宝华现代城 被房贷新政“闪了腰”

　　

楼盘地址：闸北区共和新路2399弄

　　开发商：上海全成置业有限公司

　　总建筑面积：19万m2

　　容积率：2.36

　　绿化率：39%

　　产品形态：15栋18-24层高层

　　主力户型：95-101m2两房

　　装修状况：毛坯

　　开盘时间：2006年5月

　　交房时间：2008年6月

　　网上已推住宅户数：1254套

　　网上已售住宅户数：1000套

　　网上住宅合同均价：14186元/m2

　　车位：768个

　　

物业管理公司：安荣物业

　　物业管理费：1.8元/m2/月

　　本版制图 张大伟

投资星级 ★★★

　　交通配套：良好

　　生活配套：良好

　　投资收益率：较低

　　楼盘性价比：中等

　　⊙特约记者 海潮

　　9月27日央行和银监会联合发布房贷新政之后，上海部分新盘在10月出现撤销率畸高的情况，房贷新政打得不少购房者有些不知所措。本期介绍的闸北楼盘宝华现代城便是如此，签约次数达1275次，撤销次数则达850次；其中房贷新政开始发挥影响的10月，宝华现代城的签约次数为121次，而撤销合同次数竟达237次，几乎可以“荣登”月撤销率之最。而上月楼盘撤销率激增的现象绝非个案，我们就从宝华现代城入手，看看异象产生的原因。

　　价格一年翻番

　　宝华现代城属于闸北区大宁板块，紧挨虹口区，处于内中环线之间。该项目东临上海大学，南面是光中路，西靠共和新路（南北高架）。由十几幢小高层、高层公寓楼，1幢办公楼及若干低层商铺组成，住宅房源共有1254套，属于中型社区。目前靠广中路的2幢楼已交房，其他几栋楼也已进入外立面工程。

　　距离宝华现代城步行一刻钟内的有大宁绿地、上海马戏城、上海大学、上海市口腔医院等配套，而自今年3月份集娱乐、休闲、餐饮等项目于一身的大宁国际商业广场开业之后，宝华现代城周边的交通、生活和商业配套可称得上完善。宝华现代城就盖在地铁1号线上，出了小区门，便是马戏城站；驾车出行则可直接上南北高架，广中路、共和新路还有79、222、108、46、95、114等公交车站点。另外，宝华现代城还自建有商业街和中高档店铺，目前部分商铺已进入装修工程。

　　宝华现代城在9月底推出的最新一批房源的开盘价已达到20000元/平方米，比一年多前时的开盘均价10000-11000元/平方米可是翻了一番。期间，今年5月宝华现代城二期开盘价为15000元/平方米，9月中旬均价就已达到18000元/平方米。

　　撤销率突然畸高

　　宝华现代城自入市以来，一直算是市场的“宠儿”，无论是去年5月一期开盘还是今年5月二期上市，现场都出现了排队买房的情况，今年9月底的最新一次开盘也依旧热闹。虽然从排队购房者中传出不少“内定”、“炒作”的质疑声，但从网上签约次数来看，购房者的求购热情还是很明显的。

　　不过值得注意的是，宝华现代城的撤销率也异常惊人。一方面，其在“国六条”出台后的去年5月至去年底，撤销率高达71.5%。另一方面，就在房贷新政刚出台的上月，也就是其刚发售新房源后不久，销售形势也一下子从云端跌入一波退定浪潮之中。网上房地产显示， 10月宝华现代城的签约次数为121次，而撤销合同次数竟达237次。不少市场人士认为，这是不少购房者碍于房贷新政中首付和高息的压力，不得不前往售楼处退掉辛苦抢到手的房源。

　　看来，今年9月27日央行和银监会联合发布的房贷新政，确实对楼市起到了一定的“敲警钟”的作用，同时也在一定程度上影响了购房者的置业计划。分析人士指出，宝华现代城的买家一直以置换型的自住客为主，他们之所以容易受到调控政策的影响，是因为置换型购房的习惯一般都是“先买后卖”，往往老房源的贷款尚未付清，而所购新房源还要让购房者付出沉重代价，因此他们需要时间去消化政策，退房也在情理之中。

