整体上市后的华侨城

　　周涛

　　华侨城A(000069)整体上市方案的出台还要等到2008年3月份。市场对华侨城整体上市的高度预期，对整体上市后华侨城运营与业绩预判的不确定，以至华侨城公布其整体上市方向后，其股价先大幅冲高而后大幅回落。厘清整体上市后华侨城运营的转变至为重要。

　　近日，华作城A(000069)董秘李珂辉对记者表示，华侨城的整体上市方案在年内无法出台，需要等到明年3月，预计与公司2007年年报一起公布。对于方案的具体内容，李珂辉表示不便透露。

　　市场对华侨城整体上市有着多年预期，今年11月7日华侨城公布其整体上市获得国资委原则同意，并公布了其整体上市的大体方向：将华侨城地产、酒店业务以及香港华侨城的业务整体注入华侨城A(000069)。此后华侨城A(000069)的股价55元冲高至74元，之后一直回落，至12月19日期间，最低落至43元以下。华侨城受整体上市消息影响而冲高，回落则是受这一阶段大盘及房地产板块整体回落的影响，股价大幅波动亦显示市场对华侨城已确定的整体上市之后可能的变化不清晰。

　　华侨城整体上市后是确定的利好。根据华侨城公布的整体上市的基本方向：华侨城集团将华侨城地产60%、酒店集团100%和香港华侨城100%的股权全部注入华侨城控股，一次性实现旅游地产主营业务的整体上市。对此，招商证券认为：有利于充分发挥华侨城的品牌效应、促进旅游地产业务的协同发展，公司长期发展预期更加明确；短期内将大幅增加公司资产规模、提升经营业绩，对公司构成重大利好。

　　利好的一个重要原因在于地产业务的注入。华侨城A(000069)一直以旅游为主业，因为参股集团的房地产业务利润贡献甚大，市场亦将华侨城列入房地产板块。在2006年5.8亿的净利润中，投资收益达到了4.1亿，均为参股华侨城集团旗下地产业务所获收益，占净利润约71%。整体上市后，华侨城地产业务全部注入上市公司。招商证券研究认为，华侨城A(000069)地产业务的价值约560亿元，集团房地产业务的价值合计达到1200亿元。

　　利好之二在于华侨城各业务板块协同效应的发挥。多年以来华侨城逐步形成了旅游+地产的模式，其主营业务包括旅游、房地产和酒店(星级酒店与经济型连锁酒店)。这一模式使得华侨城以协议的方式和远低于市场的价格获得成片土地。目前华侨城在深圳、成都、上海和北京等地拥有数平方公里土地用于旅游与房地产项目。

　　整体上市后，除了业务经营上的协同，华侨城在融资及财务安排上的便利更为突出。旅游项目和酒店需要大量投资且回收周期较长，华侨城目前在北京、上海和成都等地都有相应大型项目正在或有待启动，地产的利润贡献则足以平衡各期业绩。当前房地产可能会受到更严格的调控，包括开发信贷的收紧，而作为消费、内需板块的旅游和酒店则可能获得更大的发展。

　　值得关注的是，华侨城在宣布整体上市后对康佳集团的动作：3年前，华侨城将其持有的9.14%的康佳股权协议转让给了安徽天大，今年11月23日，华侨城通过仲裁收回了这部分股份。在收回上述股份之前，尽管华侨城仍持有康佳8.7%的股份，并位列康佳第一大股东，但多年减持后，康佳股份日益分散，华侨城持有不足10%的股份，对康佳的影响日渐减小。而此番收回股份意味着华侨城将更加注重康佳的重要性。

　　康佳于华侨城的重要性在于两点，知情人士对记者表示，一是康佳每年过百亿的销售额，对于国资委直属企业的规模而言是重要的；二是康佳存在发展房地产及相关业务的重大潜力。知情人士表示，康佳集团在深圳华侨城片区的办公楼、厂房和宿舍占地数十万平米，而华侨城片区是深圳房价最高的豪宅区，康佳一直在酝酿将其搬迁至其他地价便宜的工业区，而腾出的数十万平米土地将用于写字楼和住宅等高端物业的开发。在华侨城因整体上市的停牌期间，康佳宣布成立房地产开发投资公司，进军房地产业务。

　　股权激励已经解决是华侨城的另一个确定因素。在当初设计华侨城A(000069)的股权激励方案时，华侨城集团的高层因为兼职华侨城A的董事等职务，多数已获得股权激励。对于华侨城整体上市而言，不确定的因素亦有两点。

　　一是华侨城集团要注入的资产计价几何？华侨城待注入上市公司的资产规模庞大、门类众多，并有各地大型旅游、酒店和地产等项目上马。市场人士预期上市公司将向大股东定向增发，而增发多少股份尚难预料。整体注入后，中期内对华侨城A的业绩摊薄还是增厚亦有待观望。

　　上述因素可能在短期内影响股价，就长期运营而言，由于华侨城的业务特征，其业务板块内部相互调节利润的空间将加大。由于华侨城实施旅游、地产和酒店等联动开发，在此前房地产增值税出台后，业内一直认为华侨城的模式对其地产业务利润影响较小，尽管华侨城地产主要产品是高档住宅与别墅。整体上市之后，则更加利于各业务板块财务调节。华侨城能否保持业界所期待的较高利润增长，将有待于中长期内观察。

　　来源：经济观察报网