广州深圳房价究竟跌了多少？

　　曹旭特

　　最近人们都在议论房价的下跌。作为广东主要市场的广州和深圳的房价究竟跌了多少？

　　我们近期实地调研了广州和深圳的房地产市场，了解到两地楼房销售放缓，住房价格也出现波动。

　　根据我们的调研，广州住房价格调价幅度约为10%，降价后市场销售出现一定程度好转。而黄金地段楼盘仅仅是变相打折，并且折扣不多，如位于海印公园旁的保利康桥目前销售均价约为3万，户型在220至300平米，总价值660至900万，送价值20万元的装修，相当于97－98折。

　　深圳中心区新

房价格从7月份以来基本没涨，11月开始打折现象比较普遍，但幅度也不大，一般在9.6至9.8折，价格下降比较明显的是二手房，幅度约10－15%，而且即使降价，销售情况也没有得到改善，如深圳报业大厦对面某中介，11月份就没有成交量。

　　广州和深圳住房价格下降的主要原因有：其一，对第二套房首付比例和相关利率的提升，明显挤出了投资购房者，目前中国银行、中信银行、建设银行对第二套房基本不提供贷款支持。贷款门槛的提高也抑制了需求，同时部分正常消费者也开始观望，市场需求总量的减少导致市场销售放缓。其二，党十七大之后，各银行对企业的贷款支持也在收紧，因此在销售放缓前提下，企业的现金流变得更为紧张，所以开发公司为了缓解资金压力也开始降价促销。

　　从目前的市场情况来看，我们对

房地产市场的未来趋势有如下的判断：目前已经是行业最困难时期，我们判断将有3至6个月的调整期，但在此期间价格继续下调幅度不会很深。

　　我们作出这一判断的理由在于：导致销售放缓的主要原因是银行对贷款的限制，而2008年银行迫于业绩增长的压力会对企业和按揭贷款加大支持力度，能够一定程度提高购房者的有效需求，降价压力就会减弱。而深圳市场未来供给也会继续下降，1－9月份土地开发面积同比下降了46%，所以市场不存在过剩基础。价格的稳定会使购房者形成稳定预期，目前被市场压制的正常消费者会在3－6个月后重新得到释放，所以届时销售将回暖。

　　由于未来投资购房的挤出，房价上涨幅度会趋缓，企业的长期增长将更多依赖于规模和效率的提升，能够实现快速开发并回笼资金企业才能保证盈利增长的持续性。

　　从上市公司的情况来看，经过实地调研，我们明显感觉到万科在对行业判断和具体项目运作能力上超出同行业公司。

　　从行业判断上，万科在2006年土地储备增加了一倍，明显拉大了与同行业公司的差距，并且充分受益2007年房价上涨，而2007年行业内公司普遍对未来市场判断过于乐观，导致拿地成本接近房价时，万科在新增项目比较谨慎，避免了高成本拿地。目前市场处于调整期，资金困难的小公司变现手中项目意愿增强，也提高了万科在项目收购上的溢价能力，我们预计万科在未来6个月的扩张速度会明显提高。

　　万科的项目销售情况也明显好于同行业公司，广州的万科金域兰湾一期在开盘当天基本销售完毕，万科云山在开盘当天销售80%，正在准备开盘的万科金色康苑和荔苑售楼处的人气也比较旺，所以，从综合判断来看，我们认为，万科仍是行业内最值得投资公司。

　　（作者是国金

证券研究所房地产研究员）