紧扣源头土地调控目标是“稳房价”

　　中国证券网

　　活动策划：柯鹏 李和裕

　　主持/整理：李和裕

　　嘉宾：尹伯成

　　复旦大学房地产研究中心主任

　　土地新政打响了2008年房地产调控的第一枪，目标直指开发商的囤地、炒地行为。业内认为，新年的土地新政将让本已转冷的楼市雪上加霜，今年开发商遭遇洗牌、楼市面临调整都在所难免。

　　调控土地实为抑制房价

　　主持人：您认为此次土地新政最重要的内容是什么？希望达到的调控目的又是什么？

　　尹伯成：遏制囤地、炒地是土地新政中最受关注的。根据国务院的《通知》：土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。《通知》还特别提出，对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价，国土资源部要会同有关部门抓紧研究制订具体办法。向闲置土地征收增值地价，无疑将打击那些圈而不建的“地主”。不过，具体采用什么方式还不清楚。

　　而在我看来，政府不光是为了调控土地而出土地新政。清理闲置土地，一方面这是加快土地开发、增加楼市供给的一种有效方式，而平衡供需就是为了稳定房价；另一方面是防止开发商炒卖地皮，也可以控制地价被非理性抬高，从而抑制房价因地价攀升而上涨。当然，有制度还要看执行。《通知》已经要求，2008年6月底前，各省、自治区、直辖市人民政府要将闲置土地清理处置情况向国务院作出专题报告，而更关键的是地方如何执行，让闲置土地得到及时的开发。

　　开发商日子不好过

　　主持人：您认为土地新政将对开发商产生哪些影响？

　　尹伯成：如果国务院《通知》得到严格执行，政府大幅度清理闲置土地，无论是一些中小开发商，还是一些土地储备较多的大开发商，估计都会受到影响。要知道，除了征收土地闲置费和增值地价外，《通知》还对开发商的资金链提出要求，金融机构对房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年，完成土地开发面积不足三分之一或投资不足四分之一的企业，应审慎贷款和核准融资，从严控制展期贷款或滚动授信，对违法用地项目更是不得提供贷款和上市融资。一旦银行贷款吃紧，不少开发商将肯定面临生存危机。由此，行业洗牌不可避免。而加快开发速度、放慢拿地速度、转让项目土地使用权等都可以是开发商用来减少土地新政影响所采取的措施。

　　楼市继续调整局面

　　主持人：您认为土地新政对今年楼市走向又会产生什么影响？

　　尹伯成：往年都是一季度过后形成一个政策高峰期，但今年一过元旦，许多房地产政策便接踵而至。我觉得，这是政府怕因为房贷新政在去年四季度好不容易冷下来的楼市产生反弹，所以，加紧出台政策以进一步稳定楼市，使今年的楼市有个良好开局。而且，此前市场内不少人预测楼市会在今年银行房贷开闸后再回暖，而政府可能想在一季度银行落实贷款指标前通过调控政策继续抑制需求、影响预期。如果楼市仍维持目前较重的观望情绪的话，我觉得房价可以得到稳定发展，甚至是小幅度回调。