“二代地产商”抢食行业蛋糕

　　见习记者毛冠乔

　　“二代地产商”成为近期的热门词汇。

　　所谓二代地产商，是指除了市场熟悉的深万科、金地、华侨城、中海地产等专业地产商之外的新晋者。包括海尔、联想、新希望集团、国美电器等。

　　这些在各行各业积累了巨大资金和资源的企业在房地产高赢利的诱惑面前，纷纷挤将进来。

　　“地产上市公司的高市盈率成为吸引众多热钱转型房地产的重要原因，更多的产业资本会进来，五年之后，万科还继续是房地产第一巨头吗？也许被淘汰也是很正常的。”中国社科院金融研究所研究员尹中立博士这样对记者说。

　　面对近年来快速飙升的

房价，中国众多的传统制造企业正在纷纷进军房地产业。很多企业涉足房地产后，其盈利快速占据了利润的大部分。一些上市公司甚至抛弃以前的主业，转型做地产。

　　相比一代开发商，二代开发商的大手笔毫不逊色。9月份，雅戈尔子公司斥资21亿元拿了三块地，其中一块楼面地价达到15700多元一平米，比周边楼盘的销售价格还高，成为引发业内“地王现象”讨论的热门话题。

　　海尔则更加大手笔，本月刚刚聘请了地产界名人卢铿出任海尔地产的董事长兼首席执行官。海尔集团首席执行官张瑞敏表示，希望地产成为海尔集团冲击600亿美元产值目标中的重要一环。

　　更有媒体报道说，海尔此番大举进军房地产业，其初步投资额将高达200亿－300亿元。卢铿在接受媒体采访时表示，海尔集团在地产方面自身投入100亿元的话，通过一定的组合模式，比如动用银行的钱、通过上市募集资金、通过与其他企业组建合作平台，就可以形成上千亿元的投资能力。

　　前不久，长虹电器也高调涉足地产领域。长虹资产运营部对外透露，长虹位于四川绵阳市区的500多亩土地上，已经开始动工兴建房地产项目，明年预计就可以出售。

　　10月31日，深康佳A发布公告称，为了在继续做好彩电等主业的同时，积极进入房地产行业，康佳董事局决定成立专门的房地产开发投资公司，作为从事房地产业务的载体。

　　产业巨头进军地产，相比而言，具有一定优势：首先是品牌资源；第二是资金实力；第三是取得土地的优势。比如海尔集团在全国多个城市设有产业园或大型生产基地，还有不少生产工厂，园区和工厂可利用为土地开发资源，如海尔地产现有300多万平方米的土地储备。这一数字在不久的将来会成倍增长。

　　诱因

　　房地产业暴利惊人

　　以万科为例，公司成立于1984年，正式定名万科为1988年，万科年销售收入突破100亿元是在2005年，完成第一个百亿万科用了21年，2006年，万科销售收入突破200亿，今年应可突破400亿元。这种业绩增长速度着实让业界惊叹。

　　此外，万科A、保利地产、中国海外、富力地产四家已经确定在2007年全年实现过百亿销售的公司，这四家“百亿军团”成为本轮规模扩张的代表。

　　尽管房地产上市公司成为今年牛市领涨板块，但是从股价表现来看，更牛的是众多新进入者，他们或背靠强大的资金及大股东背景，或拥有大集团房地产业务整体上市、资产注入的题材，这些企业开始被认为是未来可能打破房地产格局的生力军。

　　翻开上市公司的第三季度报与半年报，不难发现，非地产板块的许多上市公司正在房地产行业“翻江倒海”。

　　以纺织为主业的雅戈尔，2007年上半年服装营业收入达13.8亿元，而房地产则达10.8亿元，两者相差不多，这表明服装和地产已成为雅戈尔的双重驱动器。

　　同样以纺织为主业的红豆集团2001年成立了红豆置业有限公司。中报显示，2007年上半年其房地产业务实现营业收入同比增长227.66%。三季报显示，红豆置业有限公司开发红豆国际广场使得长期借款比去年同期增加186.18%。

