嘉城 外环大盘苦等一年再赶“热销潮”

　　

楼盘地址：

　　嘉定区江桥镇曹安公路2378号

　　开发商：

　　上海华江建设开发有限公司

　　总建筑面积：120万平方米

　　容积率：1.2

　　绿化率：40%

　　产品形态：

　　小高层、多层、联排别墅

　　主力户型：88平方米两房

　　

装修状况：毛坯

　　开盘时间：2005年6月起

　　交房时间：2007年3月起

　　网上已推住宅户数：3536套

　　网上已售住宅户数：1851套

　　网上住宅合同均价：

　　6162元/平方米

　　

物业管理公司：

　　上海务民物业有限公司

　　物业管理费：1.55元/平方米/月

　　本版制图 张大伟

⊙特约记者 一凡

　　内环以内房价3万元/平方米，内外环间房价2万元/平方米，外环以外房价1万元/平方米，上海人眼中的楼市“321格局”似乎只有一步之遥。如今，市中心喊价低于3万元/平方米的新盘倒是屈指可数，中环新盘开价也多为逼近2万元/平方米，而外环区域新盘价格走势更有破万之势。在此楼市局面下，我们就先从一些外环楼盘开始，了解一下外环初现端倪的“万元格局”。

　　近郊大盘

　　嘉城位于嘉定江桥的华江居住区内，按照嘉定区的有关规划，占地4600亩的江桥新镇将成为重点发展区域，这里将被打造成一个建筑体量近187万平方米、人口容纳量近5万的居住区。而在目前已经初具规模的华江居住区内，嘉城最为庞大，占据了江桥新镇4600亩总量中的1320亩。

　　嘉城整盘建筑面积达100万平方米，分为四期开发。已经交付使用的一期总建筑面积30万平方米，以水为界分为东、南、西、北四个各具风情的组团，其中东、南、北块的产品为小高层公寓，西块的则为42栋联排别墅。内部配套设施方面，则包括1座规划展示馆、1所幼儿园、2个会所、1个商业广场等。

　　由于嘉城处于城郊结合部，楼盘周边的环境与已经交付入住的居住小区形成明显的反差。社区外，东面是工厂，不远处还有一条铁路线经过，南面是一条东西向的高压线，西面和北面还是当地农民的房屋，可见周边环境的改善需要时间。

　　而与社区周边环境相对应的还有日常出行的问题，目前江桥镇有多条公交线直达市区，但离嘉城二三百米远的曹安路平时堵车非常严重。曹安路接外环高架和312国道，据熟悉路况的司机介绍，曹安路进城这段路堵车很正常，所以如果是居住在附近的业主自驾出行就不会感到像在郊区开车那样一出门就很顺畅。

　　低开高走

　　相关统计显示，基于区位优势、房价实惠、大型社区等所带来的综合优势，使得嘉城销售情况一般。2005年开盘以来细水长流，终于等到2006年上半年爆炸性地成交了755套、8.73万平方米的公寓房源，均价5398元/平方米；今年的表现则保持稳健，即使均价已由今年上半年的5589元/平方米上涨30.87%至下半年来的7315元/平方米，但今年7月到10月间，嘉城3.42万平方米的公寓成交量已经是其今年上半年2.94万平方米成交量的1.16倍。而单就10月的表现来看，其亦以8377元/平方米的成交均价售出1.77万平方米的187套公寓，销量居江桥板块之首。

　　目前嘉城在销的是三期雅颂湾的房源，今年10月25日推出第一批房源，报价7800元/平方米，推出的362套房源中有60平方米一房、88平方米两房、100平方米两房（可变三房）、115平方米三房等11种户型。虽然有些看房者称三期房型存在不周正、动静不分离、主卧面宽不够、卧室面积偏小等问题，但开盘当日销售了166套，而其第二批房源计划在12月推出。

　　外环突围

　　由于目前上海的主力购房群体的年收入一般在4-8万元，因此单价万元以下的楼盘是这个群体比较能够接受的价格。而如今上海新房交易已呈扎堆外环之势，而今年下半年来不少外环线楼盘新推房源的价格都已突破万元关口，整体均价也已在9000元/平方米左右。

