基业长青 建筑永恒

　　问题:公司目前在行业中的地位如何?

　　刘世春：公司的目标是成为中国商务地产的领先企业，公司在这个领域起步较早、发展较快、发展质量较好，形成了自己的品牌和特色。公司近三年来一直保持着良好、稳定的发展势头，收入、利润及综合实力不断提升。2006年被由国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组建的“中国房地产TOP10研究组”评为国内房地产行业上市公司十强企业。并且连续三年获得“中国地产蓝筹企业”殊荣。

　　公司2006年底总资产为112.19亿元，在60家A股房地产上市公司中列第6位；2006年净利润为5.25亿元，列第5位，与同行业上市公司相比，公司在盈利能力方面处于行业前列。

　　问题：公司商务地产产品的优势？

　　王功伟：公司开发商务地产产品主要包括：写字楼、酒店、商业。公司致力成为中国商务地产的领先企业。

　　综合优势: 商务区域房地产综合规划、开发和管理经验丰富。高端商务物业收入稳定、价值高、升值潜力大。商务区域环境的逐步成熟，带动地区经济发展。

　　⑴写字楼产品优势：国际设计规划，体现人文设计理念。量身定制，吸引锁定优质客户入住，带动地区经济发展。配套环境齐全，业态配比合理，租金回报持续上涨。

　　⑵酒店产品优势：金融街＋全球顶级管理公司强强联手，形成高端品牌优势。全球营销网络提供稳定高端客源。

　　⑶商业产品优势：市区核心地段填补区域高档购物场所空白。品牌精良、经营主题鲜明。强调创新、引领消费潮流。关注服务，构筑新型理念。

　　问题：房地产宏观调控措施对公司的影响及应对措施？

　　刘世春：宏观调控有利于房地产企业的规范、发展，有利于资源向优质企业集中，有利于行业的市场化和有序化。公司将坚持以商务地产为核心，以快速销售型产品为补充，适当增持自有物业，减少公司对土地资源的过度依赖和业绩的大幅波动。总体而言，公司目前开发的产品以写字楼为主，酒店、高级公寓为辅。调控政策对公司的负面影响较小。

　　问题：近两年国家加大了对土地出让的规范力度，对公司经营有何影响？

　　鞠瑾：国家相继出台了一系列土地出让政策，其主旨是为了规范行业的发展，使取得土地使用权的过程变得更规范，将使房地产行业的市场竞争更加市场化和有序化，有利于行业资源向优质企业集中。上述土地出让政策虽然可能提高公司未来获取新的土地储备的成本，但是为公司未来获取新的土地储备建立了一个公平有序的市场环境。公司目前拥有约600万平米的项目和土地储备，可保证公司未来几年的开发业务量。

　　问题：房地产业的景气波动很大，作为投资者最关心的是稳定性，金融街的可持续发展能力如何？

　　刘世春：我们管理层最近也认识到房地产业稳定性的重要，采取了一些措施促进公司的可持续性发展：一是把土地开发和房产开发相结合，延长价值获取的链条；二是保持适当规模的自持物业自主经营和出租，这样可保持公司业绩的相对稳定；三是跨区域发展，有选择地进入全国重点城市，适度持有土地储备和优质物业。

　　问题：2007年增发募集资金的必要性？

　　李敦嘉：公司需要不断在商务地产领域做强做大，因此有必要募集资金，增强资本金实力。公司为了控制经营风险，将自持物业的规模控制在公司净资产的规模之内，符合稳健发展的原则。所以，自持优质物业对公司的资本金充足率提出了更高的要求。

　　问题：本次发行大股东是否会现金认购？

　　王功伟：金融街建设集团将积极参与本次公开增发。金融街建设集团对上市公司的未来发展充满信心。

　　问题：本次增发对老股东的配售方案如何确定?