　　房价已触“天花板”？

　　另外，有分析师指出，对于部分炒作成分比较高的楼盘，当购房者普遍感觉房价涨幅过高，并受外因（调控）影响，这些楼盘的销售率就会打折扣。“如果出现大规模退房，说明房价有问题。尽管大宁板块的生活氛围良好、交通配套优越，但实际上20000元/平方米的价格已经触及区域房价的‘天花板’。在区域新房供不应求的情况下，购房者容易被对房价涨幅的过度预期和开发商营造的抢购气氛冲昏头脑，而房贷新政就好比一盆冷水，把他们浇醒。”

　　“现在想想这半年房价涨得实在太厉害，大宁这一块的价格已经翻了一倍，再涨好像不太可能了，我可以再看看有没有适合的二手房买。”没能在今年9月抢到宝华现代城房源的陈先生向记者表示，当时有些冲动，宝华现代城位置虽好，但价格真是太高，“当时觉得房价要是再涨就买不起了，现在回想一下，还可以去看看延长路地铁站附近的二手房。”

　　七嘴八舌

　　◆绝对有炒作成分，1.8万元/平方米比它好的多的是。

　　◆有些房型不好，进门就对着卫生间的门。

　　◆噪音比较厉害，孩子上学但好的学校没有，好的都要考，而且路很远。高峰的时候真的挤不上地铁1号线，交通还是不方便。环境倒是好了些，主要就是大宁绿地开出来了，其他的好像就没什么了。

　　◆我们请了监理公司来验房的，确实发现了蛮多问题，都在验房的单子上写了，而且也拍了照片，不过也不知道什么时候会整改完，应该有个日期吧。

　　◆早就提早申请电话告知什么时候领号预购，早上10点半收到消息现在可以去领号码了，一共430套房子发700个号。一看到消息，11点多点我就到了售楼处，已经看到有千把人等着排队了，并且这个时候号码已经发到580号了，真不可思议！好像号码是从400号开始发的，前面的号都不知道在哪里，实在太明显的炒楼状况了。其实二期在3月初已经有好几十套房子已经被内部关系定了，而且这次就算拿到号还不知道自己可以买到什么房型，还要等到5月开盘排队再选房型，就算有号恐怕也很难买到想要的房子。

　　（摘自焦点房地产网“宝华现代城业主论坛”网友发帖）

　　■房产研究院

　　宝华现代城位于大宁国际社区核心位置——共和新路、广中路口，占地72000平米，建筑面积近20万平方米，主要由约15栋高层、小高层住宅楼，近2万平方米的特色商业街和1栋小户型办公楼组成。项目的景观设计由一家澳大利亚公司定做，流水与多种植被有机结合，生动而富于变化。建筑设计为板式结构，并分布于景观之中，力求做到户户开窗见景。房型从一房到四房，面积从60-190平方米，选择余地较大。

　　年份/月份签约次数合同撤次数(含预定)

　　2006年5月-12月（“国六条”后）449321

　　2007年1月-5月392107

　　2007年6月-9月（房贷新政前）313185

　　2007年10月（房贷新政后） 121237

　　交通地铁一号线（马戏城站）、79、114、767、758等

　　商业大宁商业文化中心

　　教育延长路幼儿园、现代城国际幼儿园、风华中学、新中高级中学、实验小学、上海大学

　　医疗健桥医院、同济大学附属铁路中心医院、第十人民医院、闸北区中心医院

　　休闲上海马戏城、大宁绿地、闸北公园、闸北体育场

　　（上海世联地产分析师 刘履冰）

　　■周边市场

　　大宁板块

　　自住客购房中坚区域

　　本期介绍的宝华现代城属于闸北区中部的大宁板块。在交通方面，位于大宁板块中内环线之间，而全国首条集高架道路、轨道交通、地面道路“三位一体”的南北主干道——共和新路在该板块内贯穿而过，板块内的楼盘大多邻近地铁1号线上海马戏城站或延长路站，同时共和新路上几十条公交线路使这里交通四通八达。该区域还有众多市级、区级重点项目位于其中，如大宁国际社区、上海大学城、上海马戏城、闸北体育场、大宁商业文化中心等，配套设施的量不小。

　　去年“国六条”出台前，大宁板块新房市场的活跃度较高。如慧芝湖花园新推出了3幢楼，还进行了打折促销并附赠礼品的活动。紧邻慧芝湖花园的宝华现代城也紧接着开盘，首批房源的开盘价格仅10000元/平方米上下，单价比慧芝湖花园便宜了约1000元，且在地理位置上，宝华现代城紧邻大宁绿地及地铁1号线上海马戏城站就在小区斜对面。当时两盘就形成竞争局面，随着今年上海楼市整体回暖，区域房价也又上涨了一个台阶，市场人士还预计这两个楼盘之间的竞争将在未来很长一段时间内成为大宁板块的热点。

