“虚高”受制上海二手房市场整体高热难降

　　⊙本报记者 唐文祺

　　据上证房产指数办公室独家合作单位——搜房网二手房上海公司提供的最新数据，11月份，上证二手房指数为2961点，较之10月上涨了139点，环比涨幅4.93%。指数与去年同期相比上升752点，同比涨幅为34.04%。

　　上证二手房指数

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　　买卖双方仍有分歧

　　数据表明，11月份的上海二手房市场虽然理性程度有所恢复，但总体价格仍然继续坚挺，导致指数涨幅明显。究其原因，一方面，年末银行放贷指标紧张、征收土地使用税等因素，虽然对于市场信心造成一定影响，但部分房东由于看好后市，采用转售为租策略，“惜售”明显，因此挂牌价格并未见明显降低。另一方面，在购买力方面，目前仍然大多为刚性需求，受到政策影响并不大，由此导致供需存在不平衡，使得价格产生上涨。

　　以11月份上证

二手房指数作为参照，根据样本数据显示，黄浦区二手房指数继续领跑全市，为3815点，超出全市指数28.84%；闵行区二手房指数在11月涨幅较大，但依然未能逃脱垫底命运，成为全市最低，为1963点。11月上证二手房指数继续走高，各城区全线上升。其中，闸北区、卢湾区领涨全市，指数分别上涨158点和220点，环比涨幅为7.57%和6.60%。

　　上海各城区二手

房价格指数走势图

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　　“虚高”个盘降身段

　　11月份，上海内环区域二手房指数整体上涨，涨幅均较明显。其中，卢湾区涨幅相对较大，二手房指数为3553点，较上月上涨220点，环比涨幅为6.60%；黄浦区二手房指数为3815点，较上月上涨160点，环比涨幅为4.38%；静安区二手房指数为3275点，较上月上涨51点，环比涨幅为1.58%。

　　从各片区指数的变化情况来看，前一个月涨势最明显的卢湾区打浦桥片区，反而在11月出现明显下降，环比跌幅为4.24%。除此之外，内环区域其他各片区指数皆有上涨。其中，卢湾区淮海路片区、黄浦区外滩片区指数涨幅相对较大，上涨了278点和228点，环比涨幅为8.05%和7.00%。卢湾区中山南路片区、黄浦区人民广场片区的二手房指数涨势也较明显，指数分别上涨206点和211点，环比涨幅分别为6.37%和5.42%。

　　从指数分析上来看，卢湾区打浦桥片区下降明显，主要是由于该片区内华生大厦在上月的挂牌价格太过“虚高”，远超市场均价水准。在经历了一个月的滞销之后，卖方终于回复理性，将价格适当调低，从而拉动整个片区内房价下滑。从其他片区情况来看，卢湾区淮海路片区、黄浦区外滩片区指数上涨较为明显，这主要是由于这些片区的房东捂盘惜售的心态很明显，且长线投资的投资客也逐渐入市，从而拉动片区房价向上。

　　内环各城区9、10、11月份指数对比图

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　　购买需求继续外扩

　　11月份，上海中外环区域各城区二手房指数同样表现攀升。其中，闸北区指数涨幅最大，指数上涨158点，环比涨幅为7.57%；浦东新区、闵行区等各区指数涨幅同样较为明显，分别上涨了168点和94点，环比涨幅为5.72%和5.03%；徐汇区、长宁区、普陀区、虹口区等各区指数上涨相对偏小，环比涨幅分别为4.36%、3.63%、3.53%、3.41%。

　　整体中外环城区二手房指数在本月全线上升，其中，普陀区曹杨长风片区、闸北区新客站片区指数止跌回升，环比涨幅分别为4.64%和12.33%。其他各片区仍然延续了10月份的向上态势。其中，徐汇区龙华片区、普陀区石泉宜川片区指数上涨相对较大，上涨256点和176点，环比涨幅为10.47%和9.07%；其余各片区也有较明显的上涨。

　　中外环区域的二手房市场价格坚挺不下，究其原因，内环城区的房源稀缺，使得众多购房者将目光转到中外环城区，从而使得市场需求量增大，并带动城区二手房指数上扬；另外，虽然近期政策频繁，但随着世博会的日益临近，部分长线投资客开始逐渐入市，导致个别板块受到追捧上涨明显，并带动整体区域二手房指数上扬。

　　中外环各城区9、10、11月份指数对比图

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