拆迁新思路：政府由仲裁者转为主导者

　　⊙丁祖昱

　　“两会”期间关于城市拆迁的讨论成为热点之一，在提交讨论的《城市拆迁条例（草稿）》中，旧有的开发商主导拆迁过程模式将变更为政府主导模式，而这一转变可谓有着重大意义。

　　按照国家有关规定，招拍挂出让坚持“熟地”出让的方式，无疑是提高了土地资源的配置合理性和利用效率，其积极作用毋庸置疑。但在以往的拆迁过程中，由于种种限定因素，决定开发之后的具体拆迁行为仍然由开发商予以实施，并由开发商与被拆迁人实行沟通协调。为了对土地管理实行透明、规范、有效的管理，各地政府都对出让土地的类型和级别设定过相关标准，但仍有部分开发商为了追求效益最大化，会做出一些不妥当的甚至是野蛮的行为，从而损害老百姓的利益。

　　从“熟地”价格的构成因素来看，拆迁费用在其中占据了主导地位。拆迁成本推动地价上涨并折射至房价中，与此同时，地价的高企又反过来影响了拆迁成本。刚刚过去的2007年，房地产市场发展波澜壮阔，各地“地王”频现已经成为一道独特的风景，横亘于楼市的大背景之上。

　　随着房地产市场的不断发展和房价的逐步提升，在如今投入产出双双增长的情况下，各方的满意度却似乎在下降。环境在不断地发生变化，新问题、新情况层出不穷，但是具体的参考依据以及实施政策却并没有及时做出调整。旧的条款如何应对新的问题？是值得商榷讨论的现实问题。

　　在以往的实际操作过程中，各个条线（包括市、区两级政府、土地规划、房地等）都有参与，却又各管一段，缺乏统一监管，因此，为了加强实施效率，通常会由开发商介入进行运作，而政府只是作为仲裁者。一旦模式予以变更，即由开发商主导拆迁转化为政府主导，结合原有各个条线，同时引入第三方专门机构，以增强对拆迁工作监管的专业性。对于未来“旧改”工作的进行，政府的前瞻性规划将体现得更为有效。

　　“旧城改造”的核心是“以人为本”，从关注数量到关注感受，从关注房子到关注人，是在目前社会背景下创造和谐社会的新内容。目前动拆迁工作中依据的主要是国务院《城市房屋拆迁管理条例》，以及各地政府拟定的城市房屋拆迁管理实施细则等法规，无论是在法律效力上，还是在执行力度上，都有进一步加强的必要。《城市拆迁条例（草稿）》的出台，正是目前最紧迫的工作之一。

　　(作者为易居房地产研究院副院长)