缩量上冲继续楼市“观察期”延至新年？

　　

嘉宾：朱平平 信义房产分析师

　　

徐汇 资料图上证第一演播室

　　中国证券网

　　活动策划：柯鹏 李和裕

　　主 持 人：李和裕

　　整理：李和裕

　　局势：调整较为明显

　　主持人：您认为近期楼市是否存在交易滑坡而单价坚挺的“空涨”局面？

　　朱平平：从信义近期的交易情况来看，确实是交易量下跌但价格依旧坚挺的情况。而一手房市场这方面的情况似乎更明显，如有数据显示，10月上旬的上海商品住宅成交量仅65.13万平方米，远不及9月下旬的81.31万平方米和9月上旬的75.95平方米，而且通常成交量较高的双休日，10月也比9月的低10%以上，上海楼市的成交量也已从原先房贷新政前三个月的缓慢下滑转变为加速下滑之势。而虽然成交量下滑，但是平均成交价格却再创新高，10月上旬商品房的平均成交价格高达12007元/平方米，远高于9月的10507元/平方米。不过，房贷新政后对二手中高档住宅造成的影响相对较小，从信义的成交记录来看，可能是由于贷款比例不大，只占3成左右，而且“贷足”的只有15%不到。

　　原因：心态在起变化

　　主持人：您认为出现上述局面的原因是什么？

　　朱平平：造成这种情况的主要原因是新政后购房者的心态变化。其一，购房者受政策影响变得更加理性，由于今年以来

房价持续走高，目前购房者已经不再像前几个月那样追涨房价，他们中的一部人觉得政府后续将有进一步的调控措施出台，因此持币观望。其二，今年前9个月成交量过度释放，也是导致目前成交疲态的另一个因素，2005-2006年上海普通住宅的月平均成交量在110万平方米左右，而今年前9个月的月平均成交量已达163.54万平方米。其三，由于房价一再疯涨，许多房东也开始观望，不过他们依然看好后市，觉得房价上涨还存在空间，因此许多人开始转售为租，供应量相对缩小造成

二手房成交量萎缩。

　　预期：春节“量回升”

　　主持人：您觉得楼市“观察期”何时可结束？后市又会面临何种局面？

　　朱平平：目前业内普遍认为，在未来一段时期内，市场供应相对以往将更加充分，而需求将受到心理因素影响会有所收敛，前段时间价格快速增长的格局将会改变，一个相对平衡的、稳定的

房地产市场即将到来。我们也认为，大涨一段时间，市场总会盘整，而经历几次起伏后，购房者对房价的承受力正变得越来越强。相当一部分具有刚性需求的购房人群，会短暂观察新政具体实施后的动向，房价若没有急剧变化，他们还会出手购买，毕竟暂时的观望不敌现实的购房需求，预期下一波交易高峰将在春节前出现。从后市来看，如果供应结构问题解决、供应量跟上，那么房价就有望逐渐恢复理智与平稳。