　　于蓉：本次发行采取向原A股股东全额优先配售，配售比例约为10：2.78，剩余部分采取网下分类配售，同时网上向社会公众投资者和网下向机构投资者定价发行的方式。

　　问题：公司如何应对房地产企业对资本的需求问题？公司的资金状况能否支持公司的发展速度？

　　刘世春：现在的房地产市场已进入资本化时代。资本对房地产企业发展壮大的重要作用不言而喻。

　　公司自成立以来，充分利用了资本市场的再融资能力，分别完成了两次公开增发，一次定向增发，还完成了股权分置改革，利用股权融资工具扩充了公司的资本金，增强了公司资本实力。公司还注重债权融资渠道的开拓，成功为公司业务发展补充了资金。本次增发后，公司的资本实力将进一步加强，公司在今后几年将进入良性循环的发展阶段。

　　除此之外，公司也将根据业务发展和项目建设的需要，在充分考虑资金成本和资本结构的前提下，将适时、谨慎、稳妥地运用各种直接融资和间接融资手段，融入所需资金，同时提高资金使用效率，以满足公司投资项目对资金的需求，保证公司持续、健康地发展。

　　问题：金融街西扩的进展情况？

　　王功伟：西扩的方向：以金融街区域为基础，向东、西、南拓展约1.41平方公里，使核心区面积达到2.59平方公里。

　　西扩的方式和规模：核心区拓展通过增量开发方式实现，通过拆迁进行二级开发。西扩占地面积约14.6公顷，计划约100万平米金融办公及配套物业。目前，金融街西扩准备工作已经启动，正在对规划方案及拆迁的相关政策进行研讨。

　　问题：公司准备如何发展“自持物业”业务？

　　高靓：“持有优质物业”是公司的中长期发展战略，目前全国范围内，公司建成及在建的自持物业约94万平方米。随着金融街购物中心、里兹酒店、金树街等陆续开业，公司的自持物业已经开始逐渐贡献利润，2006年公司自持物业的出租和经营收入约9，000万元，2007年1-9月这部分收入超过18，500万元，实现较大幅度的增长。公司始终坚持不盲目持有自持物业，而是主动地、有选择地持有优质物业。我们在“自持物业”业务上，遵循着两个原则，第一、适当持有的原则，即持有物业的规模不超过公司的净资产，第二、定期对所持物业的盈利能力进行价值评估，不断优化“自持物业”的资产结构。

　　问题：公司的品牌优势主要体现在哪里？

　　鞠瑾：公司上市以来，成功树立了商务地产领先品牌地位，特别是在区域开发和以高级写字楼为主的商务综合体的领域具有较高的声誉。通过北京金融街的建设开发和管理，使该地区吸引了530多家金融管理机构、银行和非银行金融企业、国家电信运营商及知名公司入驻，基本确立了金融街作为国家级金融管理中心区的格局，使公司、股东、客户和地区经济均得到良好发展，实现了各方多赢的目标。

　　问题：公司主要的经营模式是什么？

　　鞠瑾：公司以商务地产为主导，适当持有优质物业，以快速销售型项目为补充，主要采取自主开发的模式。公司的经营理念是：以“市场为导向，以客户为中心，以过程为保障，以细节为标尺，做强主业，做强总部，提升综合能力，提高管理水平” 作为工作指导思想，实施“落实战略，完善管理，提升品牌，开拓创新”的工作思路。目前从事的主要业务是房地产开发、房屋租赁和经营管理。公司未来将不断加大对北京金融街区域以外重点城市和地区房地产投资和开发，同时，自有物业的经营也开始成为公司新的利润增长点。

　　问题：公司如何管理设计单位施工单位和监理单位来保证工程质量的? 应如何进行优化来适应金融街高档次项目的要求?