　　从10月29日到11月4日的上海楼市成交数据来看，内环区域成交667套，均价20038元/平方米；中环区域成交367套，均价17455元/平方米；中外环区域成交883套，均价8631元/平方米；外郊环成交4146套，均价7265元/平方米。

　　从各区来看，松江、闵行的不少外环区域板块内公寓商品房价格纷纷上扬，单价万元以上楼盘已不在少数，如九亭板块的奥林匹克花园、九城湖滨等。而嘉城所处的嘉定江桥及闵行七宝、宝山西城、南汇周康等板块新盘推售价格也有逼近万元之势，倒是宝山顾村、普陀曹安等少数板块楼盘价格尚处万元以下的相对低谷。

　　七嘴八舌

　　◆嘉城这里的房子，地段、价格都还不错，只可惜开发商不讲信用，到现在小区配套设施还不见踪影，这么大一个楼盘连一个体育设施(如篮球场)都没有，幼儿园也不开学。

　　◆江桥的地段很好，可惜这里交通太堵了，让人无法忍受，到市区去要坐几小时的车，上班没有坐车累。而且几十万人在这生活，连像样的医院都没有，公园也没有。

　　◆嘉城的内部配套本身就是有许多缺陷，这个楼盘本身定位就是低价位，其价格（上涨）是由于楼市大气候的影响，而不是靠内部设施和地段因素。

　　◆我去了3天，关注了销售全过程，发号乱，定房也乱，110是天天来的，真是一团槽，更让人气愤的是买不到自己想要的房子，都给谁买去了啊?

　　◆这里以前好象是工业区，马路上灰尘会很多的，都是大卡车，很吵的。

　　（摘自焦点房地产网“嘉城业主论坛”网友发帖）

　　■周边市场

　　江桥板块

　　悄然崛起的西部居住区

　　本期介绍的嘉城属于嘉定区东南部的江桥板块，该板块主要指苏州河以北、京沪高速铁路以南、外环线以西的区域，同时由于南面紧连长宁区、西侧毗邻普陀区，成为整个嘉定距离市区最近的区域。

　　目前江桥板块在售楼盘主要有3例——嘉城、城市岸泊和锦华茗园。除了本期详细介绍的均价已超8000元/平方米的嘉城外，均价5600/平方米的城市岸泊目前已几乎售罄，而均价6300元/平方米的锦华茗园去年9月底一期交付使用，今年10月底又推出了二期。

　　而在二手房市场方面，江桥板块主要有两类二手房源，一种是房龄在10年-13年左右的老公房，另外就是嘉城等一批近几年上市的商品房。价格上看，老公房报价一般在6500元/平方米左右，而以嘉城为代表的新社区则在7500-7800元/平方米，另几个较为典型的次新房楼盘，如嘉旺苑、中虹华苑等单价在5500元-6200元/平方米不等。

　　（实习生 朱宇琛）

　　10月嘉定区部分公寓楼盘成交行情

　　楼盘名称 面积（㎡）套数（套）均价（元/㎡）

　　清水颐园 25770281 14200

　　浦发香舍 21298210 7839

　　嘉城17656187 8377

　　金地格林风范城6500 38 12817

　　澳丽印象 1071 10 6243

　　金帝城市岸泊家园1705 10 6244

　　■鉴房报告

　　环境难称理想 销售依然良好

　　嘉城位于嘉定区江桥镇曹安公路、华江路路口，整个项目占地面积达100万平方米，总建筑面积120万平方米，项目分为四期开发，房型以95-104平方米的中小户型两房为主，是江桥板块当之无愧的第一大盘。

　　自今年7月到10月的4个月期间嘉城共成交359套公寓3.42万平方米。基于良好的销售业绩，开发商也信心满满，分别于今年9月10日和10月25日推出444套、4.19万平方米和362套、3.12万平方米房源，报价也由6650元/平方米提高至7800元/平方米，而10月25日后售出的192套房源实际成交价高达8791元/平方米，最新一批房源的成交价比两个月前的报价涨了32%。

