海建设后市未明

　　■透视地产上市公司资金困局（八） ■本报记者 张一鸣

　　一季度财务数据大幅跳水

　　 ４月１７日，泛海建设（００００４６）发布２００８年一季度季报，两项主要财务指标降幅明显，其中每股收益从２００７年的０．８７元降为０．０３５元，净资产收益率从１７％降至１％。

　　 分析人士指出，每股收益与净资产收益率的巨幅下降表明，泛海建设今年一季度有较重大的事情发生。

　　 “２００７年定向增发后，总股本增加，摊薄了每股收益，成为导致其锐减的重要原因，总股本增加也影响到净资产收益率。”接近泛海建设高层的知情人士对中国经济时报记者表示，每股收益减少和净资产收益率降低，并非由经营业绩变动引起。

　　 记者对２００８年一季度季报进行分析，发现泛海建设短期内面临较大的资金压力。衡量企业流动资产在短期债务到期时能否变现的两个指标中，流动比率２．０１，减去存货后的速动比率却只有０．１６。

　　 一般情况下，流动比率大于２，速动比率大于１，企业的短期偿债能力相对较强，不会产生短期资金风险。其中流动比率是流动资产／流动负债，速动比率是（流动资产—存货）／流动负债。

　　 由于速动比率是扣除存货后的资产对负债的比率，被认为比流动比率反映得更加直观可信。若流动比率较高，但流动资产的流动性却很低，企业的短期偿债能力仍然不高，需要考察存货的状态，房地产上市公司的存货通常由两部分组成，包括已经开发的房地产项目和土地储备。

　　 “如果存货中的大部分房地产项目都处于可销售状态（存货是已经开发的房子），市场销售前景较好，就能比较快地收回现金，那么存货数量偏大就不会影响到企业回笼资金，对上市公司短期资金链安全性的影响也相对较小。”熟悉房地产企业运行的人士向中国经济时报记者分析，泛海建设的存货数量相对较大，且大部分处在开发的初期，需要大量资金。

　　 此外，泛海建设的短期负债量较之前增大，预计短期内有大量现金流出，也将影响到企业短期的偿债能力。

　　 报表中的数据显示，２００７年一季度应付账款有１９．３亿元，其他应付款３．２亿元。但是到了２００８年一季度，应付账款１７亿元，其他应付款４８．７５亿元。

　　 “其他应付款增加，主要是２００６年北京星火公司和通海建设有限公司曾向大股东泛海集团借款开发土地，２００８年一季度资产注入后，北京星火和通海建设有限公司成为泛海建设的子公司，两家子公司的借款也转移至泛海建设，导致泛海建设其他应付款数量增加。”泛海建设内部人士表示，大股东泛海集团短期内不会要求泛海建设偿还借款，因此其他应付款数量的增加不会影响到大量短期资金流出的压力。

　　“泛海国际居住区”难撑大势

　　 ２００８年一季度，泛海建设向大股东泛海集团定向增发收购资产完成，大股东将北京星火房地产开发有限责任公司１００％股权、通海建设有限公司１００％股权、浙江泛海建设投资有限公司１００％股权、武汉王家墩中央商务区建设投资股份有限公司６０％股权注入泛海建设。

　　 大股东注入的资产增加了泛海建设的存货数量。相关资料显示，泛海建设收购的四家子公司，土地储备大部分都处在一级开发的过程中，只有武汉公司和浙江公司的部分土地拿到国有土地使用权证，通海公司的１２＃、１４＃土地的拆迁工作还没有完成，星火公司的２＃地还没有完成七通一平工作。因此，在短期内为泛海建设创造出经济效益的主要是泛海国际居住区。

　　 联合证券的研究报告称，２００７年泛海建设实现营业收入４１．６３亿元，其中泛海国际居住区的销售收入４０．６５亿元，占全部营业收入的９７．６％。

　　 “泛海国际属于中高档项目，项目的销售情况在北京同档次楼盘中位居前列，为泛海建设创造出较大的收益。”分析人士指出，由于缺乏后续项目，未来泛海国际居住区依然是公司经营收入的主要来源之一。

　　 记者从北京房地产信息网上了解到，目前泛海国际在售的楼盘为７＃地的几栋楼，均价３１５００元／平方米，截至２００８年４月２９日已售出１０９套，退房率为０。

　　 即将于今年下半年上市的深圳项目也将成为公司业绩增长的另一个重要来源。“这个项目是９０／７０政策后开发的，将以中小户型为主，性价比相对较高，公司对它的销售预期持乐观态度。”上述人士表示。

　　 事实上，由于新注入泛海建设的资产中，大部分处在土地一级开发正在进行或刚结束阶段，能够在２００８年进行土地二级开发，开始施工建设的房地产项目只有泛海建国际居住区和深圳公司的土地。

　　 分析人士认为，找到新的盈利增长点将影响到泛海建设的长期发展，对实现公司房地产开发的可持续性显得尤为关键。

　　多渠道融资盘活资产

　　 ３月２９日，泛海建设发布公告称，拟公开增发不超过１．８亿股募资６５亿元，主要投向其整体上市收购的土地项目；４月２４日，股东大会表决通过增发方案。据透露，增发方案已提交给证监会，目前正在申请受理。

　　 这是继２００７年泛海建设面向市场融资被迫改变增发方案后，出台的另一个融资计划，该方案被业内解读为２００７年增发方案的延续，主要目的在于完成去年增发时未能实现的社会募集部分。

　　 早在２００７年年初，泛海建设便增发过一次，希望一方面注入大股东资产，另一方面向社会机构投资者募资以解决开发资金问题。但此后证监会暂停房地产上市公司向资本市场融资方案的审批，社会募集部分并未通过证监会的批准。

　　 “２００７年，公司主要在做一些资产整合的工作，２００８年将进入大规模开发建设阶段，预计新开工项目总投资超过２００亿元。除此之外，公司还将进一步增加土地储备，这些都需要大量资金。”相关人士称。

　　 据透露，泛海建设正在争取银行授信，额度可能达到上百亿元，如果协商成功，将有效缓解泛海建设的资金压力。

　　 “与建设银行的沟通正在进行当中，目前进展顺利。”相关人士向记者证实了这一消息，表示不久就会出协商结果。

　　 相比其它去年大肆高价拿地的房地产公司，泛海建设高价土地引发的资金压力显然要小得多，泛海建设现有的土地储备大部分在２００７年之前就已完成，拿地成本相对较低。

　　 然而，泛海建设主营业务的增长情况不容乐观。年报数据表明，受宏观调控影响，泛海建设销售情况呈现出下滑趋势。２００７年年底，泛海建设销售收入４１．６亿元，今年一季度仅４．５亿元，依此推算，泛海建设一年的销售收入大概在２０亿元以上，不到３０亿元，销售收入大幅下降，现金流入在未来一年内可能有所减少。

　　 “我们在通过多种途径解决房地产开发的资金问题，一方面通过增发向市场募集资金；另一方面争取银行授信，解决部分资金需求。”该人士称，目前暂不考虑通过降价促销的形式回笼资金。

　　 有分析人士对泛海建设的后市表现担心，他认为稳健的财政政策和从紧的货币政策表明，政府将严控银行信贷额度，泛海建设能否获得建设银行授信还是未知数，通过增发向市场融资同样存在不确定性。如果融资不顺，泛海建设将被迫改变房地产开发计划。