稳步整合 上实发展借机拓展天津市场

　　⊙本报记者 王璐

　　尽管前不久定向增发方案未能获得证监会并购重组委员会审核通过，但上实发展却未因此停下内部整合的步伐。公司日前与深圳市置鼎实业发展有限公司签订了《股权转让协议书》，用自筹资金15295万元收购深圳置鼎所持有的天津市中天兴业房地产开发有限公司30%股权。市场人士认为，此举不仅将为公司在天津区的战略布局奠定基础，同时也是公司向异地重点区域辐射拓展的全国性布局的重要一步。

　　上实发展以地产经营、房产经营、资本经营和文化经营“四轮驱动”为经营战略，通过项目开发、并购合作等方式，以上海为基地，

长三角为重心，沿海、沿江、出国门发展。公司实际控制人上实集团是上海市政府全资拥有的海外（香港）窗口公司，也是上海在海外规模最大、实力最强的综合性企业集团。近年来，上实发展根据上实集团发展战略取得了长足的发展，并跟随着控股股东上海上实迈开了向异地重点区域辐射拓展的全国性布局步伐。如今，北到天津、河北廊坊、山东青岛，南到浙江湖州以及珠三角地区，西到重庆、成都，中部在郑州等地均留下了它的足迹。

　　公司此次相中的中天兴业成立于2003年5月，注册资本人民币7500万元，主要经营

房地产开发、物业管理等。目前，公司仅有天津莱茵小镇房地产项目正在开发。该项目位于天津市西青区杨柳青南镇南部，占地总面积375960平方米，容积率1.185，总建筑面积483941平方米，其中住宅面积415058平方米，公建建筑面积30511平方米，经营模式采用分期开发以销售方式收回投资。项目分五期开发，是集多层、小高层、酒店、商业中心、幼儿园等社区配套于一体的综合性开发项目，拟开发成天津西部新城区的高尚居住生活示范区。

　　经审计，截至2007年6月30日，中天兴业公司总资产34608万元，负债29067万元，所有者权益5541万元。而经上海东洲资产评估有限公司评估，中天兴业整体资产总额评估值为79215万元、净资产评估值为50151万元。本次交易后，上实发展持有中天兴业30%股权，公司控股股东上海上实(集团)有限公司之控股子公司上海上实城市发展投资有限公司持有中天兴业70%股权。

　　对于此次布局天津之举，上实发展认为有利于公司未来业务拓展，将为公司在整个天津地区的战略布局打下了良好的基础，增强公司主营业务持续发展能力，提升公司经营业绩，进而支持公司的整体发展战略。

　　■研究员观点

　　天相投资顾问有限公司张旭明认为，本次交易相当于上实发展以15295万元取得了14.67万平方米建面的项目储备，折算楼面价格仅1053元/平方米，在天津滨海新区大发展前景下，未来升值和盈利空间较大。

　　上实发展大股东上海上实的控股股东上实集团实力雄厚，集团的地产板块拥有126亿元的净资产和超过1亿平方米的土地储备，土地储备量位居中国房地产企业之首。从集团的战略来看，上实发展是上实集团整合旗下房地产业务的唯一平台，前景非常值得期待。前不久公司重组方案过会遭否后，大股东和公司都在第一时间积极且坚决地表示将继续推进重组工作的进行和做大做强上市公司，稳定了市场对公司未来的资产注入预期。结合公司的原定向增发方案，不考虑此次收购，预测公司2007年、2008年、2009年的每股收益分别为0.20元、0.55元、0.82元。。

　　海通证券根据公司历年的盈利水平，及现有项目的进度，预测公司2007 年、2008年全面摊薄后的每股收益分别为0.28元、0.54元。此外，预计公司优越的资源背景及项目将在2009年后进入结算高峰。