　　然而，嘉城在配套方面目前并不完善，购物主要依靠外环线以内的曹安商圈，包括易初莲花、轻纺市场、好乐厚购物中心等，但与嘉城的距离依然较远；银行则多分布在嘉城西面的另一个楼盘城市岸泊附近；医院有江桥地段医院、沪西医院等，也有一定距离；眼下嘉城能享受到的最方便的还是教育资源，江桥镇中心幼儿园、江桥中心小学等就在附近。而交通方面，嘉城周边的公共交通主要依赖860、740、158路和北安线，并且容易出现交通拥堵。此外，目前楼盘所处的大环境不算理想，项目周边的3条主干道——外环线、沪宁高速、曹安公路上车流众多，北面还有一条铁路，不可避免地容易带来空气污染和噪声污染。

　　在生活配套难称理想的情况下，嘉城从面市至今依然热销，依笔者看主要原因有三。首先，嘉城及其所在的江桥板块，房价处于外环周边15个板块中的最低谷。其次，嘉城是江桥板块甚至整个嘉定（丰庄除外）距离上海市区最近的楼盘，受近年来飞速发展的曹安商圈辐射发展前景较好，同时还是江桥板块在售楼盘中距离11号线南翔站最近的项目，届时能充分享受轨道交通带来的便利。另外，嘉城的房型主要为中小户型，总价合理，而自身庞大的开发体量带来的规模优势也让人不可小视。

　　不过，与板块内其他在售楼盘相比，目前嘉城的单价已是最高，其10月的均价高出整个江桥板块均价6938元/平方米约21%，但由于其94平方米的套均面积也是板块内最小，所以这导致嘉城的套均总价不高，处于周边几个楼盘中的较低水平。今年10月，嘉城的公寓套均总价仅为79.10万元，同一板块内的金帝城市岸泊同期套均总价则为106.47万元，还有锦华茗园为126.28万元；再看嘉定区其他板块的一些楼盘，清水颐园同期套均总价为130.22万元，浦发香舍则为79.50万元。

　　（佑威房地产研究中心分析师 黄河滔）

　　业内视野

　　外环房价破万 自住房源难寻

　　⊙本报记者 李和裕

　　虽然10月上海楼市交易趋冷，二手房房东的报价也有所降低，但还是有不少楼盘的推盘价格在上升。今年上海楼市最热、涨幅最大的九亭板块，10月新推房源的单价都已突破万元关口，西城、周康、江桥等板块的房价也都在万元左右。

　　佑威房地产研究中心的统计数据显示，10月前30天，上海商品住宅成交161.65万平方米，比9月的207.21万平方米下降了22%；但是10月商品住宅平均成交价11577元/平方米，比9月的10507元/平方米上涨了10.18%。分析认为，导致10月楼市量低价高的主要原因是，之前半年成交量的高企使得购买能量不支，市场上可售优质房源量又显稀缺，供需双方均进入疲惫状态。

　　而佑威房地产研究中心主任薛建雄又指出，支撑上海10月楼市成交的主要是市区的一些高档楼盘，均价上涨也是由于高档公寓成交比重明显增长，然而房价的上涨，使得高端房源占楼市的比重越来越大，同时也使得多数楼盘的价格超出了普通购房者的承受范围，并使得房源结构与需求结构产生失衡。

　　如上海市民最为关注的8000-11999元/平方米之间的房源分布，已从今年4月的三林、高桥、万里等板块，外扩到10月的九亭、上大、莘庄等板块；均价5000-7999元/平方米的房源，则从4月主要分布在九亭、庙行、上大等青年首次置业板块，分布到了10月的松江新城、惠南镇、嘉定镇等一些郊区改善型自住板块。

　　“综合以上几个价位段的变化，表明目前上海新房供应中，市区和郊区的高端房源同时增加，但在高端购买能量释放的同时，适合改善型购房者和青年置业者的房源在向更为偏远的外环转移，也使得这两个上海楼市最主要的购房群体越来越觉得购房困难。”薛建雄表示。

　　投资星级 ★★

　　交通配套：一般

　　生活配套：较差

　　投资收益率：较低

　　楼盘性价比：中等