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价格高位运行 行业长阳确立http://www.sina.com.cn 2007年10月31日 05:46 中国证券报-中证网
总体来说,我们继续看好中国的房地产市场。由于受益于中国居民金融资产的快速增长和人民币的持续升值,中国未来的房地产价格总体将继续上涨。维持对房地产行业“推荐”的投资评级。 住房供给短缺 建设部规划到2020年中国城镇居民人均住房面积达35平米。按这一规划,我们估算了未来中国城镇居民的人均住房面积。 中国城镇居民对于住房的需求大体由三部分组成:一是新增城镇人口对于住房的需求。10年来中国每年新增城镇人口都在1490万以上,我们保守预计未来每年新增1000万城镇人口;二是现有的5.77亿城镇人口的人均住房面积的增加;三是城镇居民的住房折旧(我们用拆迁来近似代替)。按建设部人均住房面积规划,我们预计中国城镇居民对住房需求每年至少为7亿平米。 我们认为,中国土地的供给形势依然严峻。 中国耕地资源稀缺,在不到世界10%的耕地上,承载着世界22%的人口。中国面临的人多地少矛盾,是极为尖锐和突出的;更为严峻的是,有限的耕地资源还在大量减少。根据国土资源部提供的土地变更调查结果,到2006年底,中国的耕地面积为18.27亿亩,而在1998年,中国的耕地数量还维持在19.45亿亩,9年间中国的耕地减少了1.18亿亩。今后一个相当长的时期,中国人口将继续增加,人地矛盾将更加突出。国务院已经明确表示一定要守住中国耕地不少于18亿亩这条红线。 目前,中国商品住房的竣工面积每年不到5亿平米。严峻的土地形势无疑对中国城镇居民的住房供给形成严重的制约,我们预计未来城镇住房的年供给面积很难有效突破7亿平米。 即使以每年7亿平米的住房供给考虑,中国未来城镇居民住房依然存在着一定的缺口。若考虑到商品住房每年供给缺口所形成累计效应,则中国城镇居民对商品住房的需求将更强烈。 社会购买力充足 自1998年中国取消福利分房以来,中国一手商品房的销售收入一直在不断增长。2006年中国一手商品房销售收入为2.05万亿元人民币左右,预计2007年为2.30万亿左右。 与此同时,中国居民金融资产也在快速增长。中国居民的金融资产(仅考虑储蓄和股票)从2001年的7.4万亿上升到了2007年的23.8万亿左右,也即6年间中国居民的金融资产上涨了220%。中国居民金融资产的快速增加无疑也形成了强劲的购买力。尽管中国一手商品房销售收入由2005年的1.76万亿提高到了2007年的2.30万亿(预计值),但中国一手商品房销售收入与居民金融资产的比例由2005年的11.9%下降到了2007年的9.7%。 再从中国住房抵押贷款的情况来看,住房抵押贷款占居民金融资产的比例由2004年的12.6%下降到了2007年的10.5%。 流动性依然巨大 中国外汇储备年新增额快速提高。近年来中国的外汇储备每年以至少30%左右的速度在增长,相应地每年的外汇新增额也在快速增长。2004年到2006年,中国年新增的外汇储备分别为:2067亿美元、2089亿美元和2475亿美元。2007年前三季度新增外汇储备就达到了3673亿美元,预计2007年全年新增外汇储备4672亿美元左右。 外汇储备年新增额的快速增长,对房地产价格主要带来了两个方面的影响。首先,不排除有一部分外资直接流向了房地产行业,增加了对房地产的需求;其次,尽管央行对冲掉了绝大部分的外汇占款,但M2还是保持了较高的增速,中国经济体系内流动性不断加大。巨大的流动性推高了资产价格,这也包括房地产价格。 当前,美国在次级债的影响下,美元已经降息,中国则在继续加息,人民币未来将继续升值,甚至会有所提速。未来中国外汇储备年增长额有望继续快速增长,房地产价格将会继续面临上涨的压力。 房价回调或成疑问 03年以来,针对房地产市场出台了一些调控政策。2006年5月17日,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,提出了促进房地产业健康发展的六项措施,包括了住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面,以此拉开了2006年房地产调控序幕。业内人士认为,这六条措施开启了2006年房地产调控序幕,称之为国六条。 2007年4月,中国建设部、国土资源部等八部委联合下发《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》,掀开房地产领域的市场秩序专项整治行动序幕。这次行动紧紧围绕房地产项目审批、开发、交易、中介等环节,运用法律、行政等多种手段严厉打击房地产领域的违法违规、权钱交易行为。 直到最近的9月27日,中国人民银行和中国银行业监督管理委员会联合发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。对项目资本金(所有者权益)比例达不到35%或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目,商业银行不得发放任何形式的贷款;商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款;对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。 分析了一系列政策,我们认为房地产调控并不一定会导致房价下降。首先,管理层在历次的调控政策中一直强调“稳定住房价格”。我们认为,管理层并不希望房价上涨得过快,但管理层调控的意图绝不是想房价下跌;其次,管理层对房地产的调控主要是针对需求一侧:抑制需求。例如提高贷款利率,提高首付、征收营业税等等。我们认为,中国居民对于住房的需求十分强劲,管理层一直希望通过抑制需求来稳定住房价格,虽然也在一定程度上抑制了房价上涨的速度,但在全社会强劲的购买力面前实际效果并不明显。最后,对于土地的调控愈加严厉。管理层一直在规范土地市场的发展,再加之严峻的土地供给形势,其结果必然是土地价格的不断上涨。这也在一定程度上助长了房地产价格的上涨。 不支持Flash
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