中铁上市融资400亿 地产业务前景惹争议

　　又一家弹药充足的国企“航母”将要加速驶入地产业的主战场了。

　　11月23日，中国中铁(0390.HK)在香港展开为期五天的公开招股，计划募资167亿~192亿港元。此前国际配售部分已超额认购达15倍。

　　而在刚刚结束的中铁(601390)A股发行申购中，这家全球第三、亚洲最大的铁路及综合建筑承包商冻结资金达3.37万亿元人民币，直逼中石油A股发行时的冻资规模。此番中铁“A＋H”上市合计最高集资额可达55亿美元(约429亿港 元)。

　　耐人寻味的是，中铁高层在上市路演中高调力推其

房地产业务，给人留下了不少议论和联想的空间。

　　转战地产是战略考虑

　　“从技术层面来说，这样做首先可以取悦香港投资者，因为地产板块向来是香港资本市场的核心。”香港凯基

证券一位分析师对此并不感到意外。

　　另一方面，这也应该是中铁现实的战略选择。西南证券铁路建筑行业分析师王万金表示，近年工程建设行业平均利润率呈下降趋势，以中铁集团下属中铁二局(600528)2006年经营业绩为例，其主营业务收入较上年增长超过57.%，但利润增长仅约33%，净利润增长更是不到30%。

　　中铁的招股书中也承认，由于铁路建设工程价格还没有市场化，公司此项主营业务的毛利率一直维持在6%左右。相比之下，尽管中铁现有房地产业务总规模并不大，但毛利率却超过32%，并为公司贡献了近四分之一的净利润。

　　也许正因为如此，中铁名列国资委钦点的14家以房地产为主业的央企之一，并将“房地产将成为集团主营业务之一”写进公司章程。

　　内部整合不易

　　中铁集团前身是铁道兵团，历史悠久，根深叶茂。但也遗留了众多历史问题，如集团旗下从事房地产业务的二级公司非常多，中铁二局、中铁五局、中铁建工等等，均自成一体，实力不俗。

　　今年1月18日，经国资委首肯，中铁集团出资6亿元组建中铁置业发展有限公司，由原中铁建工集团董事长、党委书记段秀斌出任董事长，其目标是吸收整合集团旗下所有地产资源。自3月底起的短短两个月内，中铁置业已“整编”了京、沪、深三地共四家同系房企，并在京沪设立两家地产投资公司。

　　初战告捷固然可喜，但中铁内部人士承认，要完成全部整合“阻力不小”，而最大的困难来自“根据地”在成都的中铁二局。中铁董事长石大华曾在公开场合表示，二局的收益及利润在整个集团中比重并不大，但后者是整个中国铁路建设系统中最早、也是迄今为止唯一的上市企业这一事实，却不容回避。

　　今年早些时候的博鳌地产论坛上，中铁置业当家人段秀斌与中铁二局副总经理曾永林同台亮相，曾公开表示，作为一家独立的上市公司，中铁二局将与中铁置业共享“中铁”房地产这一品牌，在业务分布区域方面“各有侧重”。而此前A股路演时，石大华先是承诺集团不干涉二局的具体项目经营活动，后来又强调其未来的业务重点应“首先着眼本地”。两种表态背后的微妙含义颇具玩味。

　　是航母还是“混装船”？

　　从招股公告披露数据分析，去年完成房地产投资42亿元，竣工面积94万平方米的中铁集团，房地产业务尚不能算很强大。但香港各大券商普遍看好中铁获得土地的能力，段秀斌对此也感到乐观，因为中铁置业成员单位遍布全国30多个省市，“土地储备没有问题”。以中铁二局为例，它是国家开发小城镇政策主要依托企业之一，在许多中小城镇坐拥少则千亩，多则十数平方公里的大型项目。

　　据中铁集团总裁李长进在香港的H股发行推介会上称，中铁目前拥有47个地产项目，总建筑面积630万平方米。

　　分析人士同时认为，中铁是老资格的工程承建商，材料采购、成本控制及项目管理等方面优势明显，而且身为大型央企，又参与了国内所有在建城市的轨道交通工程及大部分的城际铁路工程，各地政府资源非常雄厚，介入地产业条件得天独厚。

　　但与其他体态庞大的央企集团一样，中铁内部地产业务的整合协调，始终是个大难题。一位跟踪研究中铁集团的证券分析师表示，该集团旗下土地储备和房地产公司相当分散，各地资源优劣不一。从现有操作模式来看，中铁置业更像一家

资产管理公司，而非负责实际开发的地产企业，其初步整合参股成立的子公司中，不仅有开发企业，还有房地产经纪、投资顾问和营销策划公司等等，结构庞杂，市场核心竞争力如何仍然不免让人生疑。

　　考虑到中铁集团房地产业务整合过程中必然会遇到各个利益团体的阻力，以及人力资源和生产要素的重新配置的难度等等，事情就更加复杂了。

　　“如果不动大手术，中铁置业能否集中力量完成一个项目从拿地到销售的全过程，都是个问题。”上述分析师表示。