一级土地开发市场竞争加剧

　　□本报记者 陈静

　　本月初，国土资源部、财政部、中国人民银行联合制定发布了《土地储备管理办法》。分析人士指出，该办法出台，对于以土地一级开发为主业的绵世股份（000609）而言，将面临更加规范的市场环境，单块土地一级开发的利润率可能有所下降，但业务的持续性将更加可靠。

　　市场化程度提高

　　新颁发的《土地储备管理办法》确定了由市、县国土资源管理部门下属土地储备机构，统一承担和管理本辖区内土地的依法获取、前期开发、储存及供应工作，以实现调控土地市场，促进土地资源合理利用的目标。

　　该办法结束了土地一级开发“多头管理”的局面，进一步杜绝了“生地”出让，使“熟地”招拍挂出让制度得以更有力的执行，也更加清晰地界定了土地前期开发即一级开发业务的市场前景。

　　渤海证券的分析师表示，国家土地储备管理政策的出台使得一级土地开发环节分工更细化，有利于开发周期缩短；对于开发商而言，竞争将提前到一级土地开发环节，将促使更多的房地产企业参与进来，一级土地开发的市场化程度将提高。

　　中投证券报告指出，目前公司开发的两个一级项目的利润分成高于20%，未来土地一级开发充分市场化之后，这一利润分成估计将有所降低。

　　针对《土地储备管理办法》的影响，绵世股份有关负责人坦言，随着一级土地市场日后运作的规范，单块土地一级开发的利润率可能有所下降，但业务的持续性将更加可靠，收益也会更加稳定。

　　公司人士表示：“新政出台虽然可能会削弱这项业务因地价上涨带来的高收益，但也减少了开发商高垫资带来的因土地降价或流拍不能按期收回投资等引起的风险。而且一级开发仍然有可能采用目前的分成模式，也不影响公司已经签订的合同。”

　　业绩仍将快速增长

　　公司5月25日发布公告，天府新城项目完成了二期117亩地块的拍卖工作，起拍价为每亩200万元，拍卖最终成交价每亩365万元，实现总收入4.27亿元。

　　根据公司已公告的财务资料和收益分成办法测算，拍卖总收入扣除30%左右的政府税费以及1.17亿元的成本（暂且按绵世股份从事土地一级开发整理的平均每亩成本100万元估计），再乘以公司按约定应该获得的60%收益分成比例，绵世股份在这一块地上可实现的收益为1.08亿元，扣除33%所得税后，实现净利润为7236万元左右。

　　2007年9月19日，绵世股份再次发布公告，成功卖出上述项目的133亩土地，起拍价为每亩280万元，最终成交价为每亩1270万元。

　　测算可知，这块地可实现的总收入为16.89亿元，扣除30%左右的税费和约1.59亿元的土地成本（考虑到地价上涨，土地一级开发整理成本按每亩120万元估计）后，可获得的净收入为10.23亿元。绵世股份的分成比例仍然是60%，因此可获得的收益为6.13亿元，再扣除33%的所得税，实现的净利润为4.10亿元。

　　根据上述两次公告信息测算，两块地合计为绵世股份贡献的净利润为4.82亿元左右。而按照行业规律，上述利润的一般结算确认时间是3-6个月。117亩地块已于三季度结算，另外133亩土地确认收入后，公司业绩将更加喜人，正是由于这一预期，公司股票最近走势强劲。

　　此外，绵世股份的参股公司中新绵世正在与成都市郫县土地储备中心合作，开发位于成都市区西三环路至外环路之间的土地项目，由中新绵世进行一级开发后交由成都市郫县土地储备中心拍卖。