房地产价格从古涨到今

　　

    政府推出廉租房、经济适用房、限价房的目的，是要照顾不同程度的弱势群体。可是，只要限价房给一些楼市炒手带来更大的盈利机会，则会进一步扭曲房产市场的真实价格。所以，出台限价商品住房申购家庭收入、住房和资产准入之类的标准要慎之又慎。因为这样的标准一旦正式出台，社会上必然会形成形形色色的对策，仍会使相当一部分北京市限价商品住房落入炒家手中。

　　◎周 到

　　西南证券研发中心副总经理

　　地价飞涨，元代尤甚。《元典章·户部五·房屋》载：元至元二十四年（1287年），广东雷州一块四亩五分的土地，以三十贯中统钞成交；元至元三十年（1293年），这块土地被转卖给王姓人氏时，已涨价到一百贯中统钞；元大德元年（1297年），这块土地被再次转卖时，成交价跃升至一百二十五贯中统钞；元大德二年（1298年），这块土地的成交价飚升至五百三十贯中统钞。短短12年，地价居然飞涨近17倍。笔者印象中，1988年上海市静安区的房价大约在每平方米2500元左右。历经20年沧桑，该地区的房价大约上涨10倍。前些年，全国都在关注上海房价。不过，与上述800多年前雷州地价的上涨速度比，上海乃至全国房价的上涨，实在是小巫见大巫。

　　那么，雷州的这块地价相当于以多少人民币成交的呢？据张翼《农田余话》卷上，元至元二十四年，政府收购大米每石十贯中统钞。据吴承洛《中国度量衡史》：元代一石折合 95公升，约有76公斤大米；元代一亩折合560平方米。笔者撰稿当天，北京八里桥农产品中心批发市场大米价格为每公斤3.18元。因此，一石大米的价格约折合人民币3.18×76＝241.68元。雷州这块土地总面积为560×4.5＝2520平方米。这样，元至元二十四年、元至元三十年、元大德元年、元大德二年这块土地的成交价折合人民币约为725.04、2416.80、3021.00、12809.04元。其每平方米成交价就分别是0.2877、0.9590、1.1988、5.0830元。如果现在的开发商获得这样的商情，必然会报出比这高得多的价格。

　　元代广东雷州地价飞涨，并非孤立案例。据《元典章·户部五·典卖》：山东省东平路“典卖房舍，比年添价十倍之上”；江西省“目今百物踊贵，买卖房舍，价增数倍”；浙江省湖州路“即目前地价，比之往日陡高数倍”。因此，地价飞涨是全国性的。

　　这种势头，明、清和民国时期继续存在。晚明，一亩地最贵时值纹银七百七十两。宁波一所三间四步宽六柱七小进的民宅，清初为三十两纹银，清末已涨到三百六十两纹银。至民国三十七年（1948年），其价格已上升到两千多银元。放到现在，这样的民宅恐怕要卖到上千万元甚至更高。总之，地价和房价的上涨，是必然趋势。

　　丁亥年除夕，陈嘉陡、王平编剧的小品《梦幻家园》由中央电视台播出。这大概也是历年春节晚会中，第一部直接以楼市为题材的文艺作品。小品中有以倒腾海鲜为借口，愿意买下漏水楼房的情节。这也算把对楼市行情的疯涨讽刺到了极点。不过，“一首诗吓不倒孙传芳”（鲁迅：《而已集·革命时代的文学》）。文艺作品不会改变楼市行情。

　　就在一周前，北京市建委公示了《北京市限价商品住房管理办法（试行）》、《关于印发2008年北京市限价商品住房申购家庭收入、住房和资产准入标准及已购限价商品住房上市交易补交比例的通知》（征求意见稿）。限价房适用于人均住房使用面积15平方米及以下家庭购买。购买标准分为两种。第一种标准针对3人及以下家庭，需要满足的条件包括：家庭年收入8.8万元及以下，家庭总资产净值57万元及以下。第二种情况针对4人及以上的家庭，同时满足的条件包括：家庭年收入11.6万元及以下，家庭总资产净值76万元及以下。

　　笔者希望，出台这样标准要慎之又慎。人均住房使用面积15平方米及以下、家庭人口为3人及以下或4人及以上，都存在变数。通过夫妻假离婚等手法，都可以改变当前的人均住房使用面积和家庭人口数。更难以确定的是，家庭年收入和家庭总资产净值的金额。家庭收入是指全部家庭成员的收入总和，包括工资、奖金、津贴、补贴等劳动收入和储蓄存款利息等财产性收入；家庭总资产净值是指全部家庭成员名下的房产、汽车的净值及现金、有价证券、投资（含股份）、存款、借出款等。于是，怎样计算炒股盈亏，就成了绕不过去的棘手问题了。而炒股盈亏一旦很容易计算，又会使人联想到是不是要缴纳股票交易个人所得税。此外，还有某些因素也会使家庭总资产净值发生变化，如出示若干年前向父母借款若干万元的借据，证明若干年前已经捐赠给某人若干万元等。因此，这样的标准一旦正式出台，社会上必然会形成形形色色的对策，仍会使相当一部分北京市限价商品住房落入炒家手中。

　　政府推出廉租房、经济适用房、限价房的目的，是要照顾不同程度的弱势群体。可是，只要限价房给一些楼市炒手带来更大的盈利机会，则会进一步扭曲房产市场的真实价格。楼市价格上涨的规律，不可能因为限价房政策的出台而改变。

　　毕竟，地价和房价，涨了多少年啊。

　　更多精彩评论，更多传媒视点，更多传媒人风采，尽在新浪财经新评谈栏目，欢迎访问新浪财经新评谈栏目。