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房贷新政出“补丁” 楼市进场门槛再增高

http://www.sina.com.cn 2007年12月21日 02:21 中国证券网-上海证券报

  

央行、银监会日前联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》,而这一补充性质《通知》的发布,距第二套房贷首付提高新政的出台,仅仅两个月不到的时间。《通知》不仅对以往众说纷纭的“第二套房”标准进行了明确规定,还对住房信贷政策做了新调整,将公积金贷款纳入范围内。市场认为,这是房贷政策从紧的又一个信号。房贷的进一步紧缩政策出台之后,在抑制需求方面会有怎样的影响?楼市在这一轮“冲击波”的作用之下,走向将会如何?上证第一演播室请来专业人士,为网友做出解答。

  上证第一演播室

  中国证券网

  “第二套房”含义终明确

  主持人:继第二套房贷首付政策出台之后,央行与银监会日前又发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》,《通知》有哪些关注重点?

  祝满清:此次《通知》是对于上次第二套房贷首付政策的一个重要补充,也就是说,这项《通知》对上次政策具体概念定义实行了细化。该补充通知的重点在于,对第二套房的界定从几方面进行了规定。一、以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数。二、对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭,如其人均住房面积低于当地平均水平,再次向商业银行申请住房贷款的,可比照首套自住房贷款政策执行。三、已利用住房公积金贷款购房的家庭,再次向商业银行申请住房贷款的,按前款规定执行。

  两个前后出台的政策之间最重要的区别在于,“第二套房”的认定标准明确以“家庭”为单位。而在此之前,大部分银行在实际操作过程中,是按照以个人为单位来界定第二套房的。其次,公积金贷款也被纳入了认定贷款套数的范围,按照此前的政策,并没有把公积金贷款纳入计算范围。

  补充政策趋紧明显

  主持人:除了统一住房贷款次数的认定标准之外,《通知》的从紧趋势体现在哪里?

  祝满清:此前第二套房贷首付政策的执行,主要是各家银行在执行层面按照以个人为单位实行。从更深层来说,房贷业务相对来说依然是比较优质的贷款产品,各银行对此均十分重视,所以市场感觉会比较松。但《通知》从严界定了第二套房的标准,主要由于某些区域出现了严重泡沫现象,导致金融风险加剧。央行和银监会在此情况下出台房贷新政细则,无疑也是一种未雨绸缪的举措,此时出台从紧调控政策十分有必要。

  值得一提的是,在此次《通知》中对公积金贷款也进行了收紧,这预示着信贷调控开始从局部商业贷款扩张到全部的房贷领域。对于客户的影响,不仅仅抑制了投资需求,也会抑制了一部分自住需求,导致其购房置业计划推迟。

  货币政策成调控利器

  主持人:《通知》出台会对楼市造成怎样的后果影响?

  祝满清:出台这些政策的目的是为了加强房地产宏观调控、防范金融风险,从补充通知的规定上看,也充分体现了这两个目的,这也是央行对于“实施从紧的货币政策”这一政策精神的落实,随着这些政策的实施,也必将对房地产市场产生重大的影响。

  此政策的影响可以概括为:抑制投资需求、延缓自住需求。

  首先是对于投资需求而言,由于第二套房贷款需要首付款的至少为房价款的40%,利率在基准利率基础上再上浮10%,不仅增加购买时的房价款成本,还增加了持有期间的利息成本。若房价上涨幅度低于购买和持有成本的话,则投资回报将大大降低,甚至亏本。因此,对于投资需求将是一个严重的打击。其次对于自住需求而言,主要是起到了延缓购房计划的目的。

  相比较而言,对于一手房市场的影响会大于对二手房市场,因为:一,一手房从购房到签约到交房有一年多的是时间,这段时间需要购房人支付利息,但却无法使用,也无法出租获利;二,一手房在出产证前不能出售,若在此期间出台新的政策,也无法及时变现流通,不利于回收投资成本,因此相对一手房的影响比二手房更大。

  活动策划 :柯鹏 唐文祺

  主持/整理:唐文祺

  嘉宾:祝满清

  上海中原地产法务部高级经理

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