暂缓抄底地产股

　　文/黄辉

　　央行及银监会于12月11日发布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》(下称《补充通知》)，引举令房地产市场措手不及。市场对于新政的判断是，将对未来楼市产生重大影响。此次将公积金贷款首度纳入“紧缩令” ，对房贷的冲击加倍增大了。根据《补充通知》，已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款的，应该按照不同的首付成数和利率区别对待。此次将公积金贷款纳入‘二套限令’使房贷紧缩政策凸显出真正的力度。

　　政府传达出的一系列紧缩调控住宅价格的信号和措施已将逐步落到实处并产生累加负面效应，阶段性影响和改变房地产开发公司的经营环境，以及主流机构原来对该板块持续高增长的乐观判断将面临这次新政的考验。

　　因此，投资者对房地产股票应采取谨慎态度，这源于机构对地产公司的高业绩现状与其未来经营环境的不确定风险相矛盾的复杂心态和隐忧。不要急于抄底房地产股，特别是住宅开发类公司股票。一线城市住宅价格下跌25%属于正常情况。

　　根据《通知》，购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例(包括本外币贷款，下同)不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。

　　此次《补充通知》另外明确，以借款人家庭为单位认定房贷资数。对已经利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次贷款买房可按首套自住房政策执行，否则按第二套房贷执行。已经利用公积金贷款购房的家庭，再次买房也适用上述规定。

　　以家庭为单位计算套数的规定也将是影响楼市交易量的重要细则之一。据了解，目前上海等地均按照个人为单位执行“二套限令”，这样的操作比较宽松，加上每年年底都是楼市淡季，《通知》的实际影响并不明显。但是，市场人士认为，一旦以户为单位计算，更多自住刚性需求和投资需求将会选择进一步观望。

　　近日，广州和厦门进行的土地拍卖遭受发展商冷遇，卖地价格大体出现50%左右的下跌。从各方反应来看，广州拍地只以底价成交有苗头显示出各方谨慎态度或趋于理性。

　　从一线城市比如北京的住宅市场看，今年房价的加速上升已使房价从租售比角度看严重高估，普通住宅的租金年收益率普遍难以超过3%水平。假设在央行加息的预期导致无风险收益率上升的情况下，房产的租金年收益率在租金不涨的前提下回升1至1.5个百分点至4%以上的水平，对应的房产价格跌幅应在25%-37%之间。而在近年来房产租金价格升速一直远远低于房价升幅的情况下，租金价格在短期内出现大幅上升的可能性不大，凸显了前期住宅房产价格泡沫的严重性。

　　值得重视的是，如果房价短期停止上升，房地产公司的估值将大幅调整。与此同时，股市也将出现较大调整。一方面是房地产股调整会直接导致股市进入调整；另一方面，房地产行业的调整，也会引发其他相关行业的调整，进而对整个经济体产生阶段性的影响。总之，如果房价拐点确认，那么股票市场将出现幅度较大的波动是情理之中的。

　　银行人士表示，如果以户为单位收紧购房贷款，对贷款业务确实会有较大影响。那么，《通知》对银行原本最好的个人房贷业务的收入增长的负面影响将加大，可能影响机构投资对银行股的近期估值，进而拖累银行股的短期股价表现。

　　如果住宅房地产出现较大的调整，商业地产物业价格相对受到的冲击会小得多。前一时期，一线城市的商业地产价值也受到了越来越多的外资投资机构的关注和青睐。但随着政策调控会导致行业规范和门槛提高，房地产开发商的竞争将加剧。在未来的竞争格局中，中小开发商会逐渐退出，大开发商跟进，行业集中度将逐渐提高。在这样的背景下，主流上市公司未来业绩增长有保证，相比于住宅开发类公司,下一阶段主流机构们对于房地产股票的配置更大程度上会相对看好商业地产持有类公司。