形成实际有效供给是关键

　　□本报记者 林喆

　　目前，多数二三线城市已经按照建设部的部署，公示了2008年度的住房建设计划，公示计划“姗姗来迟”的一线城市主要也是“定而未宣”。这表明，意在通过稳定预期来缓解房地产市场供求紧张的调控政策，开始步入落实阶段。不过，业内专家指出，莫让“计划赶不上变化”。住房计划只有真正落实，形成实际的有效供给，并逐步满足城市化进程中的住房需求，才不会成为“充饥的画饼”。

　　从目前公示的住房建设计划看，各大城市都重点明确廉租住房、经济适用住房、限价商品房和中低价位、中小套型普通商品住房的结构比例、建设规模，并落实到具体地块、项目。但是这些带有保障性质的住房项目，如果没有足够的回报率，开发商是不会介入的。于是就出现一个问题，“谁来供应这些住房？”“谁来完成住房建设计划？”

　　在目前中央和地方分税制的影响下，地方政府投资兴建保障性住房的财力显然不足，而中央政府现在又不能直接成为保障性住房的投资主体。

　　业内专家分析，从1994年开始的分税制客观上造成了财权、财力的上移，事权、公共性事务的下移，即中央政府的财力得以显著的扩张，但县、地级市、乡镇这几级财政的财力都有明显萎缩。由此，地方政府在诸如兴建保障住房等方面的公共性事务并没有相应财力支撑。

　　根据国务院发展研究中心的调查，目前我国城市贫困阶层人口在2200—2300万人，这些家庭大概有700万—800万户。据测算，为解决这些城市贫困人口住房困难，未来，政府每年的投资金额应该在500亿元左右。而这对于地方政府而言，无疑是一个沉重负担。

　　如果放大至一般住房需求，处在城市化进程中的中国，住房刚性需求和土地供应约束是必须面对的现实。按照我国2006年底城市人均27平方米的住宅建筑面积和2003年至2006年全国城镇人口3.28%的复合增长率来计算，我国每年将有5.1亿平方米建筑面积的城镇房屋需求缺口。

　　因此，无论是住房建设计划也好，保障民生住房也罢，如果没有相应的投资主体存在，或者没有相应职能和财力的公共部门的存在，都将成为“镜花水月”。

　　从更深远的意义上看，增设财产性收入方面的地方税种，并使之成为地税的重要来源，逐步完善地方税收体系，对房地产市场而言，应当是治本之道。而对于这种财产性税种，业内普遍认为，主要是房地产持有税。这既可以增加地方税收收入，逐步化解地方政府和中央政府在土地出让收益分配方面的矛盾，同时又可以通过增加房产持有成本，抑制房产的投资和投机。