深圳楼市冷清中送走2007

　　□本报记者 陈劲 深圳报道

　　正当人们喜迎新年的时候，深圳楼市却在冷清中送走了2007年。来自中原地产深港研究中心的统计数据显示，2007年12月深圳楼市的低迷状况进一步恶化，在推盘量高达80余万平米的情况下，仅成交15万平米，销售情况比10月、11月还要差很多。而四季度是07年成交量最低的三个月。

　　销售面积逐月下降

　　从2007年各月商品住宅销售面积看，自6月份开始，深圳房地产市场观望气氛不断加剧，各月新房成交量逐月下降。从6月份的56万平米，下降至四季度的每月15万平米左右，是2007年成交量最低的三个月。而在2006年，10、11、12月却是成交最为活跃的月份。

　　目前看来，房贷新政对深圳楼市的影响十分显著，从7月份银行收缩房贷开始，炒房客陆续撤退，二手市场交易面积开始持续下滑。受此影响，一手新房的交易量也出现大幅回落，第三季度一手住宅交易面积103万平米，比第二季度下跌36%，比第一季度下跌44%。从10月份开始，一手住宅交易量进一步萎缩，10月成交16万平米，11月成交15万平米，是近三年来非常罕见的低量。

　　中原地产深港研究中心表示，10、11月发售的新项目都明显感受到了较大的销售压力，尤其是一些面积偏大的中高档物业，开盘销售率不足一成，只有定价合理的中小户型卖得比较好，新盘销售分化严重。各项目虽然没有直接降价，但是通过大比例折扣、赠送装修等方式回调价格。12月份房贷新政补充通知发布，楼市低迷的状况进一步恶化，12月份在推盘量高达80余万平米的情况下，仅成交15万平米，部分新推项目均价明显下调，但销售情况比10月、11月还是要差很多。

　　在住宅销售均价方面，从2007年10月开始的调整仍未结束。从全年的走势来看，1-9月份，深圳住宅价格总体保持上升趋势，在9月达到顶点16777元/平米后，10月出现回落，11月、12月价格持续调整。

　　今年深圳房价或理性上涨

　　展望2008年深圳楼市，中原地产深港研究中心认为，深圳楼市的普通商品住宅供应将增多，房价将理性上涨。

　　该中心认为，在人民币升值的大背景下，商品房的价格将不可避免地处于长期升值的通道中，而深圳本地经济的持续看涨以及不断的移民需求将一起构成深圳楼市长期牛市的基础。

　　对于普通商品住宅，此前出台的调控政策的影响预计会持续到2008年初。但春节过后，价格将调整到位，市场有望回暖，价格也将缓慢回升。但与以往不同的是，随着市场的趋理性，价格增长会比较平稳，像2007年上半年那样以资金推动为主要特征的疯狂上涨将不会再出现。此外限价房的推出也有助于抑制所在区域房价的快速上涨。其中，二次以上置业者将带动深圳楼市率先回暖。

　　目前交易的低迷并非置业者无法承受猛然上升的房贷利率，而是在心理上还无法接受不平等的利率标准。对于不符合首贷标准又有换房需求的置业者而言，首付提高到四成影响并不大，执行不平等的利率对购房者心理上的冲击可能更大一些，但也并非无法接受。置业者在观望房贷新政的执行力度，期待2008年会有政策松动。但监管部门关于第二套房贷认定标准补充通知，打消了置业者的侥幸心理。随着时间的推移，二次以上置业者心态逐渐恢复平和，要改善住房的还是会改善住房，经济实力强大的还可以通过提高首付来降低房贷成本。这样，对利率不敏感的二次以上置业人群会率先带动楼市回暖。而前期投资比例低、环境较佳、品质优良楼盘将最先受到青睐。