资金链缚紧业绩预期 地产股再踩大盘一脚

　　尽管众多分析师都在看多地产股，不过投资者似乎并不领情。

　　4月14日、15日，在大盘的掩护下，地产股猛烈下跌。4月15日午盘收盘时，上证地产指数跌幅为5.96%，而工业指数、商业指数不过跌1.65%、0.79%。至下午收盘，地产指数仍然是唯一下跌的指数，跌3.17%，成为大盘向上的拖累。

　　招商地产(000024.SZ)、名流置业(000667.SZ)、华侨城A(000069.SZ)、上实发展(600748.SH)、陆家嘴(600663.SH)一度趴在跌停板上。

　　华泰证券地产分析师张驰飞认为，地产股的表现与早间银行将紧缩对开发商的贷款有关。不过，或许有更深层次的原因。国信证券等多个公司的晨会纪要显示，大部分主要城市的地产交投进入了一个量价齐跌的状态。

　　向上基础动摇

　　有人将周一地产股的下跌归于一则传言。

　　该传言称，“国家可能要对投资性房产进行清查，并利用税收等杠杆以及相关金融手段对投资性住房进行限制。”若假设政府清查或从严限制投资性购房，将给房地产业带来一定的影响。

　　尽管此后央行相关人士在接受采访时表示，近期并没有就房地产信贷对商业银行发布进一步通知。但是地产股次日延续了弱势。

　　究其原因，开发商的基本面正在起变化。

　　国信证券在4月10日的晨会中称，“3月31日-4月6日，京、津、深、沪、汉、渝六市的商品房销量均出现不同程度的下滑，观望气氛有所抬头。”

　　在北京，销量下降，住宅价格回升。具体而言，北京商品房交易量环比上周大幅减少，期房网上签约套数和面积环比下降47%和63%，其中住宅期房成交套数和面积分别下降37%和39%。不过在价格方面，内城区及外城区的住宅成交价格均比上周有较大涨幅，分别上涨25%和57%。

　　深圳情况也差不多，供应、成交依然冷清，房价趋稳。

　　当期内，深圳商品房供应连续三周减少，供应面积比上周下降1.7%，并以50—60平方米的一房或两房单位为主。商品住宅成交量下跌，市场人气比上周有所减弱，成交套数、面积及金额分别环比上周减少了33%、38.9%及38.7%。商品房成交均价环比微升0.3%，房价趋稳。

　　上海成交大幅回落，房价继续上扬。前几周上海商品房销量频频走高，但本周却出现了较大回落，成交面积较上周减少44%，成交套数较上周减少49%。

　　对于开发商而言，销售价格和数量是业绩的基础，当销售数量这一基石发生转变后，开发商的业绩必受影响。从招商地产第一季度财务报告看，其净利润为3200万元，而去年同期的净利润为6500元，在每股收益上，则从0.1元下降到0.04元，跌幅为60%。

　　资金链紧张

　　尽管央行人士对传言进行了否认，不过，开发商资金链紧张却是不争的事实。

　　以金融街为例，2007年其期末现金以及现金等价物为23亿元，其中包括经营活动现金流-8亿元，投资活动现金流净额-3亿元，筹资活动现金流净额为15亿元，在筹资活动中，由于2007年楼市向好，资产价格高涨，取得贷款比较容易，取得借款为59亿元，比2006年的42亿元多贷17亿元，剔除此多贷的17亿元，金融街2007年的现金流净额为-13亿元。以此方法计算，招商地产为-26亿元、万科为194亿元、北辰实业为-27亿元。

　　而资金是开发商的命门。纬联地产顾问(重庆)有限公司一人士认为，地产开发是一个类金融企业，需要负债经营，在资金无法到位的情况下，开发商的经营必受影响。

　　国泰君安地产分析师张宇日前就称，房地产行业的决定性因素是银行的信贷投放，这直接决定大多房企的资金链条和经营方向；而且在银行继续实行货币从紧、信贷调控的政策背景下，2008年房地产的销售情况仍然堪忧。

　　根据万科(000002.SZ)4月8日的公告,其今年前3个月新增项目由去年同期的12个减少为7个,总面积比去年同期减少37.8%。由于资金短缺，另外一全国性大开发商则准备甩卖重庆的5个项目，以收缩战线。

　　另一方面，被视为开发商核心竞争力之一的——土地储备也是大为减少。

　　从目前的情况看，信贷政策紧缩的趋势并不见好转。

　　3月份货币信贷数据显示，M1增速为18.25%，比2月下降0.95个百分点；M2增速为16.29%，比2月下降1.19个百分点；人民币贷款新增2834亿元，贷款余额增速为14.78%，比2月下降0.95个百分点。本外币贷款合计新增3570亿元，余额增速为16.23%，比2月份下降0.4个百分点货币紧缩效果显著，存款回流和定期化加剧。

　　从估值的角度看，地产股虽有所下降，不过价格依然高企。

　　根据以4月14日的价格与2007年业绩为基础静态计算，万科的市盈率为30倍，招商地产为28倍，金融街(000402.SZ)为38倍，绿景地产(000502.SZ)为332倍，中天城投(000540.SZ)为29倍，名流置业(000667.SZ)为29倍。

　　4月15日，万科成交量高居两市第一，达30.9亿元，跌3.36%，收于22.15元。