楼市发生微妙变化

　　毕舸

　　在一系列调控政策出台以及再调控预期等多种因素的作用下，深圳楼市成交量急剧下跌，部分片区房价也出现一定幅度的向下调整。据中原地产成交数据显示，10月份深圳市三级市场共成交约2800套，环比减少24.5%；成交面积21.9万平方米，环比减少25%；成交价格出现下降，全市均价13362元／平方米，环比下跌11.5%。

　　有关深圳楼市进入“寒冬”的另一个征兆是：深圳二手房交易量从今年8月份以来持续萎缩，有一些房地产中介门店关门歇业，深圳的二手房中介行业正经历着近年来最大规模的洗牌过程。

　　有深圳

房地产商称，当前楼市成交量急剧下跌，但是

房价整体下降的趋势并不明显。当前房地产市场卖方的强势地位只是相对弱化而已，并没有崩溃，考虑到未来几年深圳住宅用地供应地逐年减少以及大量自住需求的释放，供求矛盾会进一步趋于紧张，中长期来看，深圳房地产价格依然有上涨空间。

　　然而，深圳楼市毕竟进入一个拐点，目前，不仅是普通民众无法判断深圳房价将高位震荡后继续上涨，还是出现了下降的拐点，仍然处于楼市的观望期；而且

开发商也在观望，这从深圳新楼盘的放量萎缩可以一窥。如果物业税明年在深圳试运行，必然会进一步导致深圳的多套购房投资者成本继续加大，这将导致投资需求进一步萎缩。

　　我认为，当市场格局出现新的变化、当价格改变过去的走向，这就是拐点。过去的政府调控，重点放在规范市场秩序、对开发商的管理上，而这一轮经过银行的银根紧缩等措施，直接导致购买力的下降，大批投资者离开一手房市场，因此成交量和成交价格将逐步回归理性。

　　一些可喜的现象重现深圳楼市。占据深圳楼市销量前两名的中海、万科两大巨头开始推出久违了的7000多元的房子（位于深圳龙岗区的万科金域东郡一期均价7500元/平方米，比周边楼盘少了200元/平方米以上），给深圳寒冬一样的楼市增添了些许暖色；二是成交量屡创新低，当天单数成交为时不远。这正说明，以往由于高房价推动的“价格统一联盟”，已经出现了松动，万科，中海等大房产商已经逐步意识到：如果要将企业建成百年老店，必须从以往的“简单卖商品”阶段跨越到更高级的“卖品牌”阶段，从高利润进入到追求市场份额、利润与美誉度兼得的规模发展效应，走差异化竞争道路。尤其是在当下房地产行业美誉度过低、房产企业素质参差不齐的情形下，更需要提倡一种企业理性与社会责任感，从而获得民间的认同，也能规避政府宏观调空继续收紧的压力。

　　因此，楼市进入“房产商观望期”将带来多重效应，首先是以往铁板一块的房产商阵营开始分化，部分着眼于长远未来的房产商开始调整经营策略，不再是“一点水泥加砖头，卖个几百万”；其次是房价开始分化，市场不再是一味地价格走高，而可能会出现带有一定价格差的多层商品房供应体系，保证中等收入群体与高收入群体各取所需；其三，购房者需求也会分化，随着双限房比例的增大，房屋价格档次的分层，自主型购房者与投资型购房者不再混同在一个市场内，不会造成需求管涌而助推房价高涨。

　　房地产价格不断走高，是一个预期经济，即基本上所有房产商都认为“卖百万房子像卖大白菜一样简单”，自主型购房者生怕房价一路上扬，无奈之中只能选择高价房，形成合力推动。如果楼市正在进入“房产商观望期”，那么，就是楼市在挤出泡沫、价值回归的开始。