北京高档公寓供应渐趋放量

　　□本报记者 林喆　　

　　据北京市房地产交易管理网数据统计，2007年下半年，北京公寓类型住宅的平均销售价格为18270元/平方米；而位于这一平均售价水平之上的高档公寓项目有46个，其中纯新盘15个，老项目后期31个，总供应面积135万平米，同比增加121%。从开盘均价来看，2007年下半年高档公寓开盘均价为25939元/平方米，同比上涨8.3%。业内专家预计，2008年，北京高档公寓项目供应仍将逐渐加大，不仅包括增量部分，存量公寓的供应速度也会加快。

　　销售区域分化明显

　　2007年下半年以来，京城高档公寓销售状况受区域效应影响较大，因此分化也十分明显。在高档公寓整体销售速度放缓背景下，北京有一些位置远离中心商务、商业区、性价比较低的高档公寓项目销售遇冷。

　　中大恒基不动产营销市场研究中心的报告显示，北京东部一处11月份开盘的高档公寓项目，截至1月29日，只销售了6套。由于受到京城高档住宅整体销售冷清的影响，多个本计划在年底前开盘的项目推迟了开盘。

　　不过，与大量的高档公寓“有价无市”形成鲜明对照的是，一小部分品质优良、性价比高的高档公寓项目销售良好；高档公寓市场的两极分化现象愈加明显。

　　比较典型的是亚奥板块和燕莎板块。中大恒基报告显示，这两个区域内的高档公寓，50%以上的项目，平均销售率已达70%。比如万达大湖公馆2号楼项目，在2007年11月开盘，一个月内售出276套，销售率达到89.6%；国奥村项目07年8月开盘，一个月的销售率就达到了59.4%。

　　业内专家指出，亚奥板块由于受到奥运会的影响，高档公寓租售市场活跃；而燕莎板块由于该区域商业发达、配套设施齐全各种高品质公寓项目受到格外青睐。此外，城四区的高档公寓项目由于受到地理位置的影响，销售也较好。

　　高档公寓市场前景不乐观

　　业内普遍预测，在房地产市场普遍冷淡的情况下，2008年，北京高档公寓市场前景不容乐观。中大恒基不动产营销总经理赵晨明认为，2008年公寓项目供应会逐渐加大，不仅包括增量部分，存量公寓的供应速度也会加快。

　　赵晨明分析，主要原因有三方面；一是土地供应增加，会促使开发商会将07年还未推出的产品迅速推向市场，加上08年新增供应，从而导致市场供应增加；这其中还包括一些原来销售速度缓慢的项目，由于岁末年初时的销售困难，开发商会加大入市力度。二是，因为土地价格一直高扬，有一些项目为了收回土地成本，便将自己的项目包装成了精装修高档公寓加速入市出售。三是近两三年内的一些投资者所购买的项目，因为市场走势趋缓，他们也会把自己手中的“准新房”尽快推向市场。

　　无疑，高档公寓项目供应增加，而价格僵持的情况下，很容易致使交易市场的“消化不良”。与此同时，政府各项调控政策不断出台，调控组合效应日益显现，消费者的观望心态日渐突出，可以预测，2008年高档住宅市场的竞争压力也会很大，竞争的局面更为显著。业内专家预计，除少部分区域位置好、产品品质好的楼盘外，北京高档公寓“滞销”的局面很难在短时间内打破。