　　武昌鱼是主营渔业养殖业的上市公司。2006年10月，华普集团成为武昌鱼公司第一大股东，自此华普借壳成功，武昌鱼登陆“上岸”，投身房地产业。中报显示，2007年上半年其房地产营业收入超过渔业的营业收入。

　　湖北福星科技公司本以金属制品为主业，但目前房地产业却成为其主要利润。据该公司的中报披露，2007年上半年其房地产营业收入超过金属制品的营业收入。三季报显示，该公司的投资性房地产三季度比年初增长174.2%，由于房地产开发，其长期借款比去年同期增长32.68%

　　事实上，产业资本进入房地产行业并不是从最近开始的。深圳社科院房地产研究中心主任高海燕告诉记者：“这种现象不是现在才有的，从2000年开始，非地产类的上市公司参与房地产开发的就非常多。”

　　IT巨子联想在去年成立融科置地，斥资大约30亿元人民币进军房地产业，其前身为联想科技园公司，多年从事联想控股下属企业自有物业的规划建设任务。在积累大量房地产尤其是写字楼宇的开发经验之后，依托母公司联想控股的资源优势，于近年开始积极拓展商业化的住宅与写字楼市场，开发了融科资讯中心。

　　根据有关部门统计数据显示，到目前为止，我国已有300多家上市公司涉足房地产开发，有的甚至将主业转型为房地产。

　　“排在中国前十位的房地产公司，在过去三年当中，利润平均年增长率达到58%。这样高的利润增长率，是其他行业很难做到的”。 高海燕对记者说。

　　格局

　　各路资本合纵连横

　　众多的产业资本涉足房地产，将对现存的地产行业格局造成怎样的影响和冲击呢？

　　“五年之后，现存的地产商会死掉一半，否则就不是一个健康的产业。产业巨头进军地产，加上房地产企业上市和没上市的公司，光深圳就有500多家，这样的竞争局面，比的是规模效应和资金实力。近两年很多小型房地产公司纷纷消亡，这在深圳是个普遍的现象。大者愈大，小者愈小，万科的销售目标是1000个亿，敢喊出这样的口号，是因为它有实力和底气。与非上市公司相比，上市地产公司更有竞争优势，可以利用增发等融资手段来保证地产开发的强度和密度，所以那些没有上市的小地产商，尤其是民营地产商，日子难熬。”专业从事房地产投资研究达7年之久的房地产研究专家半求说。

　　“几年前如果你手头上有5个亿，你还可以拿块地来做开发商，放在现在，想都别想。囿于土地储备和资金规模的限制，不管是外来的产业资本如海尔、长虹、雅戈尔，还是主业为地产的上市公司如万科、华侨城等，都会寻找各种各样的合作关系，因为房地产尽管技术含量不高，但却是区域性很强的行业，有钱不一定有地、有地不一定有钱、有地有钱了不一定有系统的开发经验。”他说。

　　事实上，这种合纵连横的局面几年来已经初现端倪。

　　11月2日，全运村项目挂牌结果揭晓———海尔集团携手浙江绿城房地产集团取得了这个总占地约88万平方米，总建筑面积超过140万平方米的大项目，双方合作开发，一个有钱，一个有经验。

　　此外，一个月前刚刚在香港完成上市的SOHO中国有限公司6日宣布以24.4亿元人民币完成了对华远地产两个新项目的收购，分别命名为“光华路SOHO2”和“SOHO北京公馆”。

　　11月8号，雅戈尔发布公告称，公司控股子公司宁波雅戈尔钱湖投资有限公司与中海地产集团有限公司签署合作合同：由双方出资成立合营公司，注册资本为人民币2亿元，双方各占50%的股权，共同开发所获取的地块。

　　稍前的9月份，中粮地产和维维股份合资成立中粮维维联合置业有限公司，中粮地产运作的主要特征就是与各种类型的公司合作开发。自去年以来，中粮地产分别与万科、天津滨海快速交通发展有限公司形成合作开发关系。