　　而在二手房方面，大宁板块有嘉利明珠城、歌林春天、新梅共和城等多个知名的次新盘。该板块内的次新盘基本都在2001年至2005年之间交付使用，5年以内房龄的房源不在少数。因此，“国六条”后交纳全额营业税的房屋年限从2年内延至5年内这一新政的出台，使板块内多数在中介挂牌的房源都受到了一定的影响。不过目前的市场形势趋于平稳，如歌林春天的单价一般保持在15000元/平方米，新梅共和城则在16000元/平方米。

　　另外在租赁市场上，由于前段时间是附近大学毕业生租房的高峰期，因此近期成交量有所上升。目前的次新房中，毛坯两房的租金在2000-2500元/月，三房的租金在3000元/月上下。

　　近期大宁板块主要挂牌房源

　　地址面积房型朝向楼层售价

　　大宁路181弄31平方米一室南635万元

　　洛川东路320弄43平方米两室南642万元

　　延长中路451弄30平方米一室一厅南646万元

　　广中西路818弄50平方米二室一厅南656万元

　　普善路390弄102平方米二室二厅南2493万元

　　平型关路1083弄109平方米三室二厅南22260万元

　　■楼况报告

　　房贷新政迫上海楼市再调整

　　⊙本报记者 李和裕

　　房贷新政的正式出台似乎成为今年楼市的转折点。“房贷新政的出台，事实上是楼市进入调整期的信号，一些还停留在房价高涨热潮中的开发商和房东，不再有过高的期望，开始降低房价预期。”佑威房地产研究中心主任薛建雄表示。

　　10月出现退房突增现象的不仅仅是一家楼盘。除了本期介绍的闸北区宝华现代城外，有报道表明，网上房地产显示，闵行区爱庐世纪新苑， 10月合同撤销次数(含预定)达到709次，签约161次；杨浦区海上硕和城，10月合同撤销次数(含预定)29次，签约19次；虹口区大上海紫金城，10月合同撤销次数(含预定)19次，签约37次。

　　薛健雄认为，这些撤销率猛增的楼盘有一些共性：一是开盘时间短，基本上都是9月以后推出新房源的；二是都属于开盘之初卖得不理想的楼盘，之后突然或慢慢热销起来，炒作的成分比较高，而当购房者普遍感觉房价涨幅过快，并受外因影响，这些楼盘的销售率就会打折扣。

　　从面上看，上海新房市场的成交量自6月达到至高点以来，已经持续3个月下滑，使得“金九银十”风光不再。二手房市场上，“观望”也成为了关键词。“这主要是受到房贷新政和加息预期等不利因素的影响，加上上半年已经透支的购买力，预计整个冬季的上海楼市都将进入一个新的调整期，市场的平均成交价格也可能出现微调的局面。”薛建雄认为。

　　佑威房地产研究中心的数据模型显示，在未来购房能量没有出现新的增长点，或是受股市拖累购买能力大幅下降的话，房价就有可能出现下滑。但薛建雄也指出，在上海经济每年保持两位数增长的情况下，购买力下降的情况很难出现，何况外来购买力还在增加，那么房价也许就会保持比供应量下降幅度还要快的上涨趋势，具体到各个板块还会有更大的波动。

　　信义房产近期则将10月上旬的数据与9月上旬和下旬的数据分别进行了比较，结果显示：10月上旬二手房成交情况比9月上旬有所下降，降幅19.2%，比9月下旬则下滑8.4%；成交单价方面，10月上旬的单价情况比9月上旬下降1.88%，比9月下旬则下降2.1%。

　　信义房产企划部研究室丛力表示，今年楼市表现比较特殊，“金九”在8月中旬就提前爆发，9月上旬冲劲十足，因而与9月上旬相比，10月的成交量有较大落差，而9月下旬由于新政出台前的不确定性等因素，成交已显疲态；房价则在10月上旬有小幅回调，松动迹象出现。“目前部分区域的房东有意愿小幅下调房价，不过这部分房源多属于性价比失衡、周边环境相对较差的地段。购房者则相对较多地转入观望阶段，希望看清房贷新政后的楼市走向再作打算。”