房地产 高增长难掩现金流压力

　　证券代码证券简称营业收入营业利润净利润经营性现金流预收账款

　　000002．ＳＺ万科Ａ3552661．13765289．75531750．08－1043771．582162274．74

　　600048．ＳＨ保利地产811523．49205384．67162827．01－937580．201093985．54

　　600383．ＳＨ金地集团748748．01178843．69132281．23－630910．31379315．88

　　601588．ＳＨ北辰实业435410．5369940．0046183．33－586668．42318603．86

　　000402．ＳＺ金融街421436．19111955．0573236．79－81316．0892513．86

　　000046．ＳＺ泛海建设416267．20101598．9665070．94176183．4413804．41

　　000024．ＳＺ招商地产411164．47132721．11119513．09－400259．1618305．38

　　600533．ＳＨ栖霞建设285680．0863260．5041261．26－72642．0858835．97

　　600736．ＳＨ苏州高新263284．7537291．6725498．56－39797．68135752．07

　　600675．ＳＨ中华企业239921．54122210．0381772．99－143474．11105783．46

　　600246．ＳＨ万通地产217621．0038800．6527504．7981092．96317577．69

　　600325．ＳＨ华发股份216568．2943780．9635908．73229165．71336932．63

　　000616．ＳＺ亿城股份207375．8947723．0829479．43－23695．9084067．26

　　600663．ＳＨ陆家嘴205100．7486399．7886208．8833854．91249248．97

　　单位：万元制表：林喆

　　□本报记者 林喆

　　据Wind资讯数据统计，截至3月30日，已公布年报的42家房地产上市公司，2007年实现营业收入1135.31亿元，同比增长54.1%；实现营业利润260.4亿元，同比增长83.9%；归属母公司股东的净利润共计193.31亿元，同比增长81.05%。

　　业内专家指出，得益于2007年全国房价上涨和行业景气度高企，房地产上市公司的业绩呈现高速增长；但华丽的业绩意味着过去，面对目前行业走势的不确定性，房地产行业未来的业绩增长将放缓，已经成为多数研究机构的一致看法。与此同时，货币政策从紧后，房地产企业的融资难度和成本都将大为提高；房地产行业的现金流压力无疑也将增大。

　　经营性现金流堪忧

　　Wind资讯统计显示，42家房地产上市公司2007年的经营活动产生的现金流量净额为-365.99亿元；而去年同期，可比的42家房地产上市公司的经营活动产生的现金流量净额为-107.7亿元。

　　万科A(000002)、招商地产（000024）、金地集团（600383）、保利地产（600048）四大上市地产开发商，2007年的每股经营性现金流均为负值，并且均为各公司5年来的最低值。数据显示，万科的每股经营性现金流为-1.52元，招商地产为-4.74元，金地集团为-7.52元，保利为-7.65元。

　　业内专家指出，房地产企业经营性现金流的负值越来越大，表明经营性活动的“含金量”越来越低，手头的现金也将日益紧张。这可能是由于购置土地等“扩张性”的支出大幅增加，而房屋产品销售的速度则没有跟上。

　　另外，2007年，房地产企业的存货周转率也在降低。数据显示，四大房地产上市公司2007年的存货周转率也是历年来的最低值。万科的年度存货周转率为0.42，是第5年下降。金地集团的年度存货周转率仅为0.31；保利地产的存货周转率只有0.25；招商地产的更是低至0.16。

　　专家解释，由于房地产项目建设周期一般为2—3年，按照存货在2.5年内销售并回笼资金计算，存货周转率应该不低于0.4，但是这几大开发商中，只有万科的存货周转率稍高于0.4。

　　销售不容乐观

　　目前，大多数房地产上市公司的预收账款占当年收入比例较高，而这部分款项可在未来逐步计入营业收入，从而为企业2008年的业绩增长提供了保障。数据显示，42家房地产上市公司的预收账款合计达677.94亿元，同比增长80.89%；占2007年42家房地产上市公司营业收入的59.7%。

　　其中，保利地产（600048）、万通地产（600246）、华发股份（600325）等7家公司的预收账款超过营业收入。

　　不过，市场分析人士指出，虽然目前房地产企业2008年的业绩已经有了保障；但是，去年年底以来的销售形势并不乐观。在紧缩性调控政策影响下，近期房地产公司的新开盘项目明显减少，成交量也大幅萎缩；如果这种情况延续下去，2009年的销售与业绩将堪忧。而这也是让多数人目前对房地产行业未来形势难辨方向的重要原因。

　　有研究显示，由于在4、5月份间有比较多的楼盘开盘，供应量的放大将加大市场竞争。此外，近日央行发布的全国城镇储户问卷调查结果显示，七大城市打算买房的居民占比全线下跌，居民观望心理十分浓郁。

　　国泰君安房地产行业分析师张宇认为，房地产行业的决定性因素是银行的信贷投放，这直接决定大多房企的资金链条和经营方向；而且在银行继续实行货币从紧、信贷调控的政策背景下，2008年房地产的销售情况仍然堪忧。