展望房地产新政策

　　目前，房地产调控领域的重磅政策主要是前期公布的商业银行房地新政策和被誉为房地产调控最后一只靴子的物业税的征收，这两项政策都有抑制房地产投机和投资需求的作用。前者主要是为了减少银行体系受房地产市场波动的风险；而后者旨在统一国内不动产保有环节的税收、提高不动产闲置与投机的成本，对调整住房结构、促进消费者理性消费和房地产市场的持续健康发展有重要意义。未来，国家对房地产市场调控将主要围绕解决低收入家庭的住房保障问题和加大普通住宅供应、促进商品房市场的健康稳定发展。

　　商业银行房贷新政的影响

　　应该说，央行和

银监会联合发布的9·27房贷新政策，相比以前的商业银行房贷政策要严厉许多，其主要目的是为了防范房地产市场泡沫破裂的风险全都转移到银行体系，同时加大力度抑制房地产投机和投资需求，从而平抑房价。

　　从执行力度来看，各家银行的政策都不尽相同，即便是同一家银行各分行执行细则也存在地区差异，有紧有松。我们认为，各大银行对此次房贷新政策都积极响应的一个重要原因在于，由于今年房地产市场的火暴，银行大都在上半年就已经完成了全年大部分信贷任务，到九十月份本身就没有太多信贷额度了。而明年各银行对第二套住房认定是从严还是从宽还有待观察，因为商业银行毕竟是以盈利为目的，在绝大多数银行都将个人房贷业务当成优质资产积极争取的当下，其执行新房贷政策的积极性必然要打折扣。

　　征收物业税的影响

　　目前，从政府官员到专家学者，社会各界普遍认为征收“物业税”将是平抑房价最有效的手段。“物业税”的首次提出是在2003年10月的十六届三中全会上，《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中指出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。此处的“物业税”实际上是指对不动产征收的一种财产性质的税，即“不动产税”。

　　根据中国不动产税改革课题研究组的研究建议：物业税的征收应由地方(市县级)政府负责，税收收入将成为地方财政收入的主要来源；以房地产市场评估价值为计税依据；免征额和税率的设计要使结果大体符合“二八原则”，即80％的税收来自20％的纳税主体。预计“十一五”前两年完成不动产税制的研究与设计，以国务院条例形式公布不动产税法规。“十一五”后三年首先对工商企业所属不动产和城市高档居住用房开征不动产税；2010年后逐渐将其他居民住房、政府及事业单位、中介机构所属不动产以及基础设施纳入征收范围；2020年后再研究决定是否将农村不动产纳入征收范围。

　　诚然，物业税的征收对于抑制房地产投机和投资需求、以及大户型的消费都存在长期的影响。尽管物业税已经在北京、江苏、深圳在内的十个地区试点空转。但是我们认为，在目前我国房地产信息系统和物业评估系统极不完善、社会各界对具体实施方案存在较大分歧的情况下，物业税在短期内全面开征的可能性很小。即便实施，其对刚性的自住性需求影响也很小，对预期房价短期内仍会上涨的投机和投资者的影响也将较为有限。

　　未来调控的方向

　　从今年国务院发布的《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（24号文）开始，标志着国家对房地产市场调控进入新的阶段，标志着国家把房地产的问题分成两个部分来看待，一个是解决低收入家庭的住房保障问题，另一个是解决高收入家庭的商品房市场问题，中间收入家庭多种途径解决。

　　宏观调控的主要目标是加快建立以廉租房为重点的政策体系，逐步扩大廉租房范围，到今年年底所有城市必须建立廉租房制度，08年底所有县城必须建立廉租房制度，低保家庭全部覆盖。到08年底东部要从低保扩大到低收入家庭，到2010年全国从低保扩大到低收入家庭。同时还有一系列的加大力度保障廉租房和经济适用房建设和规范的问题。

　　控制引导需求，通过征收物业税来控制提前消费，在供需存在巨大缺口的环境下，税收必须从交易环节转向保有环节。规范房地产市场秩序，对开发过程要全程管理，要出台一系列规定查处囤积土地行为。健全中介机构，规范物业公司管理。建立完善长效机制，包括建立住宅法、住房保障条例，同时明确建设标准，建立全国统一的房地产登记制度、权属信息平台，对

公积金制度的改革，对预售制的监管，发展信托、股权融资、产业基金等金融创新。