谈谈炒房的市盈率

　　金融理财师 罗渝

　　炒房和炒股，本是两个风马牛不相及的事情。但是因为一些共同的投资属性使得二者有了某种联系，对于股票来说，市盈率(P/E)应该是最重要的一个指标了，而对于房产来说，也同样有市盈率；不同类别的房产也具有与股票类似的特征。因而，炒房也如同炒股。

　　房产也有市盈率

　　股票的市盈率是一个风险指标，它是市场上影响股价诸多因素的综合指标。股民选择个股时，市盈率是重要的参照之一。如果市盈率偏高，超过了其本身的内在价值，股民则防备其风险。若市盈率偏低，加上不错的基本面，则形成了价值洼地。同样的原理可以运用到房产投资上，依据房产的市盈率作为投资的风向标。

　　其实房产的市盈率就是购买房屋费用除以年租金收益，如果把分子分母倒过来，那就是投资者更熟悉的租金回报率了。但不同的是，租金回报率主要是评判房产出租的回报率如何，而房产市盈率则是判断房产总体价值和未来升值前景。那么，这个指标到底怎么用？市盈率首先可帮投资者判断房价贵不贵，值不值得投资。

　　目前股市的市盈率在45倍左右，而国外股市市盈率很少超过25倍。目前不少房屋的租金回报率在4%左右，也就是25倍的市盈率。如果投资者觉得股市45倍的市盈率都偏高了，可以转向投资房产。其实从中国目前的经济发展水平来看，25倍的市盈率是一个合适的指标，也就是至少年租金回报率在3%左右。那么，显然买房也要选择25倍市盈率以下的房屋。如果租金回报率能够超过5%，也就是市盈率低于20倍，显然是更理想的选择了。房屋的市盈率的理想位置一般在15-20倍之间。

　　中小户型是绩优股

　　既然投资房产需要考量市盈率，那么什么影响市盈率呢？依据房屋市盈率的公式不难看出，房价和租金就是最重要因素。不同的房型一定程度上决定了房屋的价格和出租率，而在这两个方面占有优势的为中小户型。

　　同样，把房屋的概念放之到股市中，中小户型的房产就类似于绩优股了。中小户型属于业绩优良、成交活跃、资金流入大、红利优厚的房产，这都显示出绩优股的特征。在房产市场中，如果想获得可观的租金回报，一室或者两室的中小户型是比较理想的投资对象，不仅租金回报率高，而且转手买卖活跃，成交率高，是投资者的首选。

　　来自满堂红房产中介的成交数据显示，目前租赁市场上最受租客青睐的是80平方米以下的中小户型，占总成交宗数的80%左右。受传统观念影响，在中国租房的人一般是尚未成家立业的人，一般只有一个人或两个人居住，因此中小户型是最受欢迎的。

　　中心区房是成长股

　　在股市，投资者对于股票看重的不仅仅是其现金分红，更是其企业的成长性带来的股价的上升。而在房地产市场，同样也要关注房屋的成长性，同样看重的是不同的房产环境的改进带来的价格的上升，而不是局限于目前的租金收益。

　　由于地区的优势，不少中心区、商业区的房屋是皇帝的女儿不愁嫁。伴随城市规划的发展，租金上升也会比普通的非闹市区来得快。而周边配套在改善的房屋，也会因环境效应而租金上升。

　　因此，投资房产时，也要考虑其优质的成长性，投资中心区房这种“成长股”，具有升值潜力。这就如优质蓝筹股可以承受40倍市盈率，其泡沫并不是很严重，因为它有良好的业绩成长预期，而垃圾股则无法承受40倍市盈率的泡沫，其没有基本的业绩支撑。

　　当然，租金回报率变化的资料不易获得，恐怕还要多考察租房市场，亲自向房产中介打听租赁市场的具体情况，总有机会找到楼市中的“成长黑马”。