２００７楼市“拐点”：实景还是幻象?

　　□新华社记者 董素玉 黄庭钧

　　中国楼市即将又在充满争议中走过了一年。伴随着宏观调控政策的不断收紧和社会公众的高度关注，楼市运行从年初的惯性上涨，到年中的房价“井喷”，再发展到目前买卖双方的“僵持”。临近年底，不断传来北京、深圳、广州、上海等一些中心城市房价下跌的消息，多年一路上扬的房价“拐点”似乎就在眼前。然而，这究竟是实景还是幻象？会不会再次出现僵局打破后的暴涨？

　　“拐点”若隐若现

　　一路狂飙的房价，在今年年底终于一改往年“金九银十”后的惯性上扬走势，出现“强弩之末”的迹象。市场观望气氛渐浓，楼市进入一个近年来比较罕见的“僵持平台”中。

　　10月份，一度疯狂领涨全国楼市的深圳市场，开始曝出房价下跌的消息。10月以来，深圳楼市在连续3个月成交萎缩之后，房价开始调头下行。据中原地产统计，深圳10月份新房均价回落至14797元／平方米，较9月下跌约一成。据深圳市国土与房产管理局公布的数据，深圳

二手房交易量10月份下降36．78％，二手房价格9月比8月下降47．09％。上海、北京等中心城市也似乎出现房价松动迹象。在上海，10月以后每周销售面积相比高峰时期有所下降，基本维持在日均800套的平均水平，成交均价从最高时期的每平方米1万多元下降到近期的8000多元。根据北京市建委的数据，11月份北京新开楼盘均价每平方米14966元，比10月下降了358元。一路疯涨的房价半年来首次回落。

　　楼市的多方博弈再度陷入僵局。多年来一路上涨的房价，似乎隐约显露出人们期待已久的“拐点”。

　　为再次暴涨而蓄势？

　　认为房价“拐点”出现的人们，有十分过硬的理由为自己的观点辩护：从紧的货币政策将会结束

开发商的好日子，并将为“捂盘”和“捂地”付出更加沉重的成本；处于上行通道中的利率走势也将进一步加大投资者的成本，二手房的卖家不得不掂量惜售的代价；而买家则必然考虑贷款成本增加后的承受能力，买房行动也可能因此趋于理性；人们的房产投资和消费的预期正在改变。

　　央行最新公布的大幅上调存款准备金率的消息，似乎更为支持“拐点”出现的一方提供了更加充足的理由。一些权威经济专家明确表示，央行此次上调存款准备金率1个百分点，幅度比此前明显加大，调整后准备金率创20余年来的历史新高。从货币政策传导效应分析，此举会加速房价松动下调。

　　然而，北京和上海两地的一些市民和开发商并不认可“拐点”的到来。他们给出的理由其实也很简单，目前的确有着强大的潜在购买力在支撑着高企的房价，而供给却有限。东方

证券房地产行业分析师薛和斌分析指出，中短期内深圳住宅供给缺口巨大，长期总供给偏紧，供给不足，导致深圳未来房价仍将高位运行。

　　这种“多空分歧”的市场态度，目前正左右着楼市的运行。而对于看空的一方而言，当前的状况会不会是为再次暴涨而蓄势呢？这是一个难题。毕竟，今年上半年，僵持格局最终的确演变成蓄势暴发的局面。

　　理性期待楼市“软着陆”

　　的确，今年以来，房价上涨已有从大城市向中小城市蔓延的趋势，过快上涨的房价逐渐成为影响和谐社会建设的一大问题。

　　对此，专家认为，首先要承认我国房地产市场的确存在一定程度的泡沫，近年来一路走高的房价已远远超过普通百姓所能承受的水平。“现在的问题，不是有没有泡沫，而是如何将泡沫逐步消化，使之恢复到市场运行的安全边际上来。”中国人民大学公共管理学院副院长严金明教授说。

　　近年来，国家一直在不断加大对房地产市场的宏观调控，政策的积极效应也正在逐步显现。因此，我们有理由以理性的心态，期待着楼市运行“软着陆”。

　　应该看到，人民币可能加速升值的预期目前十分强烈，多年持续快速增长的经济运行存在着由偏快转为过热、价格运行存在着由结构性上涨演变为明显通货膨胀的迹象。在未来一段时间内，包括房地产在内的资产价格的上涨有可能会持续。此外，土地供应的趋紧和土地价格的飙升，也在很大程度上挤压着房价的回落空间。

　　这些因素，都在一定程度上加大了房地产调控的难度。同时，房地产市场关乎国计民生，这也在很大程度上要求调控只能使市场“软着陆”而不能“硬着陆”。

　　有关专家指出，11月底，建设部等部委联合公布了《廉租住房保障办法》和《经济适用住房管理办法》，显示政府保障和市场配置的“宏观调控边界”已十分清晰，也预示着房地产调控正渐入佳境。而中央经济工作会议业已明确的从紧货币政策，也有望从金融方面对房地产市场过热氛围进行降温。

　　“因此，2007年是不是楼市‘拐点’并不重要，重要的是2007年将无可争议地成为本轮房地产运行周期的一个关键节点。等这一轮房地产热潮退潮后，人们会发现，正是在2007年，我国楼市在充满争议中走进了一个新的运行区间。”严金明说。