假如房价出现阶段性拐点

　　本周房地产股继续大幅下挫，昨日金地、华发、华侨城、招商地产、泛海建设等跌幅均超过4％。从各方面情况判断，部分地区地价下跌是主要因素。近日，广州和厦门进行的土地拍卖遭受发展商冷遇，卖地价格大体出现50％左右的下跌。从各方反应来看，地价下跌已经令发展商、研究机构、投资者等各方趋于谨慎。那么，假如房价拐点真的形成了，我们是否准备好了？

　　⊙中证投资 徐辉

　　地价下跌令业界趋于谨慎

　　笔者和上述参与此次竞买的上市公司进行了一些交流，而后也与多位地产行业分析师进行了探讨。综合来看，业界的观点已经由乐观变得谨慎。首先，就地价而言，主流观点认为，地价下跌究竟是个别事件，还是一个新的趋势，值得继续观察。其次，

房价和地价二者互为因果。11月以来，北京、上海、广州、深圳房价均出现不同程度的回落，是此次房价牛市以来所首见。如果说近期房价走低是地价下跌的重要原因之一的话，那么，地价的大幅下跌又可能继续反过来作用于房价，引发房价进一步回落。所以，两大城市地价大幅下滑，会否成为全国性房价拐点出现的先兆，值得我们关注。

　　香港百年地产经验的启示

　　从香港百年地产的经验来看，地价和房价是一直在螺旋式上升的。但在长期上涨的过程中，每10年左右会出现一次明显的房价阶段性拐点，而转折的先兆和确认就是地价的下跌。所以，香港地价下跌往往被看成是房价阶段性调整的标志。我们还注意到，香港房价大幅下跌之前，会出现以下现象：其一，房价出现较长时间的阶段性大幅上涨，一轮上涨下来涨幅往往在5到10倍；其二，上涨后期，拍地过程中频频出现地王；其三，多方人士呼吁房价存在泡沫；其四，银行大幅提升利率和首付成数。房价开始进入下跌过程中，会出现以下现象：其一，地价开始大幅下跌；其二，发展商竞相压低价格抛售，出现一手房价格低于

二手房的现象；其三，少数高位购房人成为负资产人士；其四，

股票市场跟随房价大幅回落。

　　因此，通过对比香港的情况，近期地价下跌以及各主要城市房价走低的现象，正向我们勾画出一幅若隐若现的房价拐点图。

　　不排除地产业出现阶段性调整的可能

　　对于房价的长期运行，我们毫无疑问是乐观的，但我们不能排除房价出现阶段性拐点的可能性。如果房价出现了阶段性拐点，那么，笔者预期会有以下事件发生：其一，因为大国经济的因素，房价不会像当时的香港特区那样出现太深的跌幅，但如果出现二到三成的调整，也不值得惊讶；其二，持续时间将不会短，甚至可能到2009年才能完成调整；其三，部分激进的地产商将出现资金链断裂，龙头公司并购机会由此来临。

　　尽管短期地产行业可能出现大的波动，但我国人口因素导致的实质性需求，将在地产业阶段性的调整后再度迸发。所以，稳健的地产商将有可能趁机大幅扩张，兼并收购、提高行业占有率。由此观之，地产业的螺旋式上升的基本趋势没有变化，但市场过热后出现一到两年的阶段性调整，也不是没有可能。

　　此外值得关注的是，如果房价停止增长，地产公司的估值将大幅调整。与此同时，股市也将出现较大调整。一方面是地产股调整会直接导致股市进入调整；另一方面，房地产行业的调整，也会引发其他相关行业的调整，进而对整个经济体产生阶段性的影响。总之，如果房价拐点确认，那么，股票市场将出现幅度较大的波动。