房地产遭遇资金断流 券商信托直投输血

　　胡蓉萍 胡中彬

　　本报获悉，招商地产目前正在筹划与银行合作发行新的融资信托计划。

　　不仅如此，招商地产还是国内第一支基金型房地产信托计划——联信精瑞房地产私募股权基金型信托计划(以下简称“精瑞基金计划”)的发起委托人之一。这一信托计划被业内称为目前房地产行业资金缺血下的行业自救运动。

　　该信托计划目前已经进入最后筹备成立阶段，经银监会批准由建行以银行理财产品的形式向公众发售。

　　上述计划获得了招商地产有关人士的证实。“我们现在是不放弃一切可以利用的融资机会”。

　　信托：行业自救

　　日前，精瑞基金正在加紧筹备，该基金的发起人为全国工商联房地产商会。“如果进展顺利，基金管理公司可能会在3月份组建成立。”全国工商联房地产商会会长聂梅生在接受采访时表示，该基金的资金募集并不是问题。

　　有业内人士表示，在房地产企业多个融资渠道被卡死的背景下，信托融资作为一种创新型的融资方式，不仅房地产企业十分踊跃，也得到了监管层的首肯。而信托融资的放行，更让对资金十分饥渴的房地产企业看到了一丝希望。

　　目前不仅银行信贷对房地产企业进一步严控。事实上，房地产企业在通过上市进行融资也变得异常艰难。多家原本计划今年赴港上市的内地房企，由于受调控政策影响，其上市计划被打乱。

　　监管层已经很久没有放行房地产公司A股上市，并对房地产公司在二级市场融资加以限制，泛海建设的定向增发就是因有关政策而被迫做出调整，放弃向机构投资者募集现金的方案。

　　“非上市的房地产公司，上市融资困难；对于上市的房地产公司，增发困难，公司债发行也困难，银行贷款就不用说了。”分析人士对各种融资渠道如此评价。

　　精瑞基金计划招商地产信托的获批或许就是一道透气的门缝，分析人士认为也带有一定的试点性质。

　　精瑞基金计划首次募集20亿元人民币，合格的投资者最低认购金额不低于100万人民币，封闭期为5年。

　　全国工商联房地产商会投融资中心主任助理张伏泉表示，“其资金来源一部分来自机构，一部分通过银行以集合理财的形式向公众销售，走银行的渠道给银行的手续费比银行代销基金要高。”

　　张优泉表示：“每年会分红，基金信托成立之后，募集资金30%投向房地产项目；40%投向上市潜力的地产企业的股权投资，即Pre-IPO；有REITS需求的地产企业项目公司的股权投资，即Pre-REITS。”他同时强调，房地产信托是一种得到监管层认可的金融创新方式。

　　券商直投新宠

　　与此同时，房地产企业还在积极探索新的融资方式，比如同行之间的合作，项目公司寻找房地产企业为投资方的合作，比如万科和中粮就曾经有过接触和合作。

　　另一种方式就是上下游企业之间的合作，互相提供资金支持。“但是容易出现管理问题，尤其是和大型房地产国企的合作，因为更多需要信任和合作关系。”业内人士表示。

　　“我们现在更倾向于找纯资金方合作。”某房地产上市公司融资部门负责人表示。

　　2007年9月，券商参与非上市公司直接股权投资得到证监会的首肯，券商直投业务的放开意味着券商有机会参与实业投资。从9月到现在，券商用其自有资金直投房地产项目公司较多。

　　“主要因为收益高，我们一般要求有30%多的收益，现在哪个行业能有这么高的收益，而且又是短期投资。基本上30%谈定之后，其他的费用我们券商包了。”某券商知情人士表示。

　　“我们现在投资一些房地产项目公司其实就是借款，只是绕了个大圈罢了。我们一般就是以买项目公司的股权的方式进入，但是房地产企业必须和我们签订一个回购股权的协议，同时进行担保。

　　“一个项目的资金一般3到7亿最好，少了做划不来，多了做的话风险大。”

　　上述房地产上市公司负责融资的人士表示：“我们正在和券商的接触中，但由于直投需要的收益率过高，金额、期限也有限，这部分业务能做敢做的还是少。”

　　融资渠道之变

　　房地产企业用信托方式存在一些问题，也有很多没有做成的例子，据悉，中国对外经济贸易信托投资有限公司曾经和一个知名地产商谈过合作，但是最终没能达成协议。

　　“原因就是这些收益被多方分羹：信托公司、银行、投资者，导致了融资成本的高涨，信托门槛的升高。”该房地产公司人士表示。

　　“按照精瑞基金计预期收益20%计算，肯定还仅仅是指投资者的收益是20%，而REITS这块的收益目前市场普遍行情是不会超过10%，那么其他两项Pre-IPO和直接投资项目的收益得40%左右才能满足投资者收益20%，之后还得提取信托管理成本，银行手续费、渠道费，这个融资成本也不比银行贷款低。”分析人士表示。

　　“只要能够上银行的贷款标准，当然希望银行贷款。银行成本低，7%多的收益就行了。”某房地产上市公司人士表示。

　　北京成业行房地产投资顾问有限公司某经理表示，在目前银行信贷进一步严格控制的背景下，可能会催生新的融资方式，但短期内肯定无法改变房地产企业主要还是靠银行贷款维持运转的现状。而对于信托这种融资方式，其认为这并不会成为房地产公司主流的融资方式，规模还是过小。

　　国信证券房地产行业首席分析师方琰也同样认为，房产信托对于十分饥渴资金的房地产行业来说，无疑仍然是杯水车薪。

　　“对于我们还没上市的，一直在和监管层接触的企业来说，上市仍然是最好的方式。上市是当务之急。”某房地产业内人士这样表示。

　　(本报记者袁朝晖 见习记者 王玉对本文亦有贡献)

　　来源：经济观察报网