　　刘世春：公司对施工工程均采取总承包招标的方式进行管理。公司总承包招标流程是按照《中华人民共和国招投标法》及各地方建设工程招标投标管理机构的规定执行的：在取得相应规划许可证后，编制资格预审文件和招标文件，在招标管理机构办理招标登记手续，在政府公开网站上公开发布招标公告，经招标管理机构审核及备案资格预审文件后，接受资质符合要求的总承包单位投标申请人的报名，公开发售资格预审文件，在资格预审文件规定的时限内，由投标申请人递交资格预审申请文件。在招标管理机构的评审专家库内抽取资格预审评审专家，由专家对资格预审申请文件进行评审后，将资格预审结果进行标办备案。在审核及备案招标文件后，正式发出招标文件，投标期结束后在公布的时间及地点进行开标、评标。在评标结束后对中标结果备案，同时中标结果将在政府招标公开网站上进行公示，公示期满无问题，发放中标通知书，并签订合同及合同备案。所有的总承包招标工作均符合国家相关法律法规及相关管理部门的规定，以保证公开、公平、公正地选择出符合公司及项目要求的总承包单位。

　　公司选择监理单位的原则及过程与选择施工单位相似。

　　问题：据了解，贵公司目前正在启动全国揽才计划，面向全国招募200多名房地产中高级管理人员，请问公司目前的人才储备是否遇到了瓶颈？

　　刘世春：我们认为对于成长型公司来说，对人才的需求是持续的。多年来公司秉承事业留人、机制留人、感情留人的人才原则，为人才提供了一个较好的事业平台。企业目前的人才储备比较稳定。未来公司将致力于提升中国城市商务发展环境，努力成为中国领先的商务地产集团。随着业务的发展，公司对优秀人才的需求也会越来越大。

　　一方面我们会加大人才引进：现阶段公司人才招聘主要采取发布招聘信息和网上招聘方式。在人才选拔上，强调实践出人才。公司选拔人才时，主要看重的是实践型人才，即以业绩和对公司的贡献为标准，同时综合考虑知识能力、职业道德等。

　　另一方面我们加强人才培养，不断提高现有员工的素质：首先公司通过人才发展规划确定各岗位、职级的任职标准，为每个员工的职业发展打开上升空间。同时明确目标和要求，调动员工主动学习、培训的意愿。其次，公司不定期组织专业培训，力求培训方式的个性化和针对性，内部培训与外部培训相结合；在职培训与脱产培训结合；境内培训与境外培训结合。

　　问题：公司管理层如何看待公司内部控制制度？

　　王功伟：公司现有的内部控制已覆盖了公司运营的各层面和各环节，形成了规范的管理体系，能够预防和及时发现、纠正公司运营过程可能出现的重要错误和舞弊，保护公司资产的安全和完整，保证会计记录和会计信息的真实性、准确性和及时性，在完整性、合理性及有效性方面不存在重大缺陷。随着公司的业务职能的调整、外部环境的变化和管理要求的提高，内部控制和环境还需不断修订和完善。

　　问题：土地增值税清算政策对公司有何影响？

　　李敦嘉：公司已严格按土地增值税相关政策和规定，房产销售时已按规定预交了土地增值税，同时充分计提了土地增值税税金，新开发项目中也充分考虑了相关因素，因此，除清算交纳土地增值税时会使公司的现金流出外，公司本年及今后的净利润不会受到该政策的影响。

　　问题：公司未来业务发展规划是什么？

　　鞠瑾：（1）战略：“立足北京，面向全国重点城市和地区，以商务地产为主导，适度持有优质物业出租经营，以快速销售型物业为补充，实现公司持续、健康、稳定的发展”。

　　⑵具体措施：

　　* 巩固现有优质自持物业的基础，迅速提升效益；

　　* 巩固开发序列子公司本地运作基础，提升自营能力；

　　未来五年研究进入五个新城市，每个城市开发并持有一个商务组团，同时开发两个销售类组团。

　　问题：公司现在的土地储备情况？公司未来的土地储备计划如何？

　　刘世春：公司目前拥有的土地储备总规划建筑面积约为580万平方米，其中北京地区约140万平方米，惠州约220万平方米，天津约58万平方米，南昌约77万平方米，重庆约85万平方米。其中商务地产项目投资占总项目储备总投资的比重约60％。而且公司主要的商务地产多集中在北京、天津等城市核心区域，具有较大的升值潜力。目前公司的土地储备较充足，可以满足公司未来几年的开发经营所需。

