楼价和地产股为何背道而驰

　　

曾渊沧很明显，恒生指数，或者更进一步说恒生地产股分类指数已经与代表香港楼价的中原城市指数背道而行。这种现象，已经连续出现了整整三个月。上星期，中原城市指数再度上升，而且10年来第一次回升至70点以上。最新指数是70.59点，比上个月上升了5.39%。

　　市场上流行这样的看法，股市不断地下跌，必然会拖垮楼价；或者相反，楼价不断地上升，股价必然会接着上升。可是，过去三个月里，事实告诉我们，楼价每周都在不断地上升，但是股价却一跌再跌。

　　如何解释楼价与股价，特别是与地产股背道而驰的现象？真的不容易。理论上，楼价升，地产公司卖楼，或者收租，没理由收益减少。收益不减少，股价凭什么下跌？

　　更有趣的是，上周五，恒指升幅不错，但是地产股却全线逆市下跌。昨日，地产股指数的涨幅也明显落后于大盘。地产股股价与楼价怎么可能不相关？付更高的价格追货买楼的人为什么不担心股市下跌而影响楼价？低价沽售地产股的人为什么不认为楼价上升会带动地产股上升？

　　想来想去，只能想到一种比较勉强的解释。首先，楼价上升，指的是二手楼楼价上升。现在全香港房屋在未来5年里的供应量严重偏低，这等于说，不少房地产发展商手上并没有楼房可卖。地产商没楼卖，楼价再高，地产商也没有钱赚。只有二手楼买卖的炒家才能赚到钱。

　　其次，许多小股民的不理性抛售。过去三个月，整体股市向下，地产股表现算是好的。不少人在去年8月、9月入市买地产股的至今仍有利润。小股民的一个特性就是当他们想减持股票来降低压力的时候，首先抛售的往往是账面上仍有钱赚的股票，而不是亏损严重的股票。而地产股正是账面上他们认为还有钱赚的股票，或者说亏损较小的股票。

　　我始终认为，股价最终一定会反映企业的赚钱能力。过去两个星期，我多次推荐的思捷，就是认定思捷的业绩不会让大家失望。上周五，恒指上升而地产股逆市下跌，这应该是趁低吸纳长实、新地、或者新世界的好机会。长实是去年的卖楼冠军，新地或者新世界将是今年的冠军。

　　华中雪灾。开始时，投资者担心打击经济，造成H股下跌。到了上周五，市场情绪突然转变，投资者认为灾后重建会是一个大商机。基建股开始变得炙手可热。(作者为香港城市大学MBA课程主任)