　　业内人士表示，中粮地产作为地产行业新军，最初与万科的合作主要是为了学习房地产业务运营经验，而与天津滨海快速交通发展有限公司以及维维股份的合作则主要是为了获取土地。

　　由于有资本撑腰，行外产业资本进入地产后多数采取强强联合、组建精英团队的操盘模式，起点很高，产品并不外行，所以，很快就会形成房地产业界的一股新势力。即便是地产大鳄对这股新势头也不敢小觑。

　　趋势

　　融资冲动与精细化运作

　　众所周知，房地产是一个资金密集、现金流要求很高、同时区域性很强的一个行业。一轮紧过一轮的银根收缩令开发商不得不寻找除银行贷款外的其他融资渠道，因此，一路走强的股市今年继续成为房地产上市公司和准上市公司的圈钱宝地。

　　上月，资金与土地储备都一度吃紧的SOHO中国在香港上市成功，融得147亿港元巨资。此外，北京华远房地产借壳SST幸福宣告成功等案例也正在被人们津津乐道，而去年来已有逾百家房企通过借壳成为了上市公司。

　　除IPO和借壳外，大量已经上市的房企则选择了增发或发债等形式融资。资讯统计显示，今年以来沪深两市已有133家上市公司进行了增发，而去年这一数字仅为65家。其中，有25家房地产公司实施定向增发，7家公司实施公开增发，2家公司实施配股，募集资金共计超过千亿元。发债方面，目前至少已有金地、保利、北辰、万科、中粮、新湖等6家宣布启动债券再融资程序，融资上限合计为157亿元。

　　“如果不上市，仅仅通过银行借贷和自有资金，专业的房地产公司很难同上市公司以及这些外来的产业巨头同台竞争，在深圳开发蔚蓝海岸的开发商卓越地产近期正在谋划IPO，这是专业化地产公司的必由之路”。熟悉深圳地产行业的知名人士戴欣明对记者表示。

　　与此同时，地产业未来的趋势已经逐渐明晰化。

　　“如果未来房地产住宅市场不出现大的问题，万科保持行业第一还是没问题的，相反，如果住宅市场调控出现大的问题，受损失最大的也将是万科”。半求分析道。

　　之所以这么说，是因为万科不做商业地产，不搞多元化投资，只专注细分市场的住宅部分，未来住宅的精细化是一种趋势。

　　“海尔在资金规模和资源整合上，会成为万科有力的竞争对手，因为海尔是做成套家电家居系统的，张瑞敏自身也看到了这一巨大优势，未来房地产住宅产业化发展的必然趋势是精细化，所以万科要和日本的公司合作研究集成住宅，若万科完成了住宅产业化，那么它的成本就极大降低，否则，被海尔这样有巨大成本优势做住宅产业的企业所取代，也不是没有可能的。”半求对记者分析道。

　　实际上，专业做家电的海信、美的等均已是地产老手了。海信已是青岛市最大的房地产开发商，美的主要立足佛山顺德。为了拓展地产业务，美的集团今年还特地新成立了房地产事业本部。

　　美的集团一位高管认为，家电利润薄，而知名家电企业均与各地政府均建立了关系，资金、人脉都是进入房地产的必要条件。但地产业也存在着风险，受宏观政策调控的影响很大。因此，如何平衡好家电主业与地产业之间的关系非常重要。

　　除了可能面临的政策风险和操作上的风险之外，不同的进入时机也会造成不同的影响。正如

股票市场，低潮时进入永远正确。而到了现在，房地产市场的竞争已经比以前激烈，成本在上升，而利润在下降，温州就有地产商反映，现在的房地产是越来越难做了。更多的资本进入，无疑会稀释以前的高额利润。

　　新的资本的进入，必然对原有的地产商产生影响。有业内人士称，房地产市场的整合恐怕是不可避免了。