　　土地是房地产公司发展之源，公司未来仍会非常重视优质土地资源的储备。同时，公司也会根据外部监管和经营环境的变化，适当调整公司的土地储备结构，坚持商务地产占总土地储备资源的2/3以上，适度把握土地储备节奏，发挥公司在商务地产和区域开发的优势，加强对土地资源的评审力度，保证获取的土地资源是符合公司发展战略和业绩提升要求的。

　　问题：在金融街这个占地仅仅1平方公里的土地上，却控制着中国90%的信贷资金和65%的保费资金，请问公司领导，对于金融街的未来前景是否充满信心？

　　于蓉：经过多年的发展，在金融街聚集了以金融、电信、电力、保险、咨询等产业，其中包括我国国家最高金融监管机构的“一行三会”(人民银行总行、银监会、保监会、证监会)、三大国有商业银行总行(工商银行、建设银行、中国银行)、两大中央结算中心(中央证券登记结算公司和中央国债登记结算公司)以及高盛、摩根、UBS、花旗银行、汇丰银行等多家世界著名的金融企业。因此，金融街已经呈现出明显的总部经济特点。由于金融街本身的优势和特点，所以在金融街购物中心开业以后这里将逐渐形成一个新的金融街商圈。在这里，金融街购物中心与相配套的中心花园构建出了一个宽阔的公共活动空间。我们对金融街的未来发展很有信心。

　　问题：公司对采取公允价值记账的看法?

　　王功伟：公允价值是新《企业会计准则》新增加的内容，这也是一种先进的会计制度。对于房地产企业来说，在满足一定条件的前提下，公司可以选择采用公允价值计量投资性房地产。考虑到公司除了房地产开发以外，还持有大量的自营物业，采用公允价值计量投资性房地产可以客观、全面地披露公司资产的真实价值，并且公司大部分自持物业都位于重点城市的核心区域，均有活跃的房地产交易市场，可以取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，具有一定的可操作性。公司目前正在积极研究采用公允价值计量的可行性。

　　问题:请分析一下天津的房地产市场现状？

　　高靓：从四大直辖市办公楼的平均销售价格看来，天津的办公楼销售价格仅高于重庆，总体上位居北京、上海之下，而且价差较大，存在较大的价格上涨空间。

　　近年来，天津滨海新区定位以及宏观经济态势良好促进了商业、写字楼物业的高速发展，城市房地产开发进入新阶段。虽然目前住宅开发投资依然占据市场主体，但商业营业用房、写字楼开发投资额的增速超过住宅投资，写字楼市场和商业营业用房市场的潜在发展空间较大。

　　问题：请说明一下天津物业的地段及市场前景？

　　刘世春：处于天津市区的几何中心，位于天津规划的CBD和金融城核心位置，规划上是天津的标志性建筑。天津市作为中国北方经济中心有良好的发展机遇，也有广阔的发展空间，这其中商务地产将迎来新的发展机遇，近年来，天津市的酒店、写字楼等房价或租金提升较快，总体发展趋势良好。

　　问题:请分析一下北京房地产市场的现状？

　　刘世春：总体来看，近年来北京商品房的开发投资速度保持稳定、快速的增长。2005年和2006年北京市房地产市场价格上涨幅度较大，且2007上半年同比涨幅就达到10.1%，位居全国70个大中城市的第二位。随着居民收入的持续增长、房地产建材价格的上升以及2008年奥运会召开、土地政策变化等因素影响，北京市商品房的价格水平短期内仍有望保持上升的趋势。

　　随着市场的开放，北京目前集聚了众多地产开发商。在激烈的市场竞争中，企业之间的竞争主要集中在规模、品牌、企业文化等方面。一些中小型房地产开发商在市场竞争中的优势有所减退，大型房地产开发商通过实施品牌战略，市场地位不断提高。

　　（文字整理：殷 飞）