申万研究报告：冬天已经到了，房地产股的春天还会远么？

1. 市场担心房价涨幅的趋缓甚至下跌将造成上市公司业绩增速的大幅下降，但我们认为销售规模的增长才是决定公司净利润增速的关键因素，我们对龙头公司的利润增速进行分解，发现其近几年利润的高增长首先来自于规模扩张的贡献，其次才是房价上涨带来的单位面积盈利的增加。
2. 作为资金密集型的房地产企业，其销售规模扩张主要依托销售回款速度以及对外融资规模。从对外融资上来看，房地产企业目前面临全面的资金紧缩压力，资本市场融资的重新放开是决定企业未来的规模扩张和利润增长的最关键因素。我们认为，证监会完全暂停一个行业融资的概率较小，两会前后将可能有实质性的融资开放。已经完成融资的公司例如金融街和即将回归的
富力、中海外等将成为地产的资金大户。
3. 在今年整体信贷紧缩和居民观望情绪较重的情况下，销售回款速度的提升主要取决于产品的区域分布和业态特征。从区域上，我们看好上海和广州。对北京和深圳持相对谨慎态度，我们认为，前期较高的投资比例和房价过快的涨幅可能拖累市场整体的成交量。对于二线城市，我们认为一些区域幅射能力强、经济发达、房价涨幅尚不是很大的城市同样可以看好，如西安、武汉、沈阳等；而在产品业态，我们判断，08年中小户型的住宅更容易成为市场的追捧对象，享受更快的现金回流。
4. 政策层面上，我们认为，08年出台物业税的概率较小，而政策重点将放在经济适用房和廉租房的建设。短期内政策性用房的出现将拉低房价整体水平，但是由于土地供给总量的相对有限，政策性住房比例的增加，将减少商品房的供给。因此，长期来看，统计房价会下降，但商品房房价不会下降。
5. 我们认为目前的股价几乎是牛市当中最差的情景。我们建议投资者1季度战略性加仓龙头公司万科(000002-CN)、苏宁环球(000718-CN)和金融街(000402-CN)，同时建议关注一些个股性机会的地产股票，如张江高科(600895-CN)、中华企业(600675-CN)、浦东金桥(600639-CN)、北京城建(600266-CN)和天鸿宝业(600376-CN)。