销售型写字楼供应量多年来首降

　　数据来源：上海网上房地产（www.fangdi.com.cn）

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　　数据来源：上海网上房地产（www.fangdi.com.cn）⊙本报记者 柯鹏

　　据上证房产指数办公室独家合作单位——中国房地产指数系统办公室提供的最新统计数据，11月份，上证写字楼指数为3223点，较上月下降13点，环比降幅为0.40%，较去年同期下降29点，同比降幅为0.89%。

　　可售量微幅上涨

　　根据对网上房地产11月30日22时以后的数据监测，11月份，全市写字楼可售面积和可售套数分别为214.77万平方米和17214套，可售量较上月微幅上涨。作为上海写字楼最集中的区域，浦东新区的写字楼可售量仍居首位，可售面积和可售套数分别为52.36万平方米和4568套，与其他区域的可售量保持着较大的差距；长宁区写字楼可售面积和可售套数分别为17.78万平方米和1146套，保持第二位；黄埔区以17.67万平方米和856套的可售面积和可售套数位列第三。（见右图1）

　　11月份，全市写字楼新增供应面积和套数分别为21.09万平方米和1911套，新增供应较上月有所增加。从区域来看，写字楼市场的新增供应依然保持了相对集中的特点。宝山区新增供应面积和套数分别为13.92万平方米和1103套，占到总供应量的66.00%，居于首位，浦东新区本月新增供应排名第二，新增供应面积和套数分别为2.85万平方米和522套，嘉定区以1.64万平方米和74套的新增量排名第三，排名前三位区域的新增供应量占全市新增供应量的87.28%，这一比较比上月增加了11.58%。

　　供需市场基本吻合

　　11月份，上海写字楼市场成交量较上月有一定幅度的增长，新增供应量大于成交量。本月，上海共成交写字楼面积17.04万平方米，环比增加了20.73%，比去年同期增长了2.81%；共成交写字楼套数1756套，环比增加了27.62%，比去年同期增长了28.08%。

　　从写字楼成交区域看，浦东新区依然是写字楼市场成交的主要区域，成交面积和套数分别为5.69万平方米和582套，占全市写字楼成交量的33.37%，普陀区成交面积和套数分别为2.56万平方米和195套，居第二位，嘉定区排名第三，成交面积和成交套数分别为1.76万平方米和172套。办公楼市场的新增供应与市场需求的区域分布基本吻合，市场比较稳定。

　　销售型写字楼降温

　　自2002年市场复苏以来，上海销售型写字楼供应量呈现逐年增长的态势，尤其是2005-2006年，销售型写字楼的大举入市和办公类用地的大量成交，使得业内人士普遍认为2007-2008年会再次迎来销售型写字楼的供应高峰。但事实与之相反。策源咨询研发中心数据表明，今年1-11月全市新增销售型办公物业109.39万平方米，同比下降32.53%，这是自2004年以来办公物业供应量首次下跌，且跌幅惊人。

　　我们认为，去年年末大批量销售型写字楼的集中上市让开发商明显感觉到了竞争压力，开始重新考量在现行市场背景下的生存模式。同时，随着上海写字楼租赁市场的日趋火爆，写字楼的盈利模式进入价值回归的理性阶段，短视的销售模式开始为一些大型的、有品牌意识的开发商所摈弃。长期的持有经营既能保证稳步增长的租赁收益，又能获得高速的物业增值，对于需要平衡不同投资条线和看重资产总值的开发商而言显然更具吸引力。

　　另一方面，排除宏观因素，在去年大肆渲染的如紫竹科技园区、浦江智谷、长风生态商务区等大型产业园区及项目的开发进度并未如期进行，仅有少数项目上市，这也是本年度供应量大幅缩减的原因之一。