今年个人房贷按揭市场将有重大变化

　　从2007年下半年开始，政府出台了一系列调整房地产市场发展模式及加强银行房地产信贷管理的相关政策。特别是针对银行房地产信贷管理的359号文件，更是希望从根本上来改变目前房地产市场投资炒作十分严重的局面。从紧的货币政策，尤其是银行利率上升，以及提高个人房贷的进入门槛，这些因素都会导致2008年个人住房按揭贷款市场发生重大变化。

　　⊙易宪容

　　为什么国内房价会上涨得这么快？房价为什么会这样高呢？有人认为，这是因为市场的刚性需求明摆在那里，这是由房地产市场供不应求所导致的一个结果。因此，要解决目前中国房地产市场中存在的这些问题，政府就得增加土地拍卖，就得增加住房供给。不过，我认为，假定中国房地产市场是一个由政府隐性担保、银行奉行绝对的低利率政策及能提供便利金融杠杆的一个投资市场。在这种情况下，当投资者可以便利地利用低成本信用大获其利时，这种投资需求是永远无法满足的。按此推论，中国的房地产市场问题或许永远无法得到解决。

　　我们可以看到，过高的房价早就把国内房地产市场中80%以上的自住性需求挤出了市场。面对2007年房价快速上涨，80%以上居民可以说是缺乏支付能力，也是难以进入这个市场的。2007年，不是居民的自住性需求增加，而是住房投资与炒作泛滥，导致了房价的快速上涨。

　　我们可以看一下2007年上半年度深圳房地产市场，80%以上的二手房是由投资者购买的，许多人甚至连房子都不看就可以把房子买下来。因为，他们买下房子后是准备在短期内卖出去的。可以说，深圳是这样，北京和上海等地也是如此。试想，如果不是投资者或炒作者利用银行的金融杠杆来购房，那么有几个自住者有能力购买这样昂贵的住房？这就是2007年国内房地产市场价格之所以会快速飙升的根本原因。

　　从已有的数据来看，2007年1-11月商品销售额约为24002亿，但定金与预收款就达到了约9027亿，加上房地产企业的银行贷款额约为6098亿，仅此两笔就占到整个商品销售额的63%比重。如果加上住房公积贷款以及以其他方式进入的资金，那么进入国内房地产市场的资金主要来自于投资者利用国内银行的信贷资金。根据数据估计， 2007年个人住房消费贷款超过了9000多亿，是2006年3300亿的3倍以上。试想有如此庞大的银行贷款资金进入到房地产市场中，国内房价格岂能不炒高？2007年下半年的情况也说明，银行信贷一紧缩，房地产市场价格就立刻出现了逆转信号。

　　从2007年下半年开始，受到美国次贷危机的启示，中央政府已经意识到房地产市场价格快速飙升问题，并洞察到了导致国内房地产市场价格之所以会快速飙升的一些原因，同时也意识到了房地产市场泡沫可能会被吹大，并导致银行风险的逐步积累。因此，从2007年下半年开始，政府出台了一系列调整房地产市场发展模式及加强银行房地产信贷管理的相关政策。特别是针对银行房地产信贷管理的359号文件，更是希望从根本上来改变目前房地产市场投资炒作十分严重的局面。所以，这个政策一出台，让不少投资者感觉到目前政府对房地产市场要采取严厉遏制投资与炒作的政策。这就是目前国内不少地方房地产市场价格发生逆转信号的根本所在。

　　与此同时，面对国内银行规模快速扩张以及利用银行信贷资金炒作国内房地产市场价格，中央政府一改以往采取了十几年的稳健货币政策基调，对货币政策作出了重大调整，即采取从紧的货币政策。而且，推行这些政策的宗旨就是要管制银行信贷的盲目扩张，就是想遏制房地产市场利用银行信贷的投资炒作。

　　从紧的货币政策，不仅在利率上“从紧”，而且在信贷规模也会“从紧”，而这种“从紧”一定会改变2007年个人住房银行信贷增长3倍之异常现象。早些时候有人说，不少商业银行完全可以化解掉央行359号文件出台关于第二套住房政策效果。但事实上，从452号文件来看，政府已下定了决心要遏制房地产市场的投资与炒作，这是2008年不会改变的一种趋势。而且，更为重要的是，在359号文件和452号文件及从紧货币政策的多重因素作用下，政府不需要出台什么更多的政策，只要把这些文件及政策落实到实处，就可以将2007年国内房地产市场利用商业银行的金融杠杆进行炒作的机会降到最小程度。

　　因为，不仅银行利率上调增加了房地产投资者的投资成本，更重要的是这些政策正在改变国内房地产市场的预期。有人预言，说什么2008年的上调利率机会等于零，但实际上是否上调利率还要看整个经济数据变化而定。如果要从让居民的银行存款利率恢复到正利率水平角度来看，利率上升将是不可避免的。2007年，利率已处于上升周期中，2008年这种趋势也不会改变。既然，利率上升趋势不会改变，那么房地产市场投资一定会考虑利率风险。还有，各商业银行的信贷规模会减少，特别是各商业银行已开始落实减少个人住房的按揭规模。

　　另外，从现有文件来看，个人住房按揭贷款的市场准入门槛已经提高。很简单，在452号文件中，最后一条就是要求商业银行要注意借款人诚信问题，谁要违反，谁就得受到处罚。试想，投资者要从银行贷款购买房子，第一关就是要提供月供收入比资料，即贷款人按揭贷款月还款额不得超过其可支配收入50%。按照国际惯例，商业银行对贷款人审核都得出示个人收入一年所得税单、银行对账单、单位工资单及个人信用记录等。试想，如果银监会要求国内各商业银行对房地产贷款个人审核是动真格的，那么那些利用银行信贷而便利地进入房地产市场的投资者自然会减少。因为，按照这些要求，或是不少人是无法进入商业银行的贷款市场的，或是会降低其贷款额度。早些时候，有人说，他可以用小孩的名字来购买房子，但是这些小孩的收入从何而来？这意味着即便这样做，住房贷款人也不可以进入房地产市场了。如果投资与炒作房地产的人突然间减少了，那么房地产市场的供求关系就会发生根本性变化，绝大多数人就可以通过自己的努力进入房地产市场了。还有，从359号文件来看，完全禁止各商业银行的假按揭及转按揭。这些政策都意味着，2008年个人住房按揭市场将会发生根本性变化。可以说，只要中国房地产市场演变为一个自住消费的市场，那么房地产市场价格岂能不回归理性？

　　总之，2007年个人住房按揭贷款异常现象从下半年开始正在逐步得到纠正，而且这种趋势一定还会延续到2008年，甚至今后几年里。只要看一下359号文件完全恢复了121号文件的全部内容（甚至增加了不少新内容），就可以知道政府对加强房地产市场信贷管理的决心。其中，最为重要的方面就是要加强对个人的住房信贷管理。这将改变个人住房按揭贷款市场。（作者系中国社科院金融研究所研究员）