房地产业今年业绩已锁定收益率或将下降

　　□本报记者 林喆

　　据Wind资讯数据统计，截至2月5日，已公布年报的11家房地产上市公司，2007年实现营业收入231.31亿元，同比增长56.09%；实现营业利润59.83亿元，同比增长104.15%；归属母公司股东的净利润共计42.66亿元，同比增长117.39%。行业毛利率达到25.87%。

　　另外，尚未公布年报的房地产上市公司，共有42家发布业绩预告，其中34家为“预增”；4家“扭亏”。预增幅度100%以上的有26家。

　　行业分析人士指出，2007年，受刚性需求拉动和实际利率较低的影响，国内房地产业景气度不断攀升，由此房地产上市公司的业绩呈现高速增长。他们认为，经济增长、人口红利和消费升级等因素的长期存在，将助推房地产业持续向好；不过，货币政策从紧后，行业的增长率和收益率将会有所降低。

　　受益于房价上涨

　　业内专家指出，房地产上市公司2007年的业绩喜人；主要是受益于全国房价上涨；“因为上涨的部分基本都是利润”。因此，房地产公司的净利润增长高于营业收入的增长。

　　国家发改委数据显示，2007年，全国70个大中城市，平均房屋销售价格比上年同期上涨7.6%，涨幅比上年提高2.1个百分点。

　　从月度统计看，全国房价呈现出先稳步增长，后加速上扬，再缓慢增长的态势。2007年年初，全国70个大中城市房价涨幅比较平稳。1至5月涨幅在6%左右波动；进入6月，涨幅跃上了7%，而且不断加速；7至12月涨幅分别达到7.5%、8.2%、8.9%、9.5%、10.5%和10.5%。以2007年12月份为例，同比涨幅超过15%的城市达到了9个。

　　分析人士表示，虽然进入第四季度，部分一线城市的楼市呈现“有价无市”的局面，但从全国来看，2007年房地产市场的销售情况依然保持良好；所以，多数房地产上市公司的销售收入，保持了50%以上的增幅。

　　与此相对应，房地产开发投资也保持高速增长。国家统计局的数据显示，2007年全年，我国全社会固定资产投资137239亿元，比上年增长24.8%，加快0.9个百分点；而房地产开发投资25280亿元，比上年增长30.2%，增速同比上升8.4个百分点，远高于其他行业的投资增长速度。

　　有券商研究报告指出，一般而言，房地产行业开发周期长，投资情况要视后续房屋销售情况而定，回收速度一般较慢。但近年来房地产市场销售状况持续升温，从目前上市公司应收账款周转率可以看出，房地产业的周转速度已经接近上市公司的整体水平。

　　今年业绩已锁定

　　对于房地产公司而言，除了当期结算收入外，预收账款也在不断增加，这是已经实现但尚未结算的销售收入。已公布年报显示，房地产上市公司预收账款项目已经可以保证2008年的业绩。

　　数据显示，11家公布年报的房地产公司预收账款共计221.64亿元，同比增长86.3%；是2007年营业收入的95.8%。其中，保利地产(600048)、万通地产(600246)、华发股份(600325)等5家公司的预收账款超过营业收入。

　　以华发股份为例，2007年公司实现营业收入21.66亿元，同比增长155.69%；而预收账款已达3.69亿元，为公司营业收入的1.56倍。2007年，华发股份结算项目面积31.27万平方米，结算收入21.22亿元，分别同比增长119.75%和154.72%；而公司2008年的结算项目已经全部预售，因此基本锁定了2008年的业绩。

　　市场人士分析，目前，大多数房地产上市公司的项目储备一般可以维持三年以上开发；尽管去年四季度开始，以北京、广州、深圳为代表的部分区域房价上涨偏快，结构性泡沫初显。不过，从全国来看，在成本拉动、供给限制、需求推动和房地产行业垄断属性等因素共同作用下，房价仍然具备上涨动力。因此，未来2至3年内，房地产行业整体业绩仍将维持25%-